[摘要] 曾經被視作房企“規模殺手锏”的跟投，在市場下行的重壓下或許正在變成催命符。
曾經被視作房企“規模殺手锏”的跟投，在市場下行的重壓下或許正在變成催命符。
基于利益風險共擔原則的跟投機制，在房企中，尤其是大型房企被廣泛應用。2016年市場火熱，一些房企區域營銷總收入甚至過億，跟投機制功不可沒。跟投一方面增強了員工積極性，另一方面也讓公司在規模競爭中爭取更大賽道。
但在房子不好賣的光景下，跟投也許正在悄然變成一紙催命符。近日，一位業內人士向地産壹線表示，房企高管頻繁變動，其中主要原因之一是，“跟投的項目都虧了，再不走連家底都沒了。跟投幾百萬算常態，甚至有的離職那個月還要跟投70萬。”
過去幾年，在一批龍頭房企帶動下，加上擴張生存的壓力裹挾著，一批中小型房企提出了“千億”計劃，而跟投和股權激勵成爲他們留住、激勵人才的重要手段，據悉，包括近日正在衝擊IPO的中梁、祥生等房企均在內部開展跟投機制，當然，也不是所有企業都在實行跟投，最近上市的美的置業目前暫未實行跟投。
萬科廈門白鹭郡項目 員工跟投全軍覆沒
此前，萬科廈門白鹭郡項目由于身陷“五折促銷”和“降價退款100萬元”一系列傳言一度成爲“網紅項目”。之後又有傳言“白鹭郡項目因降價對前期業主退款”，後被萬科辟謠。
據媒體報道，開盤近一年的白鹭郡開盤推出的204套精裝交付的別墅，賣了一年多，去化不到100套。9月，白鹭郡推出107套特價房，滯銷的的房子去掉了精裝修，車位以及電梯，交付標准降爲毛坯交付，價格相應的降到275-300萬的總價。
輿論關注點普遍聚焦在購房者與開發商在“降價賠償”之間的拉鋸戰，但冰山之下，開發商內部也出現裂痕。一位接近該項目的人士透露，萬科廈門白鹭郡項目，有很多員工進行跟投，由于項目去化情況不好，並且價格下降，所以員工跟投幾乎全軍覆沒。
另外，一家在福建當地的龍頭房企，因項目去化不理想，且房價下跌，該房企的某位城市營銷總經理跟投虧損達到3000萬，而普通員工也普遍虧損在10-30萬之間。
目前房企制定跟投制度時，一般都會涉及跟投人員範圍、跟投資金占比、利潤分配方式等內容，涉及到具體內容方面則各有差異。有的企業跟投額度大一點，有的小一點。一般來說，項目不同，跟投回報也不一樣，通常來講，對普通跟投員工而言，年回報率在20%到100%之間，比普通的理財産品年化要高得多。在市場上行時，回報率是有保障的。
但是在一些跟投機制不完善的房企中，一些熱銷項目通常由集團自己跟投，而對于一些不好的項目規定由區域公司的管理崗強制跟投。可以說，在市場好的時候，跟投就是“火上澆油”，市場不好的時候，跟投就成爲“綿裏藏針”。一位一線營銷人則直言，“收入低就算了，搞不好打工要把自己家底賠光。”
廈門當地一位開發商表示，“一批前幾年高價拿的地王，現在市場不好，一旦入市都是虧，以某房企在廈門翔安的地王爲例，一旦開盤就會虧損30億。”另外，即使在行情好的時候，房企員工跟投所賺的錢也並不是立馬兌現，“其實都在集團裏面滾，出不來，紙上富貴，只有離職了才能拿出來，有的甚至離職了都不一定能拿到手，因爲項目去化不理想。”
跟投弊端顯露 房企爲何依舊“執迷不悔”？
如果說“激勵員工”是跟投機制設定的初衷，那在員工紛紛因跟投選擇離開的時候，房企爲何還在堅定執行這項政策？
結合最近一批房企的“標准動作”或許能得到答案。據不完全統計，今年以來已有39家上市公司大股東或實控人發出兜底式增持倡議，房地産企業目前也有多家企業做出了兜底的保證，其中包括陽光城、泰禾這兩家近年來增長迅速的房企，而這兩家房企也已經在內部實行跟投制度。
除了兜底式增持外，還有房企紛紛開始了回購自持，包括恒大、金茂、新城發展、龍湖、禹洲地産、佳兆業都在近期進行了股票回購的操作。
“鼓勵員工持股是明面上的要錢，可給可不給；跟投卻是強制的，有的杠杆加到難以想象，如果停了，很多項目都進行不下去。”一位房企內部人士表示。相比于人員流失的損失，“現金流斷裂”應該是開發商更加不能承受的災難。
尤其對于一些剛加入千億規模衝擊賽道的“新選手”來說，跟投的力量更是不可小觑。以複制碧桂園模式著稱的中梁爲例，內部實行“阿米巴模式”，即通過“事業合夥”、“費用包幹”、“成就共享”、“項目跟投”和“專項激勵”等模式激勵，和職業經理人一起分享發展的紅利，內部跟投杠杆倍數超過四倍。
另外包括祥生、新力地産和福晟內部也對項目進行跟投，以刺激團隊積極性。“對于一些新上市或者即將上市的房企，融資不容易，尤其是現在資本市場普遍艱難，因此強制內部員工跟投就不僅僅是‘激勵’那麽簡單。項目較多的大型房企，跟投相對平衡。但是項目單一的小公司，一次跟投對于員工可能就是滅頂之災”，一位房企內部人士表示。
但是即使在跟投最盛行的時期，也不是所有龍頭房企都看好這一政策。龍湖董事長吳亞軍就曾公開表示，拒絕跟投。當時有媒體向她提問，“龍湖爲什麽不做跟投，向一線人員做更多的傾斜？”吳亞軍的解釋是，“在行業上行周期，跟投模式激勵是很充分的，但是在下行周期，它對于職業經理人的保護卻是不夠的”。
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