房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

三季度居民購房杠杆率下降 房産金融政策短期難松綁

中新網   2019-11-01 09:50

[摘要] 房地産研究院發布《2019年三季度全國居民購房杠杆研究》報告。報告顯示,三季度,個人房貸余額同比增速回落至16.8%,連續10個季度回落;全國居民購房杠杆率爲31.3%,環比降0.5個百分點,同比降0.1個百分點。

房地産研究院發布《2019年三季度全國居民購房杠杆研究》報告。報告顯示,三季度,個人房貸余額同比增速回落至16.8%,連續10個季度回落;全國居民購房杠杆率爲31.3%,環比降0.5個百分點,同比降0.1個百分點。

三季度居民購房杠杆率下降 房産金融政策短期難松綁

專家表示,730政治局會議首次明確提出不將房地産作爲短期刺激經濟的手段,市場預期隨之轉變,全國首套房貸平均利率連續4個月上升,三季度杠杆率和房價指數漲幅同步下行。若年內5年期LPR不調整,預計全國首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震蕩,部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行,四季度居民購房杠杆率還將下降,百城房價指數環比漲幅也將繼續收窄。同時需要注意到,我國住戶部門杠杆率不斷創新高,不斷縮小與發達國家間的差距,這也預示著房産金融政策短期內仍難松綁。

報告稱,從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看,近年來呈現持續增長態勢。

數據顯示,2019年三季度末,個人住房貸款余額29.05萬億元,同比增長16.8%,增速比上季度末低0.5個百分點,比上年同期低1.1個百分點。

觀察曆史數據,2004年四季度-2014年四季度的10年間,個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元,期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度,短短3年時間,貸款余額迅速攀升至21.9萬億元,期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出,本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

回顧過去13年數據,個人住房貸款余額同比增速點出現在2009年四季度(60%),這與四萬億刺激有關。此後2010-2011年間,中央相繼出台了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調控政策,大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息,個人房貸余額增速隨之回落,2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升,2013年四季度達到21%後重新回落。2014年-2015年二季度間,個人房貸余額同比增速一直在17-18%區間內盤整。2015年三季度開始,個人房貸余額同比增速快速提升,加上國家不斷出台的一系列去庫存利好政策,2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。

2017年二季度,個人房貸余額同比增速出現回落(30.8%),此後8個季度繼續保持回落態勢,2018年二季度以來回落速度有所趨緩,2019年三季度回落至16.8%。四季度來看,預計短期內全國性的調控政策不會放松,商品房銷售難有大起色,個人房貸余額同比增速還將進一步小幅回落。

報告對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數據顯示,2019年三季度,個人住房貸款余額新增10900億元,環比持平,同比增長5%,房貸余額新增額目前絕對值仍處于曆史較高位。

報告稱,觀察曆史數據,2016年四季度以來,個人住房貸款余額新增額連續回落。2017年四季度,個人住房貸款余額新增額進一步降至8000億元,同比下降33%。2018年前三季度連續反彈,四季度下降至8700億元。2019年一季度個人住房貸款余額新增額反彈至11200億元,這是由于央行2019年1月份全面降准1個百分點後,流動性較爲充裕,商業銀行放貸意願較強。二季度個人住房貸款余額新增額環比一季度小幅下降,三季度與二季度持平。

從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看,2019年三季度,個人住房按揭貸款新增額占新增境內貸款比例爲28%,環比下降0.6個百分點,同比上升2.4個百分點。

觀察曆史數據,該指標大致出現三個高點(30%以上),分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三季度,該指標連續刷新曆史值,達到53%。也就是說,新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年,個人住房按揭貸款新增額占新增境內貸款比例連續兩個季度下降,三四季度重新回升。2018年一季度該指標回落,此後三個季度小幅上升。2019年一季度該指標回落,二季度再次上升,三季度小幅下降。從絕對值來看,該指標已經回到2016年初水平,但仍高于2008年以來平均值較多,說明住戶部門房貸去杠杆未來仍有空間。

報告將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的曆史平均值加總,估算出全國居民購房杠杆率。

數據顯示,2019年三季度,全國居民購房杠杆率爲31.3%,環比下降0.5個百分點,同比下降0.1個百分點。觀察曆史數據,從2015年三季度開始,居民購房杠杆快速上升,2016年四季度達到2010年以來位,爲44.6%。2017年一季度,該指標小幅回落至44.4%,此後7個季度連續下行,2019年一二季度小幅上升,三季度再次下行。

報告指出,今年上半年居民購房杠杆率上行主要有以下兩點原因。其一,央行2019年1月份全面降准1個百分點後,流動性較爲充裕,商業銀行放貸節奏加快。其二,全國首套房貸利率2018年12月-2019年5月連降6個月,居民貸款意願增強。但三季度部分熱點城市首套房貸利率紛紛上調,6月份以來全國首套房貸平均利率已連續4個月上升。這使得居民貸款意願減弱,三季度居民購房杠杆率小幅下降。國慶長假後,全國住房按揭貸款市場執行了新的LPR定價機制,但從各地的執行情況來看,與之前的貸款利率相比基本保持穩定。若年內5年期LPR不調整,預計全國首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震蕩,這將制約居民貸款意願進一步增強。

此前央行發布消息稱,要求保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地産的資金管理。9月監管嚴查信用卡資金流入樓市情況,包括境內房地産類商戶、房産相關契稅等,多家銀行信用卡中心下調房地産類商戶交易限額,並限制在住宅、地産中介等商戶刷卡交易。當前全國居民購房杠杆率連續2個季度回升後有所下降,目前來看短期內房貸政策很難全面放松,預計2019年四季度全國居民購房杠杆率還將繼續小幅下降。

報告比較全國居民購房杠杆率與百城房價指數季度環比漲幅走勢發現,房價漲幅與居民杠杆率總體呈現正相關關系。2015年一季度開始,居民購房杠杆率和房價指數同時出現大幅攀升態勢,房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂,居民購房杠杆率在2016年四季度見頂,主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度,杠杆率和房價指數漲幅同步下行。二季度杠杆率進一步下行,房價指數漲幅擴大,這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫迹象,三四線城市還在輪動上漲。7.31政治局會議後,市場明顯降溫,三四季度杠杆率和房價指數漲幅同步下行。

2019年一二季度,杠杆率和房價指數漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地産作爲短期刺激經濟的手段,市場預期隨之轉變,全國首套房貸平均利率連續4個月上升,三季度杠杆率和房價指數漲幅同步下行。若年內5年期LPR不調整,預計全國首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震蕩,部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行,四季度居民購房杠杆率還將下降,百城房價指數環比漲幅也將繼續收窄。

從曆史數據來看,2007–2008年,我國住戶部門杠杆率保持在20%以下的較低水平,2008年末爲17.9%。2009年初至2010年二季度,國際金融危機發生後,隨著“四萬億”刺激政策的推出,房地産市場快速回暖,住戶部門杠杆率快速上升,此後至2012年底,上升趨勢減緩。2013年一季度,住戶部門杠杆率達到31%,首次突破30%,此後連續快速上升至今。2018年底,我國住戶部門杠杆率爲53.2%,相比2008年底增長了35.3個百分點。2019年三季度,我國住戶部門杠杆率繼續上升至56.3%,環比上季度上升1個百分點,同比去年同期上升4.1個百分點。

國際清算銀行公布的數據顯示,2018年末,所有統計國家的住戶部門平均杠杆率爲59.7%,發達國家爲72.1%,新興市場國家爲39.9%。目前我國住戶部門杠杆率低于國際平均水平,但高于新興市場國家平均水平。但需要看到的是,在我國住戶部門杠杆率快速上升的同時,其他主要經濟體的住戶部門都經曆了不同程度的去杠杆。例如,美國住戶部門杠杆率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%,同期日本住戶部門杠杆率從59.5%降至58.1%,歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來我國住戶部門杠杆率增速較快,如果不加以控制,未來幾年有可能超越歐盟和日本。

全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化,也可以從另一個側面反映住戶部門的資金杠杆走勢。2007年一季度-2009年一季度,住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始,住戶部門貸存款余額比例基本呈現逐年上升的趨勢,尤其是2016年以來呈加速上行趨勢,這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%,期間上升了40.8個百分點。2019年三季度,住戶部門貸存款余額比例上升至66.2%,創曆史新高。

近年來住戶部門貸存款余額比例持續上升,與存款余額增速持續下行,貸款余額增速持續高于存款余額增速有關。住戶部門存款余額增速持續放緩,可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉變有關,過去大多數居民的節約型消費方式已不再是主流,與之相應的高儲蓄率也逐漸降低。

二是與居民代際更叠有關,目前,80後、90後已逐漸成爲消費市場的主力,他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。

三是理財方式發生了變革,銀行理財産品、互聯網理財産品等分流了一部分的銀行存款。

四是實物類資産住房正在成爲中國家庭資産的重要組成部分,越來越多的居民熱衷于將貨幣類資産的儲蓄存款和理財産品轉化爲房産。

住戶部門貸款余額增速持續高位也與住房貸款持續高增長有關,從央行公布的數據來看,2008-2018年,個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比爲45%-54%,即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右,是居民負債的最主要組成部分。隨著近日央行強調,要保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,預計下半年住戶部門貸款余額增速將會有所放緩,住戶部門貸存款余額比值的上升趨勢也將趨緩。

三季度居民購房杠杆率下降 房産金融政策短期難松綁

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com