[摘要] 4月16日，國家統計局公布的《2021年1-3月份全國房地産開發投資和銷售情況》顯示，一季度全國商品房銷售額3.8萬億元，同比增長88.5%；全國房地産開發投資27576億元，同比增長25.6%。
◎3月份樓市成交活躍度提高，70城新房、二手房價格環比上漲城市數量分別達到62個和58個，分別較上月增長6個和3個。
◎雖然70城房價3月份維持了普漲勢頭，但今年的房地産投資可能會遭遇更多政策限制，房地産開發投資增速可能會進一步下行。
4月16日，國家統計局公布的《2021年1-3月份全國房地産開發投資和銷售情況》顯示，一季度全國商品房銷售額3.8萬億元，同比增長88.5%；全國房地産開發投資27576億元，同比增長25.6%。不過，一季度房地産開發企業土地成交價款809億元，下降17.3%。
同日公布的《2021年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》則顯示，3月份70城中有62個城市商品住宅銷售價格環比上漲，一線城市房價環比漲幅整體收窄。
國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱，3月份各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅與上月相比變動幅度不大，同比漲幅繼續上升。
圖片來源：攝圖網
3月房價同環比普漲，廣州領漲全國
國家統計局數據顯示，3月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。31個二線城市環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。
二手房價格方面，一線城市環比上漲1.0%，漲幅有所回落；二三線城市環比分別微漲0.4%和0.3%。
具體來看，3月份廣州、福州新房價格以1%的漲幅領跑全國；二手房市場中，北京、廣州漲幅，環比均上漲1.4%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經濟新聞》記者分析認爲，“季節性疊加市場預期較強，今年3月市場成交活躍度提高，新房、二手房價格環比上漲城市數量分別達到62個和58個，分別較上月增長6個和3個。據貝殼研究院數據，3月重點城市二手房成交量創2019年以來單月新高，市場成交活躍帶動全國房價整體上漲。但從整體漲幅看，各線城市環比漲均在1%及以內，表明房價漲幅整體保持平穩。”
從數據上看，3月二線城市新房價格環比漲幅超過一線城市，且漲幅擴大。特別是上海、深圳價格漲幅回落，帶動一線城市整體漲幅收窄。與上海、深圳表現不同的是，廣州房價表現較強，新房、二手房價格環比漲幅均擴大，且均位列70城首位。同時，受上年同期低基數影響，3月份各線城市商品住宅銷售價格同比漲幅均有所擴大。
“這是一線城市熱度向二線城市轉移的結果，3月福州、西安等二線城市房價漲幅較大，僅低于廣州。且杭州、合肥、甯波等二線城市二手房價格漲幅仍位居前十名。”許小樂表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，“全國70個城市中，有22個城市同比漲幅超過5%，這些城市需要在二手房方面落實嚴監管的政策內容。預計未來在二手房的挂牌和房源管控、價格指導、學區房規範等方面都將有各類政策出台。”
貝殼研究院數據顯示，4月以來貝殼50城二手房成交量成交量保持向下波動調整的走勢，各線城市貝殼二手房景氣度指數均回落，業主端市場預期減弱。
開發投資增速回落，中部增速
國家統計局數據顯示，1-3月份，全國房地産開發投資27576億元，同比增長25.6%；比2019年1-3月份增長15.9%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資20624億元，增長28.8%。但1-3月份的房地産開發投資增速較1-2月份明顯下降。
“從政策層面來看，‘三道紅線’融資新規和貸款集中度管理都明顯影響了房企融資，同時消費和出口形勢恢複良好。本月70城房價維持了普漲勢頭，但今年的房地産投資可能會遭遇更多政策限制，房地産開發投資增速可能會進一步下行。”同策研究院分析師汪恒向《每日經濟新聞》記者指出。
數據來源：國家統計局
從開發規模增速來看，東部地區仍然是房地産開發投資規模的區域。而從增速來看，由于去年一季度湖北遭遇嚴重疫情，整個中部地區基數效應最爲明顯，增速達到38.7%，爲各地區。
從施工面積來看，增速爲11.2%，新開工面積和竣工面積都實現了大幅上漲，分別上漲了30.1%和22.9%，但基本處于往年的正常波動區間。
汪恒表示，“房地産投資目前仍然是拉動固定資産投資的主要動力來源，但值得注意的是，房地産開發投資與固定資産投資累計同比增速的差值自去年3月達到8.4%的峰值後就一直在下降，本月已經持平，這表明房地産投資在固定資産投資中的作用正在不斷下降。基礎設施投資和房地産投資同比增速此起彼伏，互相替代，一個高另一個就低。從目前的投資結構來看，基礎設施投資的增速已經高于固定資産投資整體增速，我國投資可能已經進入基礎設施投資周期。”
房企到位資金增速下滑，購地額下降
據國家統計局數據，1-3月份，房地産開發企業到位資金47465億元，同比增長41.4%，比2019年1-3月份增長21.9%，但增速比1-2月下降了近10個百分點。
其中，國內貸款7222億元，增長7.5%；利用外資11億元，下降41.0%；自籌資金13015億元，增長21.0%；定金及預收款17759億元，增長86.1%；個人按揭貸款7843億元，增長50.0%。
數據來源：國家統計局
貝殼研究院高級分析師潘浩認爲，一季度房企到位資金創曆史同期新高，其中定金和預收款占比達曆史同期值，是拉動房企到位資金上漲的主要原因。房企在“三道紅線”融資新規的壓力下，銷售回款仍是保障現金流的重要方式，預計未來定金及預收款的占比將持續保持高位。
一季度，房地産開發企業土地購置面積2301萬平方米，同比增長16.9%；土地成交價款809億元，下降17.3%。
對此，汪恒分析指出，“去年一季度由于受疫情影響，土地政策和貨幣政策都較爲寬松，高價拿地現象較多。加之近期部分大中城市開始實施“雙集中”供地新規，這些都導致了今年一季度土地成交價款的下行。”
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