[摘要] 在過去的幾年，中國大地上很多家庭以“六個錢包”做首付爲支點，數百萬的個人住房貸款爲杠杆，擁有了一套靠自己純攢錢很多年可能也買不起的房子。
阿基米德曾說過，給我一個支點，就能撬動地球。
兩千多年過去，人類沒找到撬動地球的支點，但越來越多人找到了撬到一套房子的杠杆。
在過去的幾年，中國大地上很多家庭以“六個錢包”做首付爲支點，數百萬的個人住房貸款爲杠杆，擁有了一套靠自己純攢錢很多年可能也買不起的房子。
在這場遊戲中，杠杆一頭是人們的住房需求，另一頭是龐大規模的房貸債務。中國人因爲買房借了多少錢？帶來的家庭債務負擔又有多大？
房貸遊戲：杠杆的兩頭有多重？
在1998年上映的電影《沒事偷著樂》中，天津的張大民（馮鞏/飾）一家六口擠在小小的平房裏，大民和雲芳結婚後不久，大民的三弟也要結婚，老母親爲了給孩子騰婚房，睡在兩個木箱子搭起的床上，爲了騰出更多的地方，大民後來又推倒圍牆建起了一間房間，以解決房間不夠的問題。
電影《沒事偷著樂》視頻截圖，夫妻倆在院子裏搭起了屬于自己的小房子，一棵樹被圍在房中。
這是那個時代的寫照，兄弟姐妹多，隨著各自結婚成家，房子不夠成爲很多家長犯愁的事情。1998年全國城市人均居住面積爲9.3平方米。
1998年中國開始城市住房制度改革，全國範圍內城市住房停止實物分配，實行貨幣化分配。而在這之前，住宅建設投資大多靠政府和單位，規模有限，居民房子多靠分配。
“房改”帶來了房地産市場的開放，住宅建設成爲新的經濟增長點和新的消費熱點，促進了經濟的發展。同時也滿足了隨著城市人口增加而擴大的住房需求，城市居民生活的質量得到提高，像大民這樣的人再也不用爲居住環境髒亂擠而熬煎。
到2016年全國居民人均住房建築面積爲40.8平方米，其中城鎮居民人均住房建築面積爲36.6平方米，較2012年增長了11.1%，年均增長2.7%。
房地産市場的開放也激活了房價，爲滿足普通民衆的消費需求，差不多與此同時，個人住房貸款開始走近普通百姓身邊。1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務，經過多年的房地産市場發展和房價不斷上漲，2008—2017年，個人未還住房貸款金額（個人房貸余額）從3.0萬億元增至21.9萬億元。
房貸規模上升帶來的最直接後果就是家庭債務水平的攀升。根據中國人民銀行公布的《中國金融穩定報告2018》顯示，2017年末，我國住戶部門債務余額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍。
個人住房貸款一直在住戶部門債務中占據主體地位。正如下圖所示，近十年來，個人房貸占住戶部門貸款余額的比例保持在45%~54%。房貸大幅擡升了中國家庭的債務。
不過，債務負擔不能只看數量，規模龐大不一定就有問題，關鍵還是要看收入能不能負擔得起債務。
這裏就需要引入“杠杆率”和“債務收入比”兩個概念。通常，我們以居民債務/GDP總量，來衡量住戶部門杠杆率；債務收入比則是另一個較好衡量家庭負債狀況的指標，它以可支配收入衡量住戶部門的債務水平，即家庭債務余額與年收入的比值。
2017年末，我國住戶部門杠杆率爲49.0%，低于國際平均水平（62.1%）。
相較于住戶部門杠杆率這樣的宏觀指標，債務收入比（家庭債務與可支配收入之比）更能直接反映一個家庭的債務負擔水平。根據《中國金融穩定報告2018》顯示，2017年末，我國住戶部門債務收入比爲112.2%；其中，房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）爲60.5%。不過，家庭債務收入比區域性不均衡問題突出，部分區域的債務負擔更是嚴重。
長期以來，我國實施審慎的住房信貸政策，對首付比要求較爲嚴格。2017年，我國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）爲59.3%，抗風險能力較強。
2017年末，個人住房貸款不良率0.3%，低于上年0.1個百分點，低于個人貸款不良率（1.5%）、個人信用卡貸款不良率（1.6%）和個人汽車貸款不良率（0.7%）。
連踩了22個月的房貸“大刹車”
但這並不代表就沒有問題，不然房貸市場也不會連續22個月在“踩刹車”。
數據顯示，2018年10月，全國首套房貸款平均利率爲5.71%，相當于基准利率1.165倍，刷新年內新高；比去年同期上升了0.41個百分點。這已是首套房貸利率連續22個月上漲。
爲什麽要“大刹車”呢？因爲在房價上漲的大背景下，房貸“超速”了。
根據央行發布的金融機構貸款投向統計季度報告顯示，近年來，個人房貸增速明顯高于同期各項貸款增速，2016年幾乎是同期各項貸款增速的2倍多。速度太快了。
房貸增長與家庭債務水平齊頭並進。國家金融與發展實驗室發布的《2017年度中國去杠杆進程報告》指出，1993-2008年，居民杠杆率由8.3%上升到17.9%，15年不到10個百分點；2008-2017年，由17.9%上升到49%，9年上升了31個百分點，年均增幅近3.5個百分點；近兩年年均增幅更是扶搖直上，達到4.9個百分點。
從2017年初，針對房價上漲過快問題，相關部門出台一系列房地産調控政策，個人住房貸款余額同比增速持續下降。
2018年三季度末，個人住房貸款余額24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比上季末低0.7個百分點，但同期增速仍高于整體貸款水平（13.2%），這說明群衆貸款買房依舊較熱。
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