[摘要] 在2019年土地市場、房地産價格、未來預期“三穩”的基礎上，2020年，房地産市場會如何？
在2019年土地市場、房地産價格、未來預期“三穩”的基礎上，2020年，房地産市場會如何？
專家日前表示，2020年，樓市健康平穩發展、安居宜居的目標不會改變，房地産市場預計將呈現平穩運行態勢。在整體穩定之下，五大變化值得注意：
一是調控分化，房價成爲調控松緊的“刻度尺”。
從2020年的趨勢來看，專家認爲，因城施策依然是調控主要方式，總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存在。
專家表示，城市一二手成交量變化並非當前調控的主要“標尺”，房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個城市可否放松的標准是房價下行壓力。一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲壓力向下行壓力轉化；另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應量持續但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市調控松動的概率會有所提升。
二是金融政策難言寬松。
官方堅持“房住不炒”，落實房地産長效管理機制，不將房地産作爲短期刺激經濟的手段的目標非常明確。張波指出，這意味著2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管，房企融資從緊的狀況預計仍會延續。
2020年房企“借新還舊”的現象仍將會普遍存在，這是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。同時，由于融資難度增大，2020年房企融資成本的亦將保持高位。
值得關注的是，由于部分房企追求前期過度追求規模，導致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業的風險也在不斷提升。2020年通過項目轉讓，項目合作的方式來減輕負債或成爲市場常態。
三是城市分化，房企持續回歸一二線。
專家認爲，2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。棚改在2019年超額完成目標任務，2020年這一市場的熱度恐難再現。
加之，二線城市對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，這些原因都會促使房企繼續回歸一二線。
未來，專家預計，房地産的增量市場規模逐步減少與購房需求增速相匹配，後續房地産拿地面積下降的趨勢不會變。但一方面商品房開發量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。
四是房企分化，産品力成爲競爭關鍵。
從以往房企的競爭來看，多聚焦于規模，部分大型品牌房企通過規模化的確也形成了一定優勢，例如融資成本相對較低、融資難度相對較低、融資方式的多樣化等等，並且由于有品牌以及大量土儲作爲保障，抗風險能力也會相對較高。
不過，業內預計2020年商品房銷售規模開始減緩。2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，房企淘汰率將不斷提升。
專家指出，在2019年多地新建住宅質量問題引起廣泛關注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規模本身，房地産後調控時代精准把脈購房者的需求，才是重中之重，産品力將成爲房企間競爭的關鍵。
五是用戶需求變化。
除了對居住品質的要求提升外，隨著大量“95後”“00後”進入社會，人們對于居住的要求也在不斷改變。一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對戶型的偏好也將不斷發展改變。
2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經開始緩慢變化。專家指出，從線上用戶二手房的找房偏好來看，二居室和三居室爲全國用戶主要關注戶型。隨著房地産市場的穩定發展，生育政策的不斷放開，2020年預計三居室的首改需求將會繼續穩步上升。
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