[摘要] 進入10月以來，房企陸續發布了今年前三季度業績報告。盡管房地産市場“金九銀十”失色已不是新鮮事，但在供給端和需求端雙向調節下，不少房企仍然取得了穩定增長。在顯現出韌性的同時，行業分化特征也非常明顯，背後充滿對房企運營能力的考驗。
進入10月以來，房企陸續發布了今年前三季度業績報告。盡管房地産市場“金九銀十”失色已不是新鮮事，但在供給端和需求端雙向調節下，不少房企仍然取得了穩定增長。在顯現出韌性的同時，行業分化特征也非常明顯，背後充滿對房企運營能力的考驗。
“存貨是房企未來可變現的重要資産，規模過大或過小都會造成一定的經營風險。若規模過小，房企可能會因爲土地儲備不足而被動補庫存；若規模過大，房企可能會因爲激進拿地策略，導致債務攀升甚至資金吃緊。”專家表示。
根據該機構日前發布的報告，截至今年三季度末，20家A股上市房企存貨規模達29309.9億元，環比增長8.4%，同比增長16.2%，同比增速較二季度回落，仍處于曆史較低水平。同時，存貨去化周期爲13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%。
20家房企存貨增速回落
在報告中，房地産研究院將20家房企按“2018年中國房地産企業銷售規模排行榜”分爲三類，包括5家1500億元以上超大房企：萬科集團、保利地産、綠地控股、新城控股、華夏幸福；11家500億~1500億元大型房企：世茂股份、榮盛發展、首開股份、藍光發展、泰禾集團、中南建設、陽光城、金科地産、招商蛇口、大悅城、金地集團；4家500億元以下中型房企：華發股份、華遠地産、光明地産、信達地産。
房地産研究院在報告中認爲，房企存貨增速回落是因爲三季度延續了二季度的調控政策，房企資金面仍較爲緊張，拿地意願不高。7月，國家發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地産開發貸款額度控制在今年3月底的水平。
與此同時，房企去化周期繼續延長，延續了上行趨勢。今年“金九銀十”成色不足，新建商品住宅成交上漲乏力，部分房企存在一定的去化壓力。
以今年10月爲例，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降4%，同比增長5%；4個一線城市成交面積環比下降10%，同比增長22%；18個二線城市成交面積環比下降4%，同比增長8%；18個三四線城市成交面積環比同比均下降3%。
按房企規模分類，2019年三季度，超大、大型與中型房企存貨同比增速分別爲14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企，大型和中型房企存貨同比增速均出現回落。結合三季度房企融資端仍然偏緊的情況來看，超大房企在加速回款和融資成本及渠道上優勢明顯。從去化周期來看，超大、大型與中型房企存貨去化周期均有所變長，分別爲10.2、11.7和23.3個月，環比增長5.5%、19.7%和2.3%。
按房企性質分類，2019年三季度，央企、地方國企和民企存貨同比增速分別爲14.5%、16.1%和16.3%，民企拿地最爲積極。除了地方國企，央企和民企存貨同比增速均有所回落。在去化周期方面，央企、地方國企和民企存貨去化周期分別爲12.0、18.6和11.3個月，環比均出現增長，央企增速最快。根據曆史數據看，2015年一季度至2018年四季度，央企和民企存貨去化周期呈下行趨勢。總體看，地方國企存貨去化周期相對平穩。
報告認爲，存貨規模是公司規模的體現。截至2019年三季度末，20家房企存貨規模排在前三位的是萬科集團、保利地産、綠地控股，排在末三位的是華遠地産、信達地産和光明地産。從存貨同比看，世茂股份增速，達143.2%；泰禾集團增速最慢，爲-19.3%。
報告認爲，存貨是房企未來的銷售儲備。房企規模越大，資源集中能力越強，存貨量也越大，有利于擴大市場規模和實施戰略布局。但是，存貨規模也並非越大越好，關鍵要與市場運行和房企戰略匹配。超大房企去化周期短，大型房企其次，中型房企去化周期較長。運營效率上，超大房企更易形成“強者恒強”的循環，加速行業集中度提升。在此輪房地産周期中，民企迎來了快速發展時機，存貨規模快速上升，去化周期保持在穩定水平。
業績分化但成交平穩
市場集中度提高和業績分化是近年來房地産市場的一大特征。其中，資金端是形成分化的重要因素。中金公司在近期發布的報告中認爲，對房企融資嚴格監管將成爲新常態，使資金和土地資源進一步向頭部公司傾斜，疊加競爭加劇、運營門檻提高等因素，預計頭部公司在行業整合出清過程中仍有可觀的銷售提升空間，爲中期增長及估值奠定基礎，分化也將進一步加劇。
房企業績分化還與投資布局密切相關。今年10月，4個一線城市新建商品住宅成交面積處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情上，一線城市不但領先于其他城市啓動，也領先于其他城市調整。從成交量走勢及同比增幅看，一線城市成交量上半年開始企穩反彈。
18個二線城市中，8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降25%，同比增長9%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長17%，同比增長23%；6個其他地區的二線城市(東北及西部地區)新建商品住宅成交面積環比微增1%，同比下降4%。本輪調控較嚴的三四線城市，成交環比小幅下降，同比大幅下降。
但中金公司在報告中認爲，明年三四線市場雖然銷售趨勢向下，但出現大幅回落的可能性不大。差異性調控思路下，分化不僅發生于一二線城市和三四線城市之間，同樣發生在三四線市場內部。城市周期性錯位拉長了整體周期長度、減弱了整體波動，未來市場無論上行或下行，幅度都將小于以往“一刀切”式的調控振幅。當前，三四線市場的庫存水平、信貸環境均好于此前的下行周期。
對于市場走勢，中金公司認爲明年全國新房成交情況仍將保持相對平穩，理由是經濟增長邊際進一步放緩，利率趨勢下行，貨幣政策空間不大。房地産政策穩字當頭，差異化調控繼續深化，金融政策在保持定力、不會大幅放松或收緊的情況下，市場調控政策將更爲靈活，體現出“因城施策”框架下各地行政手段調節的適時性。行業存貨水平不高，一二線城市已開工未售（含竣工未售）庫存量小幅回調，去化周期僅爲7.5個月；三四線城市庫存量雖有上升，但去化周期仍只有15.7個月。市場供需結構不存在短期迅速失配的條件，買賣雙方預期波動不大。
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