[摘要] 當前我國房地産市場再次走到關鍵節點，面臨著方向性選擇，並考驗著市場理性。當前樓市預期出現松動，既有因城施策的原因，也是市場需求動能快速釋放的結果。在外部衝擊和內部轉型叠加的特殊時期，深入落實“房住不炒”，應當保持我國房地産市場平穩健康發展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅強支撐。
當前我國房地産市場再次走到關鍵節點，面臨著方向性選擇，並考驗著市場理性。當前樓市預期出現松動，既有因城施策的原因，也是市場需求動能快速釋放的結果。在外部衝擊和內部轉型叠加的特殊時期，深入落實“房住不炒”，應當保持我國房地産市場平穩健康發展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅強支撐。
預期松動推動樓市高溫消退。從房價走勢看，北京、上海、深圳等一線城市二手房價率先回落，並逐步向二線城市擴散。據國家統計局數據，2018年10月，全國70個大中城市中，二手房價格環比下跌的城市有14個，較9月份增加一倍。另據中國指數研究院調查，11月百城新建住宅均價環比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點。從土地購置看，2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，流拍的總規劃建築面積約爲2017年的2.3倍。從運行指標分析，全國房地産開發投資和商品房銷售面積出現增速同步回落情況。這些情況表明，樓市高溫已經消退，市場預期出現松動，熱點城市房價回落，房地産市場正面臨著方向性選擇。
房地産市場的穩健運行關系著宏觀經濟穩定。當前我國宏觀經濟面臨外部衝擊和內部轉型雙重壓力，保持房地産市場穩健運行，避免房價大起大落，既是保持宏觀經濟穩定的重要基礎，也是經濟韌性的重要體現。一方面，我國城鎮化進程尚未結束，仍有較大發展空間，客觀上也需要房地産業健康發展；另一方面，房地産業對其他行業具有較強輻射和帶動效應，也是我國家庭資産主要配置領域，房價波動將加劇經濟金融波動。因此，防範房地産泡沫風險，既要有效控制房價非理性上漲所形成的風險累積，也要高度警惕房價快速下行帶來的泡沫破裂風險。
從根本上說，“房住不炒”既是我國房地産調控基本方向，也是對房地産市場長效機制的科學注腳，而樓市理性則是落實“房住不炒”的根本支柱。一線城市二手房價的率先回落，就是市場預期松動和樓市理性蘇醒的重要反映。
落實“房住不炒”，促進房地産市場穩健運行，避免市場出現劇烈波動，當前亟待處理好以下四個關系：一是行政幹預和市場調節的關系；二是增庫存和去庫存的關系；三是買房和賣房的關系；四是加杠杆和降杠杆的關系。這四個關系的科學處理和有效應對，深刻反映了房地産市場各參與主體的理性，也是破除過去固化房地産市場行爲範式的前提，更在相當程度上決定了未來房地産市場運行的方向。
在市場多方博弈的大框架下，保持房地産市場平穩運行，最有可能形成兼顧多方利益的均衡。在因城施策的政策基調下，政策松緊很有可能導致非線性實施效應，因此做好科學謀劃、謹慎決策、有效執行，其重要性不言而喻，再強調也不過分。在複雜多變的市場環境裏，遵從房地産市場運行規律，防範各種道德風險，抵制羊群效應，既考驗著市場主體理性，也反過來影響到樓市運行軌迹。當前我國房地産市場運行到關鍵節點，只有樓市理性才是確保未來市場穩健運行的根本支柱。
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