[摘要] 中國社科院財經戰略研究院10月23日發布的《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)顯示，2019年9月核心城市房價總體由漲轉跌，一線城市房價以下跌爲主，北京上海跌幅略有擴大；准一線城市房價基本停止上漲，熱點城市蘇州熱度減退；二線城市房價走勢繼續分化，補漲與回調同時並存。
中國社科院財經戰略研究院10月23日發布的《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)顯示，2019年9月核心城市房價總體由漲轉跌，一線城市房價以下跌爲主，北京上海跌幅略有擴大；准一線城市房價基本停止上漲，熱點城市蘇州熱度減退；二線城市房價走勢繼續分化，補漲與回調同時並存。
房地産市場的風吹草動，牽動著樓市關注者的神經。那麽，房價由漲轉跌受哪些因素影響？房價走勢短期是否出現反轉，長期趨勢如何？各地政策調控是否會松綁？小編帶您一文讀懂。
核心城市綜合房價首降
報告稱，反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年9月，核心城市房價環比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現爲漲速的下降。
中國社科院財經戰略研究院認爲，考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢，2019年9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的周期拐（頂）點意義。
從核心城市房價累計漲幅看，2019年前3季度核心城市的房價波幅，顯著弱于2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年9月核心城市房價累計上漲了3.41%。與2018年1月100點相比，2018年9月核心城市房價累計上漲了7.83%。
從二手房成交量指數看，在核心城市房價由漲速下降演變爲水平值下降的同時，核心城市二手住房成交量也繼續下降。2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數爲155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續下降，表明房價走勢短期難以出現反轉。
一線城市整體微跌 北京房價下跌相對較快
一線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，一線城市房價平均環比下跌0.002%，跌速比上月減緩0.153個百分點。北京環比下跌1.01%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴大；上海、廣州房價相對平穩，其中廣州環比微跌0.33%，上海環比上漲0.53%；深圳房價環比上漲0.80%，漲速與上月基本持平。
從一線城市近1年的房價走勢看，廣州、北京、上海房價相對低迷，其中近1年廣州累計下跌6.55%，北京累計下跌4.46%，上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌，近1年房價微漲2.52%。
准一線城市房價環比跌幅總體擴大，天津重慶跌幅較上月有所加大。准一線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，准一線城市房價平均環比下跌0.678%，比上月擴大0.598個百分點。其中天津環比下降1.57%，比上月擴大1.3個百分點，房價下跌有所加快；重慶環比下跌1.29%，比上月擴大0.94個百分點；杭州環比下降0.41%，比上月擴大0.33個百分點。熱點城市蘇州環比仍上漲0.56%。
二三線城市市場走勢繼續分化
二線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，二線城市房價平均環比上漲0.139%，漲速比上月收窄0.29個百分點。二線城市中，房價上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的甯波、南通、無錫，以及東北沈陽、大連等仍有上漲，青島、廈門、鄭州等繼續下跌，西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場走勢暫處于停滯狀態。其中南通房價環比上漲1.21%居首位，青島房價環比下跌1.1%居末位。
三四線城市總體由漲轉跌，部分城市房價仍逆市上漲。三四線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，三四線城市房價平均環比下跌0.203%，跌幅比上月擴大0.163個百分點。其中環京房價仍然低迷，2019年9月，作爲環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降2%，降速仍相對較快。
報告指出，受行情啓動時間差、貨幣化棚改余熱等因素的影響，少部分三四線城市如唐山、南陽、臨沂、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲。但是部分地區也隱含著下跌風險。但是部分地區也隱含著下跌風險。
報告預計：年底前房價穩中趨降
報告預計，2019年底前住房市場總體穩中趨降，少部分城市可能降速加快，一線房價可能延續下跌態勢。短期市場趨降主要受市場預期、市場基本面、資金面、政策面等因素的影響。
分城市看，一線房價可能延續下跌態勢。一線城市作爲全球性城市，房價對外部經濟環境變化比較敏感，全球經濟動蕩加劇將對一線城市房價産生一定負面影響；近期，部分一線城市房價下跌有所加快且成交量下降，短期市場難以有回升的基礎。
二線城市房價總體以小跌爲主，部分城市仍可能上漲。受一線城市房價下跌的傳導，二線城市房價或將以小跌爲主。但部分房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲。
三四線城市房價下跌與上漲並存。由于需求刺激因素的消退，多數三四線城市短期房價可能下跌。部分行情啓動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價仍可能上漲。
報告認爲，短期市場趨降主要受四因素影響：一是經濟增長速度下滑，導致部分居民對房地産市場預期發生轉變；二是從市場基本面看，二手住房成交量的較快下降，表明市場基本面不支持短期房價反轉；三是從資金面看，對房地産開發信貸的管控仍將延續，資金面不支持短期房價回升；四是從政策面看，房地産調控政策可能會出現邊際性、局部性放松，但難以出現全面轉向。
此外，報告建議，無論房價是否進入下跌通道，房地産政策的制訂都應堅守“房住不炒”的底線，從市場實際出發，增強需求管控政策的彈性與靈活性，減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。
備注：緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化，可作爲中國房地産市場的重要晴雨表。24個核心城市分別爲上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、甯波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，准一線城市4個，二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月爲房價基期，以各城市2017年商品住房銷售額爲指數權重進行綜合計算。
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