[摘要] 我們邀請了50名來自國內宏觀經濟、房地産、金融、學術領域等權威專家參與調查，形成了《地産專家50人調研報告：疫情對房地産市場的影響》。本報告與3000消費者調查、500經理人調查、1000經紀人調查共同組成此次疫情影響的系列調查報告。
我們邀請了50名來自國內宏觀經濟、房地産、金融、學術領域等權威專家參與調查，形成了《地産專家50人調研報告：疫情對房地産市場的影響》。本報告與3000消費者調查、500經理人調查、1000經紀人調查共同組成此次疫情影響的系列調查報告。
本次系列調查從問卷制作-數據采集-質量管控-統計分析-自動化圖表均依托CREIS中指·雲調研（點擊申請試用）平台。本報告將50名專家相關意見進行系統彙總，總結形成預判行業發展的以下觀點，供行業和社會各界參考。
核心觀點
疫情對服務業影響明顯，短期對整個經濟影響面大，企穩的時間可能會有所延後。
相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發展環境不同，其影響可能更大。
2020年樓市發展的整體基調較2019年穩中略帶悲觀。
2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大。
2020年新房價格走勢缺乏上行動力。
全國供地總量仍將較去年穩中有升，但疫情嚴重區有可能呈現穩中有降的態勢。
疫情期間放慢供地，疫情控制後政府將加速供地，疫情控制期間、之後的一段時間均是較好的拿地窗口期。
相比2019年，2020年房地産市場發展的政策環境存在適度寬松的空間。
融資支持是確保開發商平穩度過疫情及影響期的核心。
企業需更加重視構建面對重大事件發生時的立體化防禦體系。
1.疫情對服務業影響明顯，短期對整個經濟影響面大，企穩的時間可能會有所延後
調查結果顯示，有57%的專家認爲我國GDP一二季度增速將呈現同比下滑的態勢，三季度整體企穩，整個經濟企穩的時間可能會有所延後。這主要是由于當前的經濟結構與2003年發生了較大的不同。在此次疫情中，餐飲、旅遊、住宿、交通運輸業受到的衝擊是最明顯的，特別是餐飲、旅遊業。這些行業都是生産、生活中的重要服務者，對推動消費至關重要。目前，我國的服務業比重已經從2003年的不足40%，提升到了2019年的54%，疫情的出現無疑對拉動經濟增長的核心動力産生了重要的影響。
2.相較2003年的“非典”此次疫情由于樓市發展環境不同，其影響可能更大
調查結果顯示，有75%的專家認爲對比2003年的“非典”，此次疫情對樓市的抑制作用更加明顯，僅有7%的專家認爲抑制作用低于“非典”。確實，兩次疫情所處經濟環境及樓市特征存在顯著差異。
從 對SARS 的複盤來看，當年疫情對經濟、全國樓市、疫情比較重的區域的影響，無論是調整的深度還是調整的時間都相對較小。但現階段我國宏觀環境和房地産市場特點都和 2003年有著明顯不同。
宏觀經濟方面，2003年我國經濟處于高速發展期，國內國際環境相對有利于經濟的快速恢複。樓市發展所處階段方面，當前市場供需規模更大且正處于調整周期內，本身就存在下行壓力，再加上企業規模巨大，整體的杠杆率水平較之前明顯提高，銷售回款的階段性“冰封”都將進一步放大了此次疫情對行業的連鎖性影響。
3. 2020年樓市發展的整體基調較2019年穩中略帶悲觀
調查結果顯示，有52%的專家對2020年樓市發展整體態度與2019年基本沒有變化，這表明專家認爲此次疫情對樓市的影響雖然短期較大，但全年來看仍然是在可控範圍內，特別是疫情過後需求將得到較好恢複。但值得注意的是，仍然有38%的專家對2020年的態度較2019年悲觀。
綜合來看，50名地産專家2020年的樓市態度較2019年整體體現出一種穩中略帶悲觀的基調。中指認爲，新疫情對樓市短期影響較大，但疫情結束後市場將逐漸恢複。當前樓市已處在調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地産市場交易規模短期將出現明顯回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度。然而目前需求只是延後並不會消失，後期供應也可以快速跟上，二季度後隨著市場各方預期的平穩，市場供需整體也會逐漸恢複。
4. 2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度更大
調查結果顯示，約有28%的專家認爲全年新房銷售規模下降10%以內，而有72%的專家認爲，疫情對全年新房規模的影響可能超過10%，僅有7%的專家認爲全年新房成交規模較去年增長。總體來看，專家普遍預判銷售受到的波及可能達到10%甚至更大。中指認爲，在沒有受疫情影響的情況下，對2020年交易量的預判是5%到6%的回落區間，在考慮進了疫情影響後，同比大概下降7.0%~8.5%。
5.2020年新房價格走勢缺乏上行動力
調查結果顯示，有86%的專家認爲受此次疫情影響，2020年全國新建商品住宅價格整體走勢整體將是下跌的，只有14%的專家認爲與去年基本持平，0%的專家認爲房價會較去年上漲。因此，雖然房地産市場有望于下半年企穩向好，但由于收入各方面的預期很難短時間向好，房地産企業仍應在疫情恢複期加大促銷力度，加快回款，緩解現金流壓力。總體來看，未來一段時期（至少上半年）供應端有加快出貨回籠資金的需求，需求端有投入工作恢複生産的需要，在沒有強政策刺激的前提下，整體新房價格的走勢仍缺乏上行動力。企業應提前制定疫情過後的營銷策略，我們認爲疫情過後會有企業准備一些價格策略，包括促銷、價格調整等，除疫區之外還有一些三四線城市，由于返鄉置業受到大的波及，未來價格戰會更激烈。
6.全國供地總量仍將較去年穩中有升，但疫情嚴重區可能呈現穩中有降的態勢
調查結果顯示，有38%的專家認爲受疫情影響，2020年全國供地總量將與去年基本持平，有28%的專家認爲較去年提升。綜合來看，50名地産專家認爲2020年全國層面的供地總量將呈穩中有升的態勢。而對于疫情嚴重區來說，有55%的專家認爲2020年供地總量相比去年下降，供地總量將呈現穩中有降的態勢。這可能是由于專家們考慮了相較其他地區，疫情嚴重地區在影響程度和影響周期方面對全年供地總量的抑制將更加明顯。
7.疫情期間放慢供地，疫情控制後政府將加速供地，疫情控制期間、之後均是較好的拿地窗口期
從全年政府供地節奏來看，有72%的專家認爲此次疫情將明顯改變政府整體的供地節奏，疫情期間放慢供地，疫情控制後加速供地。從以往的推地節奏來看，上半年政府供地往往未達供地計劃的一半，而下半年集中推地，全年的供地節奏具有明顯的季節性特征。此次疫情的出現，政府上半年的供地計劃將大受影響，加上疫情期的減稅、公共財政支出大幅增長等情況，疫情期過後確實存在加速供地的可能。而從企業的情況來看，受此次疫情的影響，有些企業投資信心是不足的，目前營銷放緩，很多快周轉企業可用于拿地的資金就會比較緊張，因此不得不對投資的規模和節奏進行更加審慎的管控。那麽，這就給一部分現金流充沛的企業或融資優勢明顯的企業提供了增加土地儲備的絕佳機會。
8.相比2019年，2020年房地産市場發展的政策環境存在適度寬松的可能
從總體的金融政策來看，調查結果顯示，有96%的專家認爲受疫情影響，2020年整體的貨幣金融政策相較于2019年有進一步寬松的空間。從實際的政策動態也印證了這點，2月，人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外彙局等五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經濟穩定發展大局。
從房地産融資政策來看，調查結果顯示，有接近80%的專家認爲，面對新的環境，2020年上半年房地産融資政策將在現有監管強度上有所寬松，沒有專家認爲房地産融資政策會進一步收緊。中指認爲，隨著當前行業銷售開始逐步下行，疊加疫情突然出現，2020年上半年房地産企業流動性將面臨挑戰，在大的金融政策進一步寬松的基調下，未來針對房地産企業融資繼續收緊的可能性不大，房地産行業融資政策有望迎來適度寬松。從具體的融資渠道來看，從過去以往的經驗來看，都是疫情會利好債市，因此現階段無論從境外和內發債都有一輪機會。企業可以借助一季度、二季度窗口，對公司債，海外債有一個安排，積極抓住上半年的融資窗口期。同時，疫情比較嚴重的地區企業也應把握疫區金融政策支持下的融資機會。
從樓市調控政策來看，調查結果顯示，有接近75%的專家認爲，面對新的環境，2020年樓市調控政策整體將在現有基礎上有所寬松。但同時也有20%的專家認爲樓市調控政策將繼續保持目前的狀態。值得注意的是，均沒有專家認爲樓市調控政策會進一步收緊，或者全面寬松。綜合來看，當前我國房地産行業管理政策經驗已較爲豐富，能夠及時應對新的形勢。我們認爲，2020年“因城施策”仍將是行業調控主基調，本輪疫情過後行業調控尤其是重點疫區政策或將出現靈活調整，但整體不會與中央層面“房住不炒”定位出現衝突。
9.融資支持將是確保開發商平穩度過疫情及影響期的核心
調查結果顯示，約59%的專家認爲，融資支持是當前及未來一段時期，確保開發商平穩度過疫情及影響期的核心，其重要程度要超過短期的營銷創新。從近期開發商要防範的風險來看，排在前兩位分別與資金的收支有關，一個是銷售停滯影響現金流，一個是到期債務償還進一步施壓現金流。因此，如果一段時期內房企的資金有出無進或者出的多進的少，就需要進一步的融資支持。從整個行業的情況來看，當前部分房企采取了快周轉策略，資金回籠受限將對這類企業帶來更大影響，亦在一定程度上增加了整個行業的運行風險。
從政府政策建議方向來看，調查結果顯示，專家普遍認爲適度放寬房企融資渠道、央行進一步增加資金流動性、Reits等創新融資政策的進一步深化、對符合規定的到期貸款進行順延政策在當前疫情影響下最有助于確保房企的平穩經營。總體來看，政策建議主要集中在確保企業的流動性方面。
10.企業需更加重視構建面對重大事件發生時的立體化防禦體系
專家調查結果顯示，此次疫情可以給房企未來業務發展方向帶來的啓示至少包括以下幾個方面：
①産品的打造更加重視智慧、健康。
②加大力度提升物業服務標准，物業服務助推産品銷售。
③投資布局更加看重城市配套以及政府治理效率。
④保持可控的杠杆水平，針對不同的周轉模式，建立相應級別的財務風險評估機制。
⑤有應對重大事件時相應的營銷創新、融資創新能力。
⑥具備特殊時期降本增效的改革能力。
曆史經驗表明，在每一個重大“黑天鵝”事件過後，均會有企業實現彎道超車的現象，企業只有從産品、服務、投資、財務、營銷、融資、運營等方面都具備對重大事件的防禦能力，才能回避每一次危機帶來的生存風險，把握住每一次危機帶來的發展機遇。
結語
疫情之下，每一個行業都有其自身的影響邏輯、恢複邏輯。在疫情未出現時，房地産行業本就處于穩步調整的通道，疫情之下，大大增加了房地産行業發展的不確定性。我們認爲，疫情對房地産市場短期影響較大，然而行業發展的基本面並沒有改變。新的地産運行環境已經到來，未來房企需要有新的格局觀，穩字當頭、穩中求生、伺機而動、有所作爲應該是新形勢下企業的發展法則。我們相信，重大事件必能推動重大改革，未來行業的穩健發展有必要在政府和行業協會指導下，尋求上下遊合作方式共渡難關，相關的政策支持也應該適時、適度助力企業穩健經營。
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