[摘要] 目前，中國經濟面臨“去産能、去杠杆、去庫存和降成本”的困境，面臨經濟下行和發生系統性金融風險的可能。另一方面，中國樓市特別是一線城市樓市緊調控政策不斷加碼，“限購、限貸、限商、限價、限安公積金”等政策不斷出台。因此，人們擔心樓市調控會進一步加劇經濟下行和金融風險。實際上，樓市調控如何影響中國經濟增長
目前，中國經濟面臨“去産能、去杠杆、去庫存和降成本”的困境，面臨經濟下行和發生系統性金融風險的可能。另一方面，中國樓市特別是一線城市樓市緊調控政策不斷加碼，“限購、限貸、限商、限價、限安公積金”等政策不斷出台。因此，人們擔心樓市調控會進一步加劇經濟下行和金融風險。實際上，樓市調控如何影響中國經濟增長涉及樓市與經濟增長之間關系。
從理論上講，樓市調控對經濟增長四方面影響。
首先，樓市調控影響投資。長期以來，投資是中國經濟增長的主要拉動力。樓市從生産和産出兩方面影響投資。2017年，房地産開發投資占固定資産投資17.12%，房地産開發投資占GDP13.27%，房地産銷售額占GDP16.16%。可見，樓市是中國固定資本形成和經濟增長的動力。
樓市緊調控政策必然減少固定資産和投資和減緩經濟增長。盡管房地産投資能夠促進增長，但目前中國樓市高庫存和高空置並存，個別地區還出了“鬼城”，存在過度開發和過度城市化問題，不能再通過粗放式、攤大餅式方式促進經濟增長。因此，樓市緊調控政策政策擠出了房地産投資，促進了非房地産投資，不僅有利于集約式經濟增長，克服房地産和城市發展誤區，而且有利于經濟轉型和産業升級，促進高質量經濟增長。
其次，樓市調控影響消費。消費也決定經濟增長，但中國消費不足和消費過度並存，消費結構不合理，導致消費乏力。樓市經買房和租房影響居民消費。目前，中國居民住房擁有率接近90%，而歐美等發達國家的住房擁有率65%左右，歐美發達國家的租房市場占35%左右，而中國一線城市的租賃市場占35%左右。
因此，中國居民主要通過買房解決住房消費問題。但是，目前中國城鎮居民特別是一線城市居民既面臨買不起住房問題，又面臨租不起住房問題。通常，判斷居民能否買得起的指標是房價收入比，居民能夠租得起的指標是租金收入比。根據世界銀行和聯合國在上世紀80年代的一項調查顯示，當一個國家和地區中等收入居民的房價收入比超過3-6倍時，中低收入者面臨買不起房問題，美國住房部以及西方的相關研究發現，當中等收入者的租金收入比超過30%時，中等收入者面臨租不起房問題。
根據的一項研究發現，在中國35個大中城市中，2016年有19個城市的房價收入比超過了6，這些城市中等收入居民面臨買不起住房問題。在中國35個大中城市中，2016年有16個城市的租金收入比超過了30%，這些城市的中等收入者面臨租不起房問題。因此，樓市緊調控政策政策不僅能解決中低收入者買不起房和租不起房問題，促進住房消費，而且能擴大非住房消費，提升整個居民消費水平，減少預防性儲蓄，促進經濟增長。
再次，樓市調控影響銀行安全。衆所周知，1998年的東南亞金融危機以及2008年全球金融危機源于住房泡沫破滅。因此，房價泡沫是金融危機的前兆，政策制定者總是將房價作爲金融部門脆弱性的重要指標（BIS和IMF，2005；Koetter和Poghosyan，2010）。
目前，學界和業界通常使用空置率、租售比和房價收入比測度住房泡沫，尚未統一。根據泡沫定義，住房泡沫分爲理性住房泡沫和非理性住房泡沫。相對于非理性住房泡沫，理性住房泡沫不僅具有理論基礎，而且能夠准確測度住房泡沫。在現有住房泡沫指標中，租售比屬于理性住房泡沫指標，空置率屬于非理性住房泡沫指標，房價收入比不屬于住房泡沫指標，而是房價支付能力指標。
我們的一項研究表明，1996-2016年中國35個大中城市中有12個存在嚴重和輕微住房泡沫，2個無明顯住房泡沫，21個房價被低估。因此，對于住房泡沫嚴重的城市而言，樓市緊調控政策有利于擠出住房泡沫，防範銀行風險，化解銀行危機。對于無明顯住房泡沫和房價被低估的城市而言，樓市緊調控政策可考慮松綁，因城施策。
最後，樓市調控影響土地財政和地方債風險。土地無論作爲資本（投入），還是作爲資産，樓市均影響土地市場。中國城市土地屬于國有，具體屬于地方政府所有，從而土地出讓金屬于地方政府預算外收入，被稱爲“土地財政”或“第二財政”。另一方面，根據國家審計總署2013年第32號審計公告，有37.23%的地方債承諾以土地出讓收入償還。因此，樓市波動將會導致土地市場波動，從而影響地方土地財政和地方債風險。
目前，東部地區土地財政占地方財政預算內收入的比重不到40%，中西部地區土地財政占地方財政預算內收入的比重接近50%，有的甚至更高。2017年中國地方債務余額約爲166676.08億元，占GDP比重20.15%，占土地財政收入的4.57倍，占地方財政預算內收入的2.43倍。因此，中國樓市緊調控政策不僅會減少地方政府土地財政收入，而且地方債償還能力，增加地方債風險，從而損害經濟增長。因此，樓市緊調控政策不僅應考慮經濟結構的調整，還應考慮金融風險，力爭使二者達到均衡狀態。
樓市調控如何影響住房市場
中國樓市緊調控政策目標有兩個，一是解決住房問題，二是防範住房泡沫和金融風險。對開發商而言，樓市緊調控政策會使土地取得和住房銷售難度加大，面臨較大的流動性和破産風險，需盡快降價銷售和降杠杆，加快企業或産業轉型和資産重組（並購）。目前，在樓市緊調控政策下，一些開發商開始由開發市場向存量房市場或租賃市場轉型，增加自持項目或進行長租公寓經營，因租客支付能力有限，租金回報率在2%左右，爲提高租金回報率，租賃機構通過租賃貸等資本運作方式壟斷房源提高租金，導致某些城市租金暴漲，引發新市民租不起問題，應引起高度警惕，必要時進行租金控制，否則容易導致租金貸違約風險。
另一方面，在樓市緊調控政策下，一些開發商轉向“代建模式”及“小股操盤”，由多元化經營轉向專業化經營規避市場風險。對多套房所有者和炒房者而言，樓市緊調控政策使其面臨較大的投資和現金流風險，負資産及違約風險加大，應及時調整投資理念和投資行爲。對一套房家庭而言，樓市緊調控政策對其無顯著影響，但會降低房産稅負擔（若開征）。對無房戶而言，樓市緊調控政策有利于增強器住房購買和租金支付能力，有效解決住房困難問題。
衆所周知，住房具有消費和投資雙重屬性。爲實現經濟轉型和産業升級，防範和化解系統性金融風險，必須長期堅持從緊的樓市政策，堅持住房的消費屬性，打擊投機和炒房行爲，大力發展和規範住房租賃市場，治理整頓住房開發市場，讓全體人民住有所居，實現住房長效調控機制。
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