[摘要] 哪些城市最具投資價值。
雙循環下，房地産行業如何重塑新格局、激發新動能？城市房地産開發投資價值將發生哪些變化？房地産開發企業如何積極調整戰略？
9月26日，在深圳舉行的第十屆中國價值地産年會上，每日經濟新聞聯手中國指數研究院發布的《2020中國房地産白皮書——城市投資價值與房企雙循環發展策略》（以下簡稱《白皮書》）給出解答。
中國指數研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜在年會現場解讀《白皮書》時表示：“《白皮書》圍繞雙循環經濟戰略及政策導向進行中國城市投資價值、中國房地産行業競爭格局、行業發展趨勢、房企應對策略等四大維度的研究，並且對不同企業在‘三道紅線’下的應對給出了策略建議，希望這些數據和報告能夠爲房地産開發上下遊企業賦予新的動能。”
黃瑜在第十屆中國價值地産年會上解讀《白皮書》
投資吸引力城市100
黃瑜表示，“2020年，中指研究院繼續通過量、價兩大維度來研判城市的價值及發展潛力，並結合城市及房地産市場在新階段呈現出的新特征，對方法體系進行完善和叠代優化，更精准地挖掘城市房地産開發投資吸引力，推出‘2020年中國地級以上城市房地産開發投資吸引力百強’“。
《白皮書》顯示，2020年，全國地級以上城市投資吸引力前20名城市仍以1線、1.5線及規模較突出的2線城市爲主。上海、北京、深圳、廣州四個一線城市投資吸引力排名仍然保持不變，依次位居前四名。而杭州則得益于數字經濟引領經濟創新發展，疊加吸引人才力度明顯加大，2019年常住人口總量突破千萬、投資吸引力保持全國第五位；南京、成都、武漢、蘇州、 重慶等1.5線城市也位居全國前十名，其中蘇州房地産市場熱度較高，區域一體化規劃背景下投資潛力提升，曆經三年後回歸前十。
2線城市中，西安、長沙、 甯波、佛山、青島、合肥、濟南等地經濟保持較高增速，人口規模顯著，市場規模龐大，投資吸引力排名緊隨1.5線城 市之後。2.5線城市中進入前二十的東莞，受益于大灣區建設規劃，經濟快速增長，市場穩定擴容。
其他2.5 線及3線城市中，珠海、嘉興等城市群內緊鄰核心城市的地級市排名靠前，其中珠海、常州、南通、舟山等地排名均有所提升。
”雙循環之下的城市研究不僅要看城市基本面，也要與房地産投資關聯要素指標進行結合，通過人口、産業、交通三大維度研判城市發展潛力。”黃瑜指出。
人口聚集爲城市帶來規模效應和生産率提升的同時，也帶來更多的住房需求，爲房地産開發投資帶來更多的機會。研究顯示，近幾年人口繼續向大城市聚集，深圳、廣州、杭州等城市常住人口增長加快，中心城市人口吸引力突出，加之各地“人才政策“繼續發力，引才效果顯著，杭州、廣州、甯波等城市人口加快增長粵港澳及海西、長三角、京津冀及山東半島、中西部六大核心城市成爲人口主要聚集區域，全國整體呈現“3+6”的人口增長格局。
2019年杭州常住人口增加55.4萬，居全國首位，深圳、廣州常住人口大幅增長超40萬，成都、長沙、鄭州等省會城市新增常住人口超20萬。
産業角度來看，區域間發展差距較大，東部地區經濟綜合水平在全國處于絕對的領先地位，北上廣深、杭州、南京等中心城市受益于主要資源的進一步聚集，城市價值有望再上台階。此外，“北上深”引領東部發達地區整體創新實力突出，西安、成都、武漢等中西部核心城市創新動能較強。
黃瑜強調，交通是實現區域間要素流通的基礎，“內循環”主導經濟發展的新背景下樞紐城市競爭優勢將得到進一步強化。
高速鐵路、城市軌道交通的不斷建成通車，推動了人流、物流和資金流在城市間的流動，促進區域密切交流合作和 資源優化配置。白皮書指出，截至2019年末，我國高速鐵路運營裏程達3.5萬公裏，已提前完成《中長期鐵路網規劃》中2020年高速鐵路3 萬公裏的目標。未來隨著鐵路網的不斷完善，區域協同發展趨勢將會持續加強，也將帶動城市群的高質量建設，中心城市能級和核心競爭力進一步提升。
同時，成都、廣州、杭州、北京、青島、 天津、鄭州等城市軌道交通在建路線長，預計未來1-2年內，這些城市的交通情況將得到顯著改善，沿線片區的價值進一步提升。近5年，全國城市軌道交通開通城市及運營線路逐年增加，從2015年的26個城市、116條線路，增加到2019年的40個城市、208條線路。2019年全國城市軌道交通新增運營裏程達975公裏，共有40個城市擁有城市軌道交通，新增運營裏程近1000公裏，其中成都以新增線路106公裏居全國首位。
各陣營房企的競爭格局
2020年上半年，房企逐步修複因疫情影響的業績，各陣營間的競爭更聚焦一二線城市。上半年20家代表房企60.9%的銷售業績來源于二線城市、19.2% 來自于一線城市，合計占比80.1%,較去年增長3.1個百分點，其中一線城市貢獻率增長明顯。
分企業來看，五成以上企業一二線銷售貢獻率超80%，其中綠城中國加大在一二線銷售力度，2020年上半年，一二線城市的業績貢獻率爲78.9%,同比提升13.5個百分點。
2020年上半年，100房企占據57.5%的市場份額，100房企權益銷售總額爲5.5萬億元，市場份額56.5%，上升1.3個百分點。19家房企破千億元，較去年同期持平；百億房企130家，較去年同期增加10家。100上半年權益銷售金額門檻值168.7億元。
房企間競爭格局也在2020年發生了微妙變化。除超級陣營增長顯著外，不同陣營的發展策略呈現分化。13家1000億元以上“超級陣營”銷售額增長率均值2.20%，憑借廣泛布局，多地聯動、集中推盤，實現了業績穩定發展。
陣營（500億~1000億元）銷售額增長率均值爲1%,該陣營的企業注重打造特色産品以及運營模式，推動業穩定發展。第二陣營（200億~500億元）在穩固大本營的同時注重區域協同發展，積極拓展重點城市群的核心城市，與去年基本持平；第三陣營（100億~200億元）和第四陣營內部分化更加凸顯，部分企業憑借區域深耕，緊抓粵港澳、長三角等熱點城市發展機遇，以綠色科技等産品特色或城市更新等業務運營模式的差異化實現業績增長。
雙循環下房企的發展策略
《白皮書》判斷，2020年全年全國房地産市場預計將呈現“市場規模高位調整，房價以穩爲主，新開工小幅下降，投資增速回落"的格局。
政策端，樓市調控基調將保持基本穩定，堅持“房住不炒”定位不變，房地産金融監管或將針對性趨嚴；需求端下半年政策優化邊際效應逐漸減弱，加之疫情反複對居民收入預期的影響將制約銷售持續反彈，全年商品房銷售面積將在高位有所調整，預計降幅在5%~6.5%之間；價格端，地價高位運行及改善型項目集中入市將支撐房價整體以穩爲主；而在投資端，下半年土地購置費及建築工程投資將共同拉動投資額較快增長，但考慮到上半年疫情衝擊，全年房地産開貿殳資額增速或將回落至5.5%~7.0%區間。
這意味著中國房地産行業正在步入總量峰值、結構優化的階段，市場集中度持續提升,整體利潤水平呈下降趨勢。未來，以數字化驅動發展將成爲房地産企業的發展方向之一。—方面，房企通過結合數字化工具，向精細化運營轉變，進一步提升運營效率的同時，助力品牌發展。另一方面，通過打造數據中台聯通數據孤島，沈澱數據資産發揮數據價值，將幫助房企更加及時的響應客戶需求和 市場變化，賦能品牌發展。
對此，《白皮書》認爲，房企應結合不同城市市場周期及特點，通過線上線下營銷聯動、適時推出折扣促銷等方式促進銷售回款，從銷售端確保資金的流動性和安全性。2020下半年，房企需償還債務規模超5000億元，加之償債高峰的到來，未來房企償債壓力仍然巨大。房企應在做好銀行貸款、信托、債券等融資方式的同時，進行融資創新，如通過發行ABS方式盤活存量資産，使融資渠道更加多元。
特別值得一提的是，2020年上半年拿地金額前100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平。100企業拿地門檻值升至40億元，環比增長21.2%。黃瑜強調，企業一定要進對城市，把握一二線城市、長三角等熱點區域，借助智能化的工具拿地，而不是盲目拿地，用科學的工具甚至是在線看地，做一系列的數字研判，做一系列可視化的工具，做土地投資價值的判斷。
面對當前行業最爲關注的“三道紅線”，黃瑜對不同企業給出了策略建議：“一定要注重現金流的管理、加大銷售回款；二是審慎投資、量入爲出，特別是不要輕易拿地王；第三考慮引進戰略投資降杠杆，優化資産結構；同時也要拓展融資渠道，優化債務結構，應對目前的市場變化。
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