[摘要] 天津、鄭州、青島等熱點城市發文，實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓新規。新規或有效控制土地溢價率，但對房企的資金實力提出更高要求。
2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》指出，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍挂公告並實施招拍挂出讓活動，引導市場理性競爭。
2月23日，天津和鄭州已發布相關通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統一發布住宅用地出讓公告。
值得一提的是，據近期一份網傳文件，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實行“兩集中”（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），且2021年發布住宅用地公告不能超過3次。
多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，組織土地集中出讓，會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價産生一定的影響，但對開發商來說，集中在一個時點，對企業的現金流壓力會很大。
青島市自然資源和規劃局官網截圖
溢價率將得到有效控制
一家50房企的投資總王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供應相當于是“排排坐分果果”，爲的是控制土地市場過熱，同時把一部分權利歸到市級來統籌，目的還是要把溢價率搞下來。原先零散不定時的供地，會把開發商的預期擡得很高，現在集中供應對于開發商來說就能平均了。
有分析院院長則表示，此舉會降低土地市場的熱度對一二手房交易的傳導性影響。熱點城市的土地市場對于房價影響非常明顯，今年以來一二線城市不少核心區域的地塊入市，部分地塊價格甚至接近于周邊小區的房價，容易引發市場預期的變化。如果集中入市，土地市場的熱度有可能會得到有效控制，並弱化對房價的影響。
“如果重點城市的土拍都集中在幾個時段進行，大開發商會擇優選擇地方，原來是幾十家房企搶幾塊地，現在是幾十家房企去搶幾十塊地，反而撿漏機會會更多。同時單塊土地參與的人少，這樣溢價率就會得到控制了。”張波認爲。
“雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價，具體實施起來還是要看細節落實。防止房企找漏洞，政府措施基本都是組合拳，在實際操作中，這些措施還是會跟上。”王楊認爲，首先要控制溢價率就不能允許企業拿“馬甲”搖號，如果20幾個城市同時集中供地，對于大型房企肯定會把主戰場集中在重點城市。
值得注意的是，由于土地集中入市，對于房企來說選擇面也會增多，可以提前鎖定意向的多個地塊，而弱化在個別地塊上的爭奪，土地的市場亦會呈現熱度整體下降的態勢，有利于地價穩定，並推動行業的平穩發展。
王楊認爲，從中央主管部門層面來講，是希望規範土地出讓市場。如鄭州這種城市土地市場很不規範，不單單是區，甚至街道也有權利出讓；再如武漢，公開招拍挂土地非常少，規範土地市場是一個主要因素。
對房企資金有更高要求
住宅用地采用“兩集中”，將完善追責機制，把責任落實到市裏。從時間節點來說，房企拿地的競爭程度也會降低。
“很顯然，集中供地對于有實力的規模房企而言並未受到太大影響，主要的影響應該是在資金周轉使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉節奏。”王楊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供地、集中招拍挂對于房企來說集中在一個時點釋放資金，勢必會加大現金流壓力，企業要到處付保證金，這就大大降低了資金使用效率，考驗很大。
“這就給房企的資金實力提出更高要求。”張波表示，如果全年只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰。同時，在“三道紅線”壓力之下，多家房企聯合拿地、共同開發的情況將可能會進一步增多。
“這樣做的好處是降低土地出讓時單個地塊參與競爭的房企數量，提高出現高溢價地塊或地王的難度，從而達到‘穩房價、穩地價、穩預期’的調控目的。不過，後續面臨的問題也不少。”
有分析院院長表示，由于可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，或者長期以來土地供應量排名靠前的城市，這一政策一旦落地，對于土地供應節奏的要求也會同步提升。如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。
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