[摘要] 與去年相比，國內土地市場明顯熱度已減。研究院近日發布的報告顯示：2019年上半年，全國40個城市土地成交面積爲25411.5萬平方米，環比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量環比下降較明顯。
與去年相比，國內土地市場明顯熱度已減。研究院近日發布的報告顯示：2019年上半年，全國40個城市土地成交面積爲25411.5萬平方米，環比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量環比下降較明顯。回顧曆史，成交量同比增幅于2015年上半年開始逐步上行，于2018年上半年見頂後回落，當前仍處于下降趨勢中。
近兩年來，土地市場價格持續上漲。報告顯示，40城地價同比漲幅于2016年上半年達到值57.2%，隨後開始持續下行，並于2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達到了22.9%。從絕對值看，地價于2017年下半年見頂，爲4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再創新高，爲5218.1元/平方米。
分城市來看，6月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別爲金華、南甯、荊州、深圳和福州，土地成交溢價率分別爲72%、70%、58%、48%和44%。其中深圳已經連續4個月無土地成交。其中，深圳6月24日挂牌出讓5宗居住用地，爲2019年來首次出讓住宅用地，並且有限價限售等條件限制。溢價率較高一方面體現了深圳作爲一線城市良好的城市基本面，另一方面體現了由于供地少導致房企在深圳的庫存量小，需要積極補庫存。
從量價方面來看，一二線城市與三線城市形成明顯反差。6月，4個一線城市土地成交建築面積爲332.2萬平方米，環比增長27%，同比增長41%。分析認爲，一線城市房地産調控政策嚴厲，市場調整時間較長，其土地成交面積主要取決于土地供應量的大小，通常當土地供應量增大時，成交面積也有較大增長。
4個一線城市6個月移動平均土地成交均價爲14429元/平方米，環比上漲22.5%，同比上漲21.3%，地價上漲明顯，大致相當于2018年下半年的水平。2019年6月地價上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較火，溢價率分別爲48%、17%和23%，其中深圳爲年內首次供地。這一方面體現了一線城市良好的城市基本面及較充分的市場調整時間，另一方面體現了由于供地少導致房企在一線城市的庫存量小，需要積極補庫存。
6月，二線城市土地成交建築面積爲4273.1萬平方米，環比小幅增長14.6%；同比增長22.8%，地市成交仍然較爲活躍；6個月移動平均成交價爲5005.9元/平方米，環比上漲6.0%，漲幅基本與上月持平；同比上漲15.8%，擴大3.4個百分點。當前二線城市地價已經接近2017年下半年的曆史地價區間。
一季度以來，部分熱點城市市場過熱、預期不穩等引起了中央的高度關注，“房住不炒”在4月份中央政治局會議上再次被提及，隨後蘇州、西安、武漢等城市都出台了調控政策以促進房地産市場的平穩運行，下半年地市或將降溫。
2019年的政府工作報告中，政府的基調是促進房地産市場平穩健康發展，穩步推進房地産稅立法。對房地産市場的政策並沒有放松，仍然以“穩”爲主。由于一季度部分城市房地産市場出現了“小陽春”，住建部分別于4月和5月對10個房價漲幅較明顯的城市進行了預警提示。此外，由于一季度房企融資較多，資金寬松，部分房企拿地比較激進，5月份銀保監會對房企的融資渠道進行了限制以促進房地産市場的平穩發展。
專家分析稱，一二線城市土地市場已經與三線城市出現了明顯的分化，以深圳爲首的一線城市由于供地少導致的房企庫存較少，城市基本面較好以及市場調整時間較長等原因是房企的重點拿地目標。6月份二線城市土地市場仍然火熱，但隨著各城市相關調控政策的陸續出台，下半年或有所降溫。三線城市量價齊跌，或將開始持續降。
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