[摘要] 社科院在7月的報告中預測，一二線城市短期房價輕微下跌，如果沒有進一步政策刺激，三四線城市住房市場將先後進入下行小周期。
回顧曆史，每個月都出一份樓市報告的社科院預測房價真挺准的。
比如去年末，社科院的鄒琳華團隊指出，2019年一線城市或將率先緩慢複蘇。
如其所言，今年1-3月份樓市的“小陽春”出現了，數據顯示，32個大中城市（樣本包括4個一線+19個二線+9個強三線，共32個）商品房成交面積增速快速反彈，1月僅爲-11.2%，2月回升至8.3%，3月進一步上升到21.9%，是2016年9月以來的單月增速。
但在4月25日，社科院發布的報告又預測稱，三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩中有降。
那麽，的房價走勢如何呢？
7月15日，國家統計局公布的數據顯示，6月份70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩中有降。
就在7月29日，社科院又發布了的《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱7月報告），7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，一線城市房價由結構性微漲轉變爲整體微跌，准一線城市房價漲速進一步下降，二線城市房價總體平穩，三四線城市短期房價漲跌互現。
而7月報告的短期預測中，社科院提出了兩個觀點：
一二線城市短期房價輕微下跌；
如果沒有進一步政策刺激，三四線城市住房市場將先後進入下行小周期。
24個核心城市房價基本止漲
7月報告指出，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年6月，緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環比僅上漲了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房價格雖已經連續上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。
圖片來源：住房大數據
從房價累計漲幅看，核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅，要顯著低于2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點相比，2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小。
根據7月報告的解釋，24個核心城市分別爲上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、甯波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，准一線城市4個，二線城市16個。
一線城市房價整體微跌
7月報告表示，一線城市房價由結構性微漲轉變爲整體微跌。一線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，一線城市房價平均環比下跌0.615%，漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續保持穩中微降的態勢，其中廣州環比下跌0.86%，北京環比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉爲小跌，其中深圳環比下跌0.98%，上海環比微跌0.14%。
從2018年1月以來的累計漲幅看，近一年半以來一線城市房價也未出現顯著上漲。一線城市中房價累計漲幅的深圳爲2.92%，的上海爲-6.29%，大體處于相對平穩區間。
圖片來源：住房大數據
准一線城市房價漲速進一步下降，但房價上漲格局暫未出現逆轉。准一線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，准一線城市房價平均環比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州環比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87個百分點；重慶環比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71個百分點；天津環比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環比上漲3.6%，漲速雖比上月下降1.21個百分點，但相對漲速仍然略高。
圖片來源：住房大數據
二線城市房價總體平穩。二線城市緯房指數監測顯示，2019年6月二線城市房價平均環比上漲0.146%，漲速比上月進一步收窄0.114個百分點。二線城市中，甯波房價環比上漲0.96%居首位，青島房價環比下跌0.76%居末位，漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現較大漲跌波動的廈門，6月房價環比漲速降至0.58%，比上月降低0.93個百分點。西安、成都等曾經的熱點城市房價均較爲穩定。
圖片來源：住房大數據
三四線城市房價漲跌互現
7月報告表示，三四線城市短期房價漲跌互現。三四線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環比上漲0.192%，漲速比上月略擴大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市爲65個，比上月增加15個，上漲城市占比爲55%。2019年6月，作爲環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降2.41%，降幅與上月相近（2.64%）。
三四線城市房價總體較爲平穩。從同比看，與2018年6月相比，2019年6月118個三四線樣本城市中，同比上漲的城市爲72個，上漲城市占比爲61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%,比上月降低1.517個百分點。
社科院預測：一二線城市短期房價輕微下跌
與以往的報告一樣，社科院在7月報告中給出了對樓市的短期預測：
一、一二線城市短期房價輕微下跌
雖然一二線城市是中國高端産業的聚集區和人口的主要流入地，但是房價和購房政策門檻都相對較高。從調控政策看，一線城市房地産調控曆史較長，調控機制相對完備，調控手段也較爲嚴厲；二線城市房地産調控政策的嚴厲性及完備度雖然不及一線城市，但是市場調控機制也在不斷地建立完善之中。多數一二線城市都設立了對外限購政策，住房投機炒作較爲困難。隨著2019年二季度以來一二線城市調控政策的收緊，房地産市場投機成份被不斷擠出，房價波動性持續降低。2019年1季度的市場小陽春，也在一定程度上透支了下半年的市場需求，短期市場存在下調的動力。
二、如果沒有進一步政策刺激，三四線城市住房市場將先後進入下行小周期
三四線城市總體缺乏高端産業和人才吸引力，房地産市場並不具體長期持續上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退及房價“相對窪地”消失的背景下，三四線城市住房市場可能將先後進入下行小周期，房價穩中趨降。
堅持“房住不炒”，保持調控政策定力
國家統計局的房價數據顯示，6月份，洛陽新房價格環比漲幅全國；呼和浩特二手房價格同比漲幅全國，並且已經連續8個月領漲全國。于是，洛陽祭出“限價令”，呼和浩特也出手整頓二手房市場。
而像熱點二線城市蘇州，今年3月以來樓市、地市持續升溫，被住建部預警提示後進行了3次調控，但幾大指標沒有得到有效控制，房價漲幅已經超過全年5%的增長目標，土地市場競爭依然激烈，高溢價地塊頻出。在這樣的背景下，蘇州第4次全面加碼調控，不僅限購限售雙升級，而且在土地出讓和信貸稅收方面進一步加強監管。
無論是地方政府加碼限購、限售等在需求端加以控制，還是監管部門近期對信托貸款、海外發債等房企融資端進行收緊，都是爲了保持房地産市場穩定，防範金融風險。正如銀保監會主席郭樹清所警示的：
“曆史證明，凡是過度依賴房地産實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沈重代價，凡是靠盲目投資投機房地産來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。”
在此背景下，社科院在7月報告中也表示，“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風險和提升居民住房水平，但與土地財政在短期內具有一定的內在矛盾。隨著“房住不炒”的推進，部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。爲避免市場出現政策性波動，這一方面需要堅持政策定力，繼續抑制住房投資投機，保持房地産市場的持續穩定；另一方面需要加大財政結構轉型力度，降低對房地産相關收入的依賴度。
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