[摘要] 時至年底，房地產企業面臨降負債和沖業績的雙重壓力。
時至年底，房地產企業面臨降負債和沖業績的雙重壓力。進入四季度，在政策引導下房企降槓桿的影響不斷深入，融資端持續受限。同時，房企大量推盤帶來供需關係出現逆轉，銷售均價整體走低。平安證券研報顯示，從月度表現來看，10月申萬地產板塊下跌4.4%，跑輸滬深300（2.35%）。截至11月19日，地產板塊PE（TTM）為9.29倍，低於滬深300的15.1倍，估值處於近五年18%分位。
業內分析認為，在行業融資收緊預期下，疊加全年銷售目標壓力，房企後續或加大推盤及銷售回款力度，年末供給料持續放量。
「三道紅線」下償債高峰來臨
平安證券監測數據顯示，10月房企境內債、境外債和集合信託分別發行261億元人民幣、52億美元和454億元人民幣，環比變化分別為下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考慮11至12月境內債預計到期833億元、境外債87億美元，到期規模相對較高，預計房企債券融資態度仍將保持積極，但規模可能會受監管收緊制約。
8月20日，住建部聯合央行召開重點房企座談會，提出針對房地產企業「三道紅線」的融資監管新規，包括剔除預收款後的資產負債率（以下簡稱「新資產負債率」）不得大於70%等。三條標準中，企業達到任意一條即視為「踩線」。
橫向比較來看，中國指數研究院分析指出，申萬28個行業分類中，房地產行業資產負債率為79%，位居行業第三。根據新資產負債率的標準，55%的上市房企負債率超70%。這意味着「三道紅線」中僅此一項，「踩線」企業已超半數，這些企業年內降負債的壓力將持續存在。
根據房地產上市公司中期業績，結合「三道紅線」監管新規來看，中指院指出，受監測的172家上市房企中121家存在不同程度的「踩線」，33家企業「踩中」三道。其中，新資產負債率「踩線」比例。
中泰證券分析稱，「三道紅線」監管新規出台後，房地產行業整體預期回穩，以往加槓桿大量囤地、賺取房價快速上漲的經營邏輯被徹底打破，房地產行業金融屬性弱化而製造業屬性強化。從行業競爭格局來看，房地產開發企業的核心競爭優勢將從拿地能力到融資能力、管控能力過渡。行業中的優質龍頭房企能夠持續跑贏行業，實現集中度的提升。
從整體業績表現來看，中國銀河分析認為，房地產行業三季度業績迎來改善，降槓桿初見成效。截至三季度末，行業預收賬款為35371.96億元，同比增長8.62%；行業淨負債率為136.20%，同比變動-5.06%。在「三道紅線」的融資監管下，三季度房企開始積極降低槓桿水平。該機構預計，年末行業槓桿率還將迎來更大幅度的下降。
全年業績目標衝刺進入倒計時
四季度往往是房地產企業完成全年業績目標的衝刺階段。中商產業研究院近日發布的報告顯示，10月，上市房企紛紛把握銷售窗口期，積極推貨去化。其中，龍頭房企去化效果明顯，例如保利地產、綠城中國、金地集團、招商蛇口、中國金茂等房企單月業績規模同比提升顯著。1至10月，恆大、萬科、碧桂園銷售額均超5000億元，融創中國、保利地產累計銷售額分別超4000億元。
從量價結構上來看，研究院統計，房企10月「以價換量」明顯。其中，50房企中選擇「以價換量」的達20家，較9月增加九家。同時，有14家房企銷售均價下降卻未能達到預期銷售效果，表現出「量價齊跌」的結果。
方面分析認為，從已發布10月業績的32家房企來看，年度業績目標達成率平均為82%，但房企間差異明顯。包括恆大、金茂在內的五家房企目標達成率超90%；17家目標達成率低於80%，兩家目標達成率低於70%，個別企業當前的業績完成情況高度承壓。50房企當中，預計少部分企業將難以完成年度業績目標。
據平安證券不完全統計，10月涉房類政策出台頻率放緩，單月涉房類政策（含中央及地方）共19項，環比降50%，其中偏緊類10項、占比53%。業內普遍認為，「房住不炒」仍將是「十四五」期間樓市調控主基調。考慮熱點城市調控已陸續收緊，隨着銷售增速回落、樓市趨穩，後續調控節奏或同步趨於平穩。
地產研究中心分析指出，在房地產行業融資收緊預期下，疊加全年銷售目標壓力，房企後續有望加大推盤及銷售回款力度，供給持續放量將為成交提供一定支撐。不過，隨着熱點城市調控效應顯現，市場去化壓力也會逐步凸顯。
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