[摘要] 受新冠肺炎疫情影響，房地産開發尚待恢複，房地産銷售明顯下滑，房企面臨嚴峻的銷售和回款壓力。盡管多家房企推出線上購房，但多以項目展示爲主，實際成交量遠低于去年同期銷量；同時，高額的利息費用支出、待支付工程款、企業人員工資作爲房企的剛性支出，更加劇了其現金流壓力。
受新冠肺炎疫情影響，房地産開發尚待恢複，房地産銷售明顯下滑，房企面臨嚴峻的銷售和回款壓力。盡管多家房企推出線上購房，但多以項目展示爲主，實際成交量遠低于去年同期銷量；同時，高額的利息費用支出、待支付工程款、企業人員工資作爲房企的剛性支出，更加劇了其現金流壓力。不過，惠譽博華日前推出的中國房地産行業研究報告指出，出于對衝肺炎疫情造成的負面影響考慮，2020年政府部門相機抉擇，行業調控政策已開始邊際放松，將對房地産銷售起到支撐作用。
前不久，中國人民銀行召開金融市場工作電視電話會議，確定保持房地産金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”，落實好房地産長效管理機制，促進市場平穩運行。報告中提到，目前，地方政府陸續相機抉擇，出台房地産維穩政策，主要涉及延期、分期繳納土地出讓金、延期繳稅、加大信貸支持、放寬預售條件、增加購房者公積金貸款支持等方面，以支持房企渡過難關。金融對購房支持有所松動，將有助于刺激購房需求，預計今後還會有更多的類似政策。
2016年三季度以來，隨著一系列調控政策的實施，中國房地産行業再度進入全面緊縮周期，銷售增速持續回落，百城住宅價格指數同比增速持續下滑，房價快速上漲勢頭得以遏制。2019年，房價整體維持溫和上漲，但房價下跌城市數較上年顯著增加。2019年，中國商品房銷售面積17.2億平方米，累計同比下降0.1%，增速較上年全年回落2.4pct；同期銷售金額16.0萬億元，累計同比增長6.5%，增速較上年回落5.7pct。目前房價漲勢仍好于2014年低谷期，行業韌性猶存。
從不同能級城市來看，本輪調控周期對一線城市作用效果明顯，一線城市住宅價格指數顯著低于平均水平且長期接近零增長；而受益于棚改貨幣化安置政策的推行，三線城市調控效果有所弱化，成爲本輪調控周期中房價上漲的主要驅動力；2018年以來，棚改計劃規模收縮，並降低貨幣補償比例，三線城市住宅價格指數回落。2019年，調控政策持續收緊，購房者對房價上漲的預期下降，住宅價格指數趨向低位徘徊。
新開工和銷售增速在一定程度上反映了房地産行業的景氣度。在景氣度較高階段，銷售增速較快，房企新開工意願強烈，以期快速實現預售；而景氣度低迷時期，對銷售的悲觀預期會抑制房企的新開工意願。2019年以來，中國房地産新開工面積和施工面積增速保持相對高位趨穩，而銷售面積增速保持相對低位，二者出現較爲明顯的剪刀差。惠譽博華認爲，盡管考慮到前期已實現預售的項目仍存在一定的交房需求，但在銷售面積首現同比下滑的情況下，目前房地産行業將逐漸步入庫存增加周期。
房地産行業作爲經濟的重要組成部分，在當前經濟受疫情影響階段，推動樓市複蘇、拉動房地産行業上下遊經濟增長是促進經濟回暖的重要舉措。目前各地出台的政策主要側重于短期內緩解房企的銷售和資金壓力，提振購房者置業信心，避免房市出現危機性下跌；而銀行對于購房者的信貸支持顯著利好于住宅銷售，未來若更多銀行實行此政策，將帶來明顯的成交量提振效果。
不過，我們也要看到，在“房住不炒、因城施策”的總基調下，房地産行業支持政策更多是爲了遏制房地産市場受疫情衝擊而出現斷崖式下滑，避免房地産企業資金鏈發生斷裂，造成大規模違約，進而對房地産上下遊産業造成震動。後市一旦房地産市場企穩，近期陸續出台的支持政策很有可能逐步退出，從而避免房地産市場大起大落。
惠譽博華預期，在穩房價的政策指導下，房地産行業的投資需求將受到抑制，銷售增長乏力，疊加融資受限等因素，房企施工投資將更爲謹慎，新開工增速有望回落，竣工增速或將提升。展望2020年全年，考慮到一季度經濟受疫情影響最爲嚴重，且爲傳統銷售淡季，行業銷售大幅下滑已成定局；隨著疫情影響緩解、售樓處逐步開放、項目陸續複工，在政策提振下，行業銷售規模有望企穩。但從2020年全年來看，行業銷售將大概率維持上年水平或出現一定程度回落。
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