[摘要] 2017年3月，隨著粵港澳大灣區被寫入政府工作報告，上升爲國家戰略，粵港澳大灣區瞬間被點燃了。無論從國家層面還是區域各個城市，都開始根據城市特色，著手規劃和明確城市的發展戰略定位。同時各大房企也看到了粵港澳大灣區的投資發展機會，紛紛加快步伐攻城略地，本土房企憑借深耕優勢繼續加大土儲快速擴張，外來房企
2017年3月，隨著粵港澳大灣區被寫入政府工作報告，上升爲國家戰略，粵港澳大灣區瞬間被點燃了。無論從國家層面還是區域各個城市，都開始根據城市特色，著手規劃和明確城市的發展戰略定位。同時各大房企也看到了粵港澳大灣區的投資發展機會，紛紛加快步伐攻城略地，本土房企憑借深耕優勢繼續加大土儲快速擴張，外來房企則更多通過合作開發、項目收購等曲線方式來進入粵港澳灣區城市。
下面主要通過近5年灣區城市土地供求情況、企業拿地布局、灣區城市未來供地方向來分析粵港澳大灣區城市投資方向。
01
粵港澳灣區9市土地供求變化趨勢
供應層面：近兩年宅地供應大幅度提升，城市分化明顯
從近5年宅地供應來看，2016年整體供應，只有3479萬㎡，2017年，達到5509萬㎡。2018年截止11月，已供應5055萬㎡，預計全年供應將超過2017年。
從單個城市宅地供應來看，佛山、惠州、廣州、肇慶整體供應量名列前茅，深圳、東莞、中山、珠海城市由于土地資源的稀缺性，整體供應量較小，尤其在土地開發強度較大的深圳、東莞等城市表現最爲突出。
從供應變化趨勢來看，肇慶、江門近兩年宅地供應上升幅度十分明顯，尤其肇慶2017年全年供應1351萬㎡超越佛山成爲宅地供應市場的龍頭。
圖：粵港澳灣區9市近五年住宅用地供應情況（萬㎡）
數據來源：中指數據庫
成交層面：2016年以來土地市場火熱，成交量價齊升，2018年下半年降溫明顯
受成交端市場火熱以及供應端的大幅度提升，2017年住宅用地成交量達到近5年，共成交5173萬㎡。2018年1-11月共成交3733萬㎡，隨著年底各城市加大土地的供應，預計2018年全年成交量將突破4000萬㎡。
從單個城市來看，佛山市成交較爲平穩，連續5年位居住宅用地成交建築面積首位，2017年成交量達1120萬㎡，2018年1-11月成交1121萬㎡，已超越2017年全年成交。其次肇慶2017年成交量爲1001萬㎡，緊隨佛山之後，惠州、廣州成交量均超過700萬㎡。
受粵港澳大灣區規劃利好，以及江門、肇慶土地供應充足的影響，近兩年江門、肇慶住宅用地成交表現十分搶眼，同時也爲許多外來房企進入提供了機會。
圖：粵港澳灣區9市近五年住宅用地成交情況（萬㎡）
數據來源：中指數據庫
招拍挂條件趨嚴，土拍門檻逐步提高
2016年11月，佛山首宗“限地價+競配建”地塊成交，表明土拍市場調控的趨嚴，緊隨著，珠海、東莞、廣州、深圳、中山等城市相繼開啓多樣化的競拍條件，包括“限地價+留物業+競配建+競自持”、“限地價+競配建+競自持+搖號”、“限地價+競人才住房或公共租賃住房+100%自持”、“限地價+競配建+現房銷售”等方式。
圖：粵港澳灣區各城市土地競拍條件
粵港澳大灣區9市宅地競拍條件中，以深圳、中山最爲嚴厲。其中，深圳宅地供應主要以租賃用房爲主，且需要企業100%自持，中山則在競拍方式中加入“現房銷售”的條件，其余城市更多的是以“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式，肇慶最爲寬松。
高價地頻現，土拍市場競爭激烈
雖然招拍挂模式增設多種拍賣條件，但是依然阻擋不了房企拿地的熱情。2016年底至2018年以來，隨著土地市場的持續火熱，房企在招拍挂市場競爭愈演愈烈，期間也誕生了多個高價地。
其中深圳宅地供應多以100%自持爲主，其樓面價無法直接比較，且深圳未來宅地供應也多以租賃用房爲主，在此就不列入參考。相比較之下，廣州樓面價是其余8市中，爲55437元/㎡（剔除競配建）。其次爲珠海，達到29120元/㎡，東莞樓面價爲26646元/㎡（剔除競配建）。
圖：粵港澳大灣區各城市成交樓面價地塊信息
02
各大房企灣區布局情況
本土房企憑借先發優勢，持續深耕
以保利、萬科、恒大、碧桂園、雅居樂、富力、奧園等爲代表的本土房企正不斷深化灣區城市群的布局，隨著2018年8月萬科首入江門，介入蓬江裏村262畝“舊改”項目的公示。截至目前，保利、萬科、恒大、碧桂園四大房企均已實現灣區9市的全面布局。
其他本土房企也在加速灣區城市的布局，雅居樂2017年12月首入江門，與美的地産合作開發江門蓬江杜阮項目。奧園2016年4月以22.9億元收購深圳坪山新區項目，成功布局深圳。
圖：本土房企粵港澳城市布局情況
外來規模房企進駐灣區節奏加快
從城市布局方面來看，廣州、深圳兩大核心城市是房企爭相進入的區域，但由于深圳土地資源的稀缺性，土地成本較高，更多房企選擇以廣州爲進入機會點。同時由于廣佛同城化的戰略實施，佛山享受廣州核心城市的外溢性需求，近年來其價值逐漸凸顯，在廣州土地市場競爭較爲激烈的情形下，佛山成爲外來房企入駐灣區的據點。
外來房企中，融創以佛山爲據點入駐粵港澳灣區，自2016年以來短時間內迅速完成灣區城市群全布局。泰禾集團則自2015年底首入深圳以來便加快灣區城市的布局，目前，已經分別進入佛山、惠州、東莞、珠海、廣州、肇慶、中山8個城市。
圖：首入廣州知名外來房企
圖：首入佛山知名外來房企
03
灣區城市未來土地供應方向
“三舊改造”將是灣區大部分城市未來土地供應的主要方式
從目前土地供應來看，粵港澳大灣區部分城市面臨“土地資源局限”。尤其深圳市的國土開發強度已超55%，已面臨“無地可用”局面，東莞市的國土開發強度也逼近50%。從近5年一級土地供應市場來看，深圳、東莞、中山、珠海年供應總量已非常少。
在土地開發資源緊張的背景下，多個城市在“三舊改造”方面已加大投入力度，目前，“三舊改造”已納入灣區城市發展的重要議程中。且從近期各個城市在三舊改造方面動作頻頻來看，未來粵港澳灣區城市加快“三舊”改造的項目進程已經常態化。
2018年6月，在廣東省舉辦的首屆“三舊改造”項目推介會上，推介的208個項目中，除廣州、深圳外，珠海、佛山、東莞、江門等“三舊”改造項目也公開“露面”。其中，珠海市15個，佛山市18個，東莞市10個，江門市13個；其他地市合計103個項目。由此可見，未來城市“三舊”項目已成爲土地供應的另一重要途徑。
在一級土地市場地價上漲的背景下，“三舊”改造已經成爲不少開發商拿地的重要渠道。且由于三舊改造可以帶來多方共贏的結果，在各地政府大力推動三舊改造政策的支持下，各大房企正在加速介入三舊改造項目。
表：部分房企三舊改造項目
粵港澳灣區9市三舊改造政策
粵港澳9市三舊改造中，深圳市場化程度，無論是從政策還是金融體系融資手段都十分完善，這也爲參與主體在舊改項目上獲取更多的資源。廣州則更多的是以政府主導，開發企業積極參與，結合因地制宜的方式。東莞三舊改造以連片改造及單宗項目改造爲主，操作主體多元化，政府積極引導各類主體參與。佛山三舊改造主要由政府主導、規劃控制、連片改造、市場參與等改造方式。
表：粵港澳灣區9市三舊改造政策一覽
04
結語
從粵港澳大灣區的提出至今已近兩年時間，也見證了灣區城市房地産市場的快速發展，同時近兩年灣區城市的宅地供應量及成交量也大幅度提升，尤其是江門及肇慶，宅地供求量上升。出于灣區規劃利好，各大規模房企競相布局灣區城市群，不乏本土實力房企憑借首發優勢重倉粵港澳灣區城市，外來房企也在加快速度入駐。
考慮到灣區城市群整體面臨土地資源稀缺，房企通過一級土地市場拿地成本較高，未來開發企業通過“三舊改造”模式拿地不失爲一個較好的途徑。
文章來源：中國指數研究院
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