[摘要] 短短一周之內，杭州接連5宗樓面價在3萬元/㎡以上的高價地項目領出預售證，其中4本預售證更是一夜之間領出。
短短一周之內，杭州接連5宗樓面價在3萬元/㎡以上的高價地項目領出預售證，其中4本預售證更是一夜之間領出。
高價地項目紮堆入市，既是爲了年底衝指標，也是爲了盡快回籠資金。早在今年5月，錢江晚報就報道過《在杭房企，不敢說自己不差錢了》，時隔半年，杭州樓市下行，開發商承受的資金壓力正不斷加大。
“超融”的房企日子難過
在離職之前，王哲（化名）是杭州一家房地産企業財務部門的中層管理人員，當時他最主要的工作就是爲公司“找錢”。他告訴記者：“2015年到2016年，恰逢資金面寬松，融資很方便，有時候審批下來的開發貸額度比土地款還高，並且一審批就發放。”
然而今時不同往日。王哲說：“從去年開始，監管日嚴，房企融資越來越難，不少金融機構，因爲違規將錢投向房地産，被監管部門處罰。”
王哲告訴記者，由于監管非常嚴格，當前房企想獲得銀行貸款很困難。雖然房企還是可以正常申請開發貸，但是行業內有一些公司出現了“超融”的情況，就是說杠杆用得太滿，早早就把所有的項目拿去申請開發貸，如今想再從銀行貸款幾乎不可能。而信托的管控同樣很嚴格，這些房企目前已經找不到其他融資渠道。
而有的房企財務狀況比較健康。“比如萬科，它就依然有很多項目可以拿來做開發貸，不存在超融的情況。”王哲說。
王哲表示：“去年開始金融機構有了所謂的名單制，比如很多金融機構要求必須有央企背景才可以合作，所以一些民營房企拿了地，爲了融資便利，就會拉央企入股，並且願意在項目股權上讓利。”
開發貸、信托、發債、增發等傳統融資途徑都遇到阻礙，房企只能想法子通過其他途徑，如ABS、CMBS等資産證券化方式融資。王哲說，理論上來說這些融資方式不是貸款行爲，而監管機構一直引導企業從資本市場、一級市場拿錢，所以是符合監管機構所倡導的精神的，開發商會考慮通過這樣的渠道融資。“監管所倡導的事物，往往審批起來比較容易，所以大家會願意嘗試。”但這些新融資模式，目前還遠遠無法滿足房企需求。
信托經理：
房企融資利率一路飙升
一直以來，信托市場是那些無法從銀行獲取充足資金的民營房企最爲倚重的融資渠道。相比一年前，房企對信托市場的依賴度大大提升，房地産信托融資成本更是一路飙漲。
杭州某知名信托公司業務經理張華（化名）告訴記者：“前兩年杭州房地産市場火熱，不少房企可以說是賺得盆滿缽滿，‘不缺錢’是一種普遍狀態。來找我們的客戶，也並非真的缺錢，主要是那些尋求急速擴張的中小房企。今年三季度以來，由于市場急速下滑，房企銷售回款普遍不及預期。現在來找我們的客戶，應該說是真的缺錢了。”
張華說，市場驟變令不少房企措手不及，資金壓力大增。張華曾跟蹤分析了一家大型房企今年的銷售數據，發現到目前僅完成全年銷售目標的一半。除非出現市場大逆轉，否則這家房企今年的資金缺口將會非常大。“雖說房企的日子還沒苦到過不下去，但是再也不能像過去兩年，能在土地市場上一擲千金，任性花錢，這是不爭的事實。”
與此同時，一個令人尴尬的現實是，房地産信托市場的融資能力出現了下降趨勢。“去年一個10億元的房地産信托産品，一投放市場可能幾天之內就銷售一空。有時候，光一家機構就會買走幾個億。而如今小散投資者手上的錢並不多，機構也基本上沒錢了，一個幾億元的房地産信托産品，募集周期需要三個月甚至更長。”張華感慨，房企通過信托市場融資的難度將會越來越大，融資成本也高漲，“去年底，房地産信托一年期融資成本還只有9%。到了最近，融資成本已普遍接近13%。”
這一事實在王哲那裏也得到印證。王哲說：“一家排名杭州前十的房企，2016年底到2017年初申請的銀行貸款利率僅6.5%，還不用抵押，但是今年在有抵押物的情況下找信托借貸，利率在12%~13%。”
張華認爲，隨著房企對資金需求的進一步上升，如銀行開發貸政策依然偏緊，接下來房地産信托融資成本進一步上升，將是大概率事件。而一些盈利能力弱、資信欠佳的中小房企，很有可能被信托市場拒之門外。
“我個人認爲，在當前的利率水平下，13%的融資成本已經相當高了。如果這個成本還要繼續上漲，那麽目前房地産行業的平均利潤還能否支撐得起，我想很多投資者都會打上一個問號。”張華說。
銀行投資部員工：
不敢對房企“放水”
目前有一種說法是，從降杠杆到穩杠杆，銀行將加大對房企的支持力度。
在浙商銀行投資部工作的郭先生告訴記者：“銀行資金其實是充裕的，從按揭貸款放款速度就能看得出來。但是在嚴格的監管下，至少目前，資金很難流向房地産，我們不敢對房企放水。”
郭先生說，今年以來對于開發貸的審批一直從嚴，比如“432”要求，就一直沒有變過。所謂的“432”，也就是開發商在申請開發貸時，必須“四證”齊全，使用30%自有資金，以及具備二級資質。
他還表示，銀行內部還有一個不成文的規定，就是僅向全國排名前100的房企予以授信，如果不滿足這個條件是不會批貸款的。據他透露，業內還有一些銀行的要求更嚴格，可能要求全國排名前50或者是區域前10才會批准。
房地産金融研究者：
明年三四月份或有價格戰
去年，不少房企還可以靠著近兩年來的銷售回款和利潤，來填補融資減少的空白，但是如今行情下行，再加上融資困難，一些開發商的資金情況已經變得很緊張。某央企杭州公司營銷負責人告訴記者，他們參股的一個項目中，其中一個股東方爲民營企業，資金壓力就很大：“合作的項目遲遲沒有開盤，就是因爲這個股東方不同意開盤，因爲他們還有十幾億元的開發貸要申請。”
浙江厚道資産管理有限公司總裁丁浚哲告訴記者：“據我了解，今年房地産企業總融資規模下降了三分之一，房企既缺錢也融不到錢。一些開發商爲了解決資金上的困難，將不得不降價快速回款。行業內也會再出現一輪兼並、收購。”
他還表示，對房企而言，每年的1~3月是還債高峰，因此杭州過去的大規模價格戰往往出現在3~4月。“那時價格或許會到一個谷底，會是買房的一個良機。”
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