[摘要] 房地産研究院6月4日發布了《2019年5月40城土地市場報告》。該報告顯示，5月份40個典型城市的土地市場交投仍活躍，延續了"小陽春"的熱度，但整體地價漲幅收窄明顯。
房地産研究院6月4日發布了《2019年5月40城土地市場報告》。該報告顯示，5月份40個典型城市的土地市場交投仍活躍，延續了"小陽春"的熱度，但整體地價漲幅收窄明顯。這表明熱度雖在延續，但已經減弱。而二線城市作爲“小陽春”的主力，其土地的量價雖仍在上行，但幅度均在收窄，這表明熱度雖在延續，但已經減弱。專家表示，在當下仍較嚴厲的政策環境下，預計未來幾個月40城地市將有所降溫。
5月土地市場持續回暖
報告顯示，2019年5月，40個典型城市土地成交建築面積5078.2萬平方米，環比增長10.4%，已經連續3個月環比增幅爲正；同比增長38%，土地成交回暖較明顯。而1-5月，40個典型城市土地成交建築面積20243.9萬平方米，雖然同比下降5.5%，但降幅繼續收窄。
土地出讓金方面， 5月，40城土地出讓金增加明顯，出讓金收入爲2633.7億元，環比增加5.1%，同比增加73.1%。1-5月，40城土地出讓金收入10305.1億元,同比增加11.6%，增速爲2019年來首次轉正。
分城市來看，2019年1-5月，40城土地出讓金排名前5的城市分別爲杭州、武漢、北京、重慶和上海，土地出讓金總額分別爲1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0億元。杭州和重慶土地出讓金同比下降明顯，降幅分別達到19.3%和18.1%，主要由于2018年兩城地市火熱，基數較高；武漢和上海同比增長明顯，分別達到68.7%和47.2%。
從價格來看，5月40城土地成交均價爲4878.4元/平方米，同比上漲17.2%，漲幅擴大2.4個百分點；環比上漲1.9%，5月份地價上漲趨勢雖仍有所延續，但環比漲幅已經明顯收窄，難以持續快速上漲。成交溢價率方面，40城市平均爲17.5%，環比上升2.6個百分點，同比下降2.2個百分點。
一線城市量升價跌，二三線城市量價齊升
5月，4個一線城市土地成交建築面積爲261.6萬平方米，環比增長137.1%，同比增長406.9%。6個月移動平均土地成交均價爲11777.8元/平方米，環比下跌5.8%，同比下跌2.7%，已經連續維持6個月環比和同比雙雙下跌，並且已經小幅跌破2018年6月的低點11893.4元/平方米，創2015年10月份以來的新低。2019年5月，一線城市土地成交建築面積增大，主要原因是土地供應量有所增加，但深圳已經連續4個月無土地成交。
二線城市方面，5月土地成交建築面積爲3729.3萬平方米，環比增長3.4%，漲幅明顯收窄；同比增長41.9%；6個月移動均價4723.3元/平，環比上漲5.6%，漲幅收窄，同比上漲12.4%，擴大3個百分點。
三線城市5月土地成交建築面積爲1087.4萬平方米，環比增長23.5%；同比增長8.7%。6個月移動平均成交價爲2542.1元/平，環比上漲20.4%；同比上漲34.3%。報告稱，三線地價漲幅擴大明顯主要是來自無錫和東莞兩個強三線城市，而多數弱三線城市的地市並未出現明顯升溫。因此，5月份三線城市的地價異動更多爲樣本內部的結構性原因，而非普遍性的三線城市地價上漲。
土地市場降溫信號已發出
雖然從報告數據綜合各項指標來看，由于受“小陽春”影響，5月份40城土地市場繼續回暖。但是總的來看，5月40個典型城市的地價漲幅已經明顯收窄，說明熱度已經開始減弱。
分城市來看，5月份，由于土地供應量有所增加，一線城市土地成交量增長明顯，但地價進一步下跌，並創2015年10月份以來的新低。按照2018年11月至今的地價走勢，在當前仍較嚴厲的政策環境下，未來幾個月一線城市地價或將繼續下跌。
二線城市土地成交面積及地價在"小陽春"的余熱下仍有小幅增大和上漲，但增速回落，漲幅收窄，預計後續上行乏力，下半年地市或將有所降溫。特別是一季度廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈較明顯，已經引起了中央的高度關注。
而三線城市方面，隨著棚改政策的變化和購買力的透支，預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地産市場，將在2019年持續降溫。
附：40個典型城市分類如下。4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；22個二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南甯、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、甯波、蘭州、濟南；14個三四線城市：揚州、東莞、嶽陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙台、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。
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