[摘要] 近期，房地産調控政策的幾個細微動向，再度引發外界對樓市調控方向的猜想。
近期，房地産調控政策的幾個細微動向，再度引發外界對樓市調控方向的猜想。
12月12日，國家發改委印發《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》(以下簡稱《通知》)，支持大型房地産企業發行企業債券。由于此前部分企業的公司債頻繁獲批，此舉引發了房地産融資政策松綁的猜測。但發改委緊急辟謠。
次日，中共中央總書記習近平主持召開中央政治局會議，分析研究2019年經濟工作。其中對房地産只字未提，這是最近四年來的首次。
近段時間以來，地方政府出台調控政策的頻率有所放緩，遼甯還鼓勵市場房源充足、庫存量大的區域，棚戶區改造可繼續推行貨幣化安置。考慮到當前經濟增長面臨一定的壓力，有分析人士認爲，樓市調控政策有可能會出現松綁。
這些複雜的政策信號，究竟反映出什麽趨勢？持續了超過兩年的“史上最長調控政策”，會不會出現調整？
政策動向多變
最近一段時間，房地産調控政策的力度和頻次，似乎都出現一定的松動。
中原地産研究中心指出，從11月-12月整體看，房地産政策基本平穩，相比之前頻繁收緊，房地産政策面的特點是“約束性政策銳減”。12月以來，除了承德擴大限購範圍外，其他城市政策基本處于平穩中。
12月11日，遼甯省住房城鄉建設廳已經正式下發《全省推動縣城和新城區房地産去庫存工作方案》提出，推進縣城棚戶區、老舊小區、危險房屋改造。市場房源充足、庫存量大的區域，棚戶區改造可繼續推行貨幣化安置，消化庫存商品住房。這種刺激性政策的出台，也引發市場的廣泛關注。
在國內融資方面，11月以來，保利、龍湖、陽光城、華夏幸福等房企密集發布融資動作，涉及中票、信托、公司債等，合計融資金額超過千億。
而此前一段時間，融資市場還“大門緊鎖”，包括碧桂園、富力、恒 大、金融街等在內的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尴尬。
這些迹象的出現，令市場對調控政策的走向出現一些遐想。在發改委印發《通知》後，關于調控松綁的預期再度擡頭。川財證券指出，本次新規允許使用募集資金用于補充營運資金的比例從此前的40%提升至50%，房企融資端正在逐步改善。該機構還表示，11 月廣州、杭州、武漢、南京等多個城市房按揭利率出現了改善，放款速度加快。房企融資規模及成本也不斷下行。因此，“政策環境有望逐步改善。”
12月13日，發改委緊急辟謠稱，“按照中央關于房地産長效機制建設的精神，目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地産項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地産調控方面的政策沒有變化。”
12月13日晚間，中共中央總書記習近平主持召開中央政治局會議，分析研究2019年經濟工作。其中對房地産只字未提。而今年7月的政治局會議在部署下半年經濟工作時，對于房地産市場的表述爲，下決心解決好房地産市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
事實上，在過去三年的年末中央政治局會議上，均提及房地産，涉及住房制度改革和長效機制建設等。今年似乎一反常態。
這種變化是否意味著，明年房地産調控政策將出現一定的調整？
總基調不會變化
持有政策松綁的觀點認爲，當經濟增長良好時，監管層會收緊房地産調控政策；反之當經濟增速下滑時，監管層會松綁調控，從而支撐經濟增長。過去幾年，該觀點頗有市場。
近期，經濟增長面臨一定困難，松綁調控的論調再度擡頭。
多數分析人士認爲，會議不提房地産，並不意味著房地産調控政策會出現變化。專家表示，當前房地産市場的主要思路仍是“穩房價”，在經過一段時間的調控後，房地産市場已趨于降溫態勢，因此政治局不提房地産，意在維持現狀。
事實上，從近期政府部門和官媒的表態中，並沒有看出樓市調控口徑的變化。今年10月29日，針對未來房價走勢，新華社發表署名文章表示，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。
同日，住建部發布《關于巡視整改進展情況的通報》稱，堅決落實習近平總書記“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調控、精准施策力度，加快推進住房制度建設。
12月13日，《經濟參考報》發表題爲《深入落實“房住不炒” 避免樓市大起大落》的文章稱，當前樓市預期出現松動，既有因城施策的原因，也是市場需求動能快速釋放的結果。在外部衝擊和內部轉型叠加的特殊時期，深入落實“房住不炒”，應當保持我國房地産市場平穩健康發展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅強支撐。
分析人士認爲，與曆年年底召開的中央政治局會議相比，今年會議首次出現“六個穩”(穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期)。從中可以看出，穩定經濟是明年經濟的重點工作。作爲經濟增長重要的方面，房地産調控總基調不會發生根本性變化。
但這一政策會不會出現區域性、結構性的松動？
國盛證券在解讀中央政治局會議時表示，地産仍爲嚴調控周期，“房子是用來住的、不是用來炒的”，“堅決遏制房價上漲”還是主基調。但該機構同時指出，“穩增長同樣離不開房地産，(樓市調控政策)明年大概率會結構性放松。”
據21世紀經濟報道了解，經過30個月左右的“史上最長調控”後，很多城市政府正試圖松綁調控，比如降低限價門檻等。但從市場表現看，實際效果不佳。西安某房企人士向21世紀經濟報道表示，這是因爲市場需求已經大量釋放，再加上房價已處高位、供應規模增加等因素，需求方的積極性有所下降。
該人士指出，今年上半年，西安新房項目的供應多爲1:5到1:6之間，開盤售罄的情況十分常見。但如今這一比例已下降到1:1左右，“開盤當日去化超過50%就算好的。”他還認爲，除非房價有明顯下調，否則很難刺激市場需求。
多數受訪者向21世紀經濟報道指出，市場已經進入下行通道，除非房地産調控政策大幅松綁，否則很難從根本上提振市場。專家認爲，目前樓市政策的主動權掌握在地方政府手中，即使有心調整，也不會超出監管層規定的範疇。因此，區域性、結構性的調整有可能出現，但並不會對經濟增長帶來真正利好。
統計局的數據顯示，今年11月，全國房地産銷售面積同比下調5%，連續三個月出現下調。中原地産指出，房地産市場已經出現拐點。如果政策不變，明年市場將出現明顯調整。
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