[摘要] 樓市走過了調控政策非常嚴厲的一年，2019年的政策基調即便沒有再強調“遏制房價上漲”、“保持政策連續穩定”，取而代之的是“因城施策”、“促進供求平衡”等，但從主要城市房價和庫存看，高位平衡與供給側改革的主題下，調控政策仍將保持偏緊姿態。
樓市走過了調控政策非常嚴厲的一年，2019年的政策基調即便沒有再強調“遏制房價上漲”、“保持政策連續穩定”，取而代之的是“因城施策”、“促進供求平衡”等，但從主要城市房價和庫存看，高位平衡與供給側改革的主題下，調控政策仍將保持偏緊姿態。
數據分析表明，2019年房地産開發投資還將保持高位。一方面，2018年開發商普遍借助預售加杠杆（推遲竣工），1月至11月全國房地産竣工面積只有期房銷售面積的60%，建築安裝工程投資負增長。2019年，開發商有業績訴求，竣工交付也有規定日期倒逼，預售加杠杆不再大面積出現，建築安裝工程投資將由負轉正；另一方面，目前主要城市庫存消化周期相對較低。2018年底土地供求兩旺，預示2019年“補庫存”還將會持續。另外，2018年開發商衝規模、快周轉、補庫存，土地購置和新開工一直保持15%左右的增速，也將慣性推動開發投資高位平衡。而樓市政策基調則一再明確要“穩地價”、“穩房價”、“穩預期”。基于此，業內預測2019年樓市或呈“V型”走勢。上半年，全國商品房銷售面積延續下滑態勢（2018年11月同比下滑5.1%）；下半年，政策效應滯後體現，樓市或有反彈。
筆者認爲，觀察分析樓市，首先要看行政幹預性的調控舉措，是否遵循“逆經濟風向行事”的原則。當樓市供求和預期穩定了，調控就得適當調整，個別非熱點三四線城市退出限售、暫停買房搖號政策、對商服類物業不再限定銷售對象等舉措當作如是觀。那麽，考慮到目前各地對樓市依賴普遍較深的現實，允許地方在“因城施策”框架下自主決定政策內容，會不會因政府托底而扭轉預期，帶來新一輪需求熱潮？前不久召開的中央經濟工作會議，關于房地産的句就是“構建房地産市場健康發展長效機制”。而長效機制首先是要求“權責對等、激勵相容”：調控主導權給到地方，出什麽政策、力度多大、什麽時候出，由地方決定，地方當然也要爲此擔起穩定地價房價、成交量、秩序和預期等責任。
更重要的是，樓市面臨的貨幣政策環境變了。盡管近期銀行間市場利率創近幾年新低，但房企依舊用高利率四處找錢，融資成本攀升，打折促銷普遍。再清楚不過的是，降准仍屬定向寬松範疇，寬松釋放出的資金，能否進入實體，還需疏通政策傳導途徑，但絕不會像過去一樣，繞了一圈後兜兜轉轉進入樓市。因爲，近年來控制影子銀行取得了顯著績效。
從2014年到2016年，信托公司、證券資産管理公司和基金子公司這三大塊，非標融資總規模從28萬億元增至55萬億元。非標融資往往繞開監管，投向地産和地方融資平台等行業。2016年以來，金融治理的成果，就是防風險、去杠杆。這一輪攻堅戰中，大量通道業務被清理。尤其，2017年開始打破剛性兌付、穿透式監管，三大非標融資通道規模大幅下降，社會融資規模中非標融資持續萎縮。
控制住貨幣閘口和流向，加上調控長效機制眉目漸清，2019年樓市當不會出現“V”型反轉，當然也不會大幅下滑。首先，在穩定大基調下，首套房、改善型需求將獲得支持；其次，銀行資金面好轉，基于優質業務追求，按揭投放有望加速；再者，2019年棚改新開工大概400萬至450萬套，加上在建後的總體量足以托底三四線城市。三四線樓市穩定了，全國樓市也就穩定了。由此估計，2019年商品房銷售下行或將被控制在10%以內。
穩住商品房體量，實施結構性調整，這是未來我國房地産供給側改革的重點。2019年，土地出讓限地價、競配建（保障房、租賃房、公共服務設施等）常態化，新建商品房“限房價”也常態化。雙重擠壓下，地産利潤率向社會平均水平回歸，地産紅利讓利給居民部門，無房戶和新市民及轉移人口以相對低的成本“紮根”城市。另外，集體土地市場化，讓廣大農民分享城市化紅利，這是2019年供給側改革重點。近日，土地管理法啓動修訂，集體建設用地不經征收可直接入市便是良好開始。行業利潤率回歸均值是長期政策安排，慢慢地，群體性的投資性購房索然無味，因爲溢價預期趕不上交易成本和周期，資産泡沫日漸損耗，“房住不炒”落地。另外，借助控價和配建等去金融化的供地制度改革，集體土地入市的土地制度改革，保障房、租賃房、公共服務設施等替代新建商品房供給，在房地産保持體量的同時走上健康發展坦途。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
