[摘要] 房貸利率換“錨”倒計時！已有13省市部署轉化工作，大行基本准備就緒，難現大漲大跌
房貸利率換“錨”倒計時！已有13省市部署轉化工作，大行基本准備就緒，難現大漲大跌
根據央行公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率爲定價基准加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
記者近日走訪多家樓盤，並未發現有大量購房者趕在新政執行前購房或申請貸款的現象。近期有購房計劃的李小姐也告訴記者，了解到房貸利率會有變化，但據銀行和中介分析對其購房不會造成太大影響，最看重因素還是房價本身。
據大數據研究院的監測數據，廣州、深圳等地的部分銀行，對新增房貸業務開始采用LPR進行利率報價，已受理未獲批的業務，用戶可以在以基准利率爲定價基准的老合同和以LPR爲定價基准的新合同之間進行選擇。
加點下限並非一成不變
某銀行住房貸款部門工作人員向記者表示，目前暫未收到總部下發的房貸利率的執行細則，但預計與當前執行利率方案，即首套基准上浮10%不會相差太大。
北京、上海地區房屋中介也向記者表示，暫未收到各家銀行正式下達的通知。但廣州地區房屋銷售經理人告訴記者，“雖然沒有官方消息，但有消息稱各銀行具體的方案會在15號左右公布，中小銀行預計會按照四大行的方案執行，首套利率相較之前略高，但實際情況還需等銀行公布。”
據了解，北京地區新的個人住房貸款定價基准爲：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。
事實上，在此前房貸計算方式上，乘法方式會顯現出很多弊端，當基准利率處于低位時，被乘後效應會相應變小。用LPR加點的方式之後，就可以解決效應變小的問題，使計算方式更爲直觀。
按照8月25日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%，該水平與北京市當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一致。“這次定價水平的確定是基于實現與LPR對接，同時也考慮了北京地區房地産金融政策的連續性和穩定性。”知情人士稱。
值得注意的是，此次確定的加點下限並非一成不變。上述人士介紹，會根據北京市房地産形勢的變化和LPR的波動情況，指導北京地區利率定價自律機制適時適度地調整個人住房貸款利率加點的下限。
房貸大行基本准備就緒
央行公告稱，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日開始執行。這位人士表示，“在此之前，將指導相應的銀行修改貸款合同、改造升級系統和組織員工培訓。在10月8日之前，簽訂商業性住房貸款的合同中可以選擇基准利率作爲定價基准。如果部分銀行已經准備就緒，在和借款人協商一致後，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。”
房貸業務占比較多的工商銀行和建設銀行，已開展了相應的工作。
中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明表示，目前主要開展了三方面工作：
一是當前工行印發了關于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行進行了安排和部署。
二是在制度層面，主要涉及到個人貸款的管理辦法中利率條款的修訂，比如要增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件的印發。
三是在系統方面，工行系統支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統測試，9月中下旬可以完成該系統的准備工作。
建行則主要開展了六方面工作，中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹：
一是研究制定業務實施細節，具體包括新發放房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數值確定規則等。
二是修改貸款合同。對新發放商業性個人住房貸款業務合同的利率等相關條款進行修訂。
三是系統改造。目前在加緊推進業務系統中LPR定價參數的調整和文本的變更等功能的開發實施。9月20日左右可以全面開放實施。
四是全面推進部署。已經召集分行研究落實，指導分行做好LPR利率轉換准備工作。
五是組織員工培訓。目前已經啓動各級業務培訓，幫助一線業務人員和業務管理人員盡快熟悉新的管理規定、業務辦理流程和系統操作方法，切實爲客戶提供優質服務。
六是做好客戶執行工作。目前已經研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，已經完成了政策過渡期間客戶答疑工作的准備。
避免衝擊房地産市場
也有不少市場人士提出，拉長周期看，未來LPR在一定程度上會向下浮動，會否使得房貸利率也會一路走低？
多位人士認爲，LPR變了但加點不變，確實會使房貸情況發生變化。當前房地産調控強調分城施策，會存在供需變化的情況，但各地的市場利率定價自律機制也在此過程中會發揮非常重要的作用。
事實上，如果出現個別城市因爲LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地産市場矛盾比較緊張，那麽市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地産市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上，這是一個互相作用的過程。
據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基准的轉化工作，下周或將相應落地。
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