[摘要] 房地産市場在經曆了年初的“小陽春”行情後，于5月份開始掉頭降溫，業內專家預計，今年房地産市場的“金九銀十”或成色不足。
房地産市場在經曆了年初的“小陽春”行情後，于5月份開始掉頭降溫，業內專家預計，今年房地産市場的“金九銀十”或成色不足。
樓市調控堅持“房住不炒”
數據顯示，9月1日至9月26日期間，全國47個熱點城市新建商品住宅成交面積達1765萬平方米，較8月份同期有所反彈。具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積達169萬平方米，環比8月份同期小幅上漲3%；11個二線城市新建商品住宅成交面積達1080萬平方米，環比上漲14%；32個三四線城市新建商品住宅成交面積達516萬平方米，環比上漲9%。
“雖然9月份新房銷量受開發商加大推盤力度等因素影響，較8月份成交量有小幅反彈，但整體上看，反彈動力依然不足。”專家表示。
專家認爲，9月份上述47城的成交量之所以出現反彈，還有一個原因在于8月份的新房成交基數偏低。從原因上分析，在2019年7月30日召開的中共中央政治局會議明確表態“不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”後，居民對房地産市場的心理預期已發生改變；此外，目前居民加杠杆空間有限。雖然房企受融資難度加大影響，在今年下半年加大了推盤節奏和力度，然而在樓市調控整體偏嚴的背景下，預計今年樓市“金九銀十”成交量難以出現大幅增長。
回看今年以來的樓市調控脈絡，《證券日報》記者發現，針對房企融資方面的收緊可以說是重要內容。
先有5月17日銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，要求嚴格規範房地産信托業務，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地産開發項目直接提供融資；隨後，銀保監會又于7月6日針對部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示。此後，國家發改委于7月12日對外發布《關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，進一步規範房企海外發債。
7月30日，中共中央政治局召開會議時著重強調，不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。央行也在同一周內“點名”房地産業，包括在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上明確，房地産行業占用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地産貸款投放；在央行2019年下半年工作電視會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地産長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地産市場資金管控。
專家表示，從今年以來監管層的一系列政策出台和導向上看，我國房地産市場正堅定不移地向“房住不炒”軌道上前行，並在保持樓市穩定性的同時有效遏制了樓市中的非理性行爲。對于房企而言，資金無疑是其發展的源頭活水，但隨著融資難度的逐步上升，已成爲其首要面對的挑戰，而積極轉變發展思路也顯得勢在必行。
直接影響房企規模化
數據顯示，按照申萬一級行業進行統計，截至9月29日，A股已有14家上市房企發布第三季度業績預告，其中，預增或略增的僅有3家，預減或略減的有2家，續虧、首虧及扭虧的共7家。此外，還有2家房企的第三季度業績預告顯示不確定。
“可以看出，目前宏觀調控政策對于房企的規模化影響非常直接。”專家分析稱，在融資環境收緊的情況下，高度依賴資金的房企不得不選擇暫緩或更爲理性的拿地方式，而爲了加快資金回籠，不少房企更是推出多種促銷手段。值得注意的是，如果房企銷售情況不達預期，其資金回籠壓力將進一步增大，在影響規模化的同時，也會對利潤産生壓縮作用。
專家認爲，從長遠來看，房企轉型或成趨勢。
在弘陽集團總裁蔣達強看來，目前房地産中小企業衝規模的窗口期已經關閉，彎道超車的機會很小。所以，對于未來房企投資項目的評判標准，應以流動性爲首位，其次是安全性，最後才是性。
除了更加注重風險管理外，仁恒集團上海公司常務副總經理沈浦陽認爲，未來實體經濟將會獲得更多的流動性支持，從房企角度來說，依賴土地紅利“躺著賺錢”的機會已經過去，只有提高産品品質和服務才是生存之道。
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