[摘要] “金九銀十”過半，樓市並未轉暖。
“金九銀十”過半，樓市並未轉暖。
記者采訪多家機構獲悉，截至9月23日，北京9月新建住宅網簽量與去年同期基本持平；二手房方面，網簽量已跌落至2019年2月後的成交點，相比2018年同期的12352套下調超過三成。當前，盡管“金九銀十”作爲樓市營銷火熱節點的說法仍存，但房住不炒的基調下，今年“金九銀十”成色不足已成行業共識：一方面是因爲熱點城市的樓市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高；另一方面也說明當前樓市已經沒有淡旺季之分，市場成交表現則更多地看限價政策嚴格與否。對于即將到來的“銀十”，很大程度上將會落空。
“金九”爽約
一年之中的9月及10月，是除“小陽春”外，房地産又一重要火熱的營銷節點，但在2019年，“金九”來自市場層面的聲音顯然並不樂觀。
國家統計局數據顯示，今年前8個月，全國商品房的銷售面積連續低于去年同期的銷量水平。8月全國70個大中城市中20城的二手住宅銷售價格環比回落，其中不乏北京、天津、杭州、重慶等一線及強二線城市。
在北京，研究院數據顯示，整體來看，北京新房市場目前較爲平穩，除共有産權房外，交易量波動不大；二手房市場尚未回溫，整體成交仍然穩中有降。
具體來看，新房方面，截至9月23日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有産權房）成交2382套，環比上月同期下降0.92%，同比2018年同期下降2.02%，市場同環比基本持平，略有下降；共有産權房成交861套，環比增長168.22%，同比下降31.61%。二手房方面，9月截至23日，二手住宅網簽8275套，環比下降7.01%，同比下降33.14%。同時，機構自身的實時交易量環比下降2.9%，同比下降23.53%。
數據研究中心方面更是直言，從過往五年（2014-2018年）9月（9月1日-22日）數據來看，2019年9月二手住宅成交量成色嚴重不足，同比去年下跌37.78%，僅高于2017年9月同期。來自中原地産研究中心方面的數據也指出，9月截至22日，北京二手房住宅簽約7685套，網簽量已跌落至2019年2月後的成交點，相比2018年同期的12352套下調了37.7%。
數據研究中心發布的報告指出，從北京二手住宅周度成交數據來看，9月上半月二手住宅成交量較爲低迷，37周受中秋假期影響，成交量下滑明顯。但在38周中秋積壓的部分需求有所釋放，加之北京新的房貸利率將在10月8日正式啓用（新規則下北京地區首套房利率5.4%、二套房5.9%，相比之前大部分銀行執行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平微漲），部分房地産銷售者以此爲噱頭，一定程度上促使部分購房者加快購房節奏。
但該研究中心也指出，相對而言，此次央行降准對于房地産市場而言，並未帶來較大影響，降准對于市場的刺激作用微乎其微。
“銀十”預期不高
實際上，對于今年“金九”的“爽約”，業內早有預期。多家機構早前發布的數據顯示，樓市在年初的“小陽春”之後，已開始顯露後勁乏力的現象；且在“金九”之初，市場也已盡顯疲態：9月上半月，北京二手住宅成交4827套，新房商品住宅成交1428套。
“從上半月成交數據來看，9月北京二手住宅成交量很可能會跌破1萬套的市場‘榮枯線’；至于新房，如果（月末網簽量）在3000套左右，基本能夠達到2019年前8個月的銷量均值。”稍早前，就9月北京樓市成交狀況，專家如是說道。
研究院方面看來，從2016-2019年下半年北京新房、二手房的網簽數據來看，能稱得上“金九”的也就是2016年，當年9月的二手房（成交3萬多套）、新房（成交5000多套）交易量明顯高于其他月份。
“2017年、2018年的‘金九銀十’明顯成色不足，無論是新房還是二手房，交易量都沒有比7、8月或者年底多出多少。至于今年，9月截至23日的新房、二手房交易量均低于8月，顯然今年的‘金九’也無從談起。”就今年的“金九”成色，研究院方面概括道。
此外，值得一提的是，在2019年“金九”爽約有待坐實之際，業內對于即將到來的“銀十”也並未太過看好。
“今年來，房地産市場持續保持高壓態勢，市場觀望情緒濃厚，購房者謹慎入市；加之新房供應增加，分流二手房市場購房需求，使得今年二手房市場熱度持續下滑。” 專家表示，從截至目前9月二手住宅的成交量來看，同環比仍處于下滑趨勢，今年“金九銀十”的來臨，並未明顯刺激購房需求釋放和入市節奏。其預測，在沒有利好政策或消息刺激及其他大幅度折扣力度的情況下，“銀十”的成交量仍會保持穩定或小幅下滑態勢。
“隨著人們生活觀念的轉變，‘十一’國慶假期期間大部分人會選擇出行遊玩，不再將全部精力投放在購房這一事宜上，從北京曆史‘十一’數據來看，‘十一’期間日成交量往往低于10套，並不會拉動‘銀十’成交量。”解釋稱。
研究院方面也指出，2017、2018年的“十一”假期有七天，經紀機構的二手房交易量都不高，而今年9月市場成交量略低于7、8月，預計“十一”國慶假期的交易量也不會比前兩年更多，所以“銀十”基本不會出現。
價格政策是關鍵
在業內人士看來，業內對于樓市9月及10月“金九銀十”的論斷，在近幾年已然“名存實亡”。所謂的“小陽春”及“金九銀十”，在本質上都是房地産從業者爲促銷售而炒作出的營銷概念罷了。准確來說，原則上樓市成交熱點主要集中在年中和年尾兩個時間段，在這兩個階段正是房企衝刺業績、“做好報表”的關鍵時期。
另有過往成交數據顯示，近年來9月及10月顯然沒有底氣再擁有“金銀”之稱。據其他媒體統計，9月及10月向來不是年度成交高點，在一些年份，9月和10月的交易量僅能達到當年的月平均水平。最近三年（2016-2018年）的月度成交第二高點，均出現在6月。
專家表示，2019年北京樓市“金九”未現，一方面是因爲熱點城市的樓市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高；另一方面也說明當前樓市已經沒有“金九銀十”，房地産市場已經沒有淡旺季之分，市場成交表現則更多地看限價政策嚴格與否。
“消費者買房，主要看價格是不是合適、首付比例多少、房貸利率有沒有優惠。春天和秋天確實是最舒服的季節，但沒有哪個人只是因爲天氣好就出來買房。”專家說道。
郭毅更是進一步指出，回顧往年，“金九銀十”同樣成色不足。據其介紹，2016年以“9·30”爲節點，北京推出“京八條”，隨後全國19城緊跟調控，開啓了當下的緊縮周期；2017年的“金九銀十”，全國百萬中介經紀人遭遇“最冷寒冬”，大量門店關閉，二手經紀人面臨下崗轉業；2018年9、10月兩個月全國樓市表現平平，甚至被稱爲“銅九鐵十”。
來自研究院方面的觀點認爲，“金九銀十”不再的主要因素在于近幾年嚴格的樓市調控。2016年9月市場大熱後，北京就出台了“9·30新政”，10月市場開始轉向；2017年“3·17新政”後，市場一路下行，到9、10月才穩定下來；2018年9月，北京又出台了公積金新政，以致剛剛穩定的市場再度走低。雖然今年9、10月北京大概率上不會再有重磅政策出台，但目前的政策已經是持續高壓，“金九銀十”自然也難以再現。
“房地産的營銷節點早已不是‘金九銀十’、‘金三銀四’，而是年末啓動、年初開戰。”專家坦言，在調控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是房地産營銷的“靈丹妙藥”，換個角度來說，年末的促銷動作僅僅代表著最後的衝刺，而決定一場賽事最終排名的，是包括日常訓練、陣容組合、戰術體系在內的全程發力。
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