[摘要] 剛剛過去的“五一”假期，國內出遊高達2.3億人次，超過疫情前的同期水平，再加上1-4月份樓市調控密集，各地累計發布實施近200次調控政策，樓市延續4月份熱度有下行的走勢。
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
剛剛過去的“五一”假期，國內出遊高達2.3億人次，超過疫情前的同期水平，再加上1-4月份樓市調控密集，各地累計發布實施近200次調控政策，樓市延續4月份熱度有下行的走勢。相关研究中心的數據顯示，今年“五一”假期（2021年5月1日-5月5日）58個監測的城市新房累計成交188萬平方米，同比下降6%。但是，熱點城市表現仍然較好。據有关監測，“五一”期間重點20個城市新房成交同比上漲了35%。
一方面，去年“五一”期間，疫情後需求加速釋放，形成了較高的基數，導致今年“五一”期間大部分城市表現一般；另一方面，部分前期較熱的城市，需求快速釋放，新房庫存較低，加上調控政策的出台，市場預期有所下降，新房成交量開始放緩。比如，今年一季度明顯回升的長三角區域，在3-4月份密集出台調控政策，限購、限售首次下沈到縣一級區域，近期甯波、南京、合肥、杭州等地，房地産市場開始轉冷，新房成交表現顯著不及去年同期。
但是，部分熱點城市啓動新一輪限價政策、網簽延遲，低價盤優先入市，保持了一定的熱度。比如，廣州增城、南沙、白雲、番禺等地，新盤上市比較多，不限購的增城供應量占比近半，部分新盤定價合理，也促成了部分區域的熱度。同時，熱點城市均加大了供應量，比如廣州“五一”假期實際推盤比去年同期增長19%，爲近五年同期新高；上海公布的第二批次集中入市新盤47個，供應套數比批次增加40%，這也有助于市場成交保持活躍度。
區域分化在明顯加劇。由于限價政策嚴格，很多項目的預售證遲遲難以發放，加上前期需求快速釋放，近期嚴查首付款來源，嚴控房貸額度，對第二套住房的貸款額度明顯收緊，發放周期明顯拉長至3-4個月，中心區高價盤銷售速度在放緩。比如，根據網上房地産官方數據顯示，5月2日至5月4日上海內環內新房成交連續三日“挂零”。但是，上海外環表現還算不錯，5月1日至5日，外環外成交套數爲1771套，廣州、北京也是如此。
相比新房市場，二手房市場下滑較明顯。貝殼研究院監測數據顯示，“五一”假期50城二手房日均成交量較去年同期下降約5%，較4月周末日均水平下降約三成。成交量下滑的同時，在帶看客源量方面，也呈現相同的走勢。數據顯示，假期日均帶看客源量較去年同期下降約9%，較4月周末日均水平下降約三成。從各城市表現看，“五一”期間北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降約30%。
此外，近期發布嚴厲調控政策的城市，比如南通、東莞、杭州、南京等，二手房日均成交量也均同比下降。貝殼研究院報告顯示，與4月周末日均水平相比，50城市中九成的城市二手房成交量下降，表明多數城市保持向下調整態勢。二手房交易量明顯下降，主要原因還在于，目前房價在曆史位，交易的稅費成本（增值稅、所得稅、契稅和中介代理費用）比較高。
另外，限售政策、信貸政策（很多銀行暫緩二手房貸款、提高了利率）、稅收政策（增值稅免征期從2年調至5年）等，均變相鼓勵新房交易，也導致二手房交易周期拉長，各地二手房交易占比均降至了曆史水平，這是一個值得注意的新現象。這個趨勢在4月份就表現得很明顯。根據貝殼研究院的統計，4月貝殼50個城市二手房成交量環比降幅約20%，50城市中絕大部分城市成交量均環比下降。價格方面，貝殼50城二手房價格指數保持環比上漲，但漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中32個城市漲幅收窄或由微漲轉爲微跌。
但在新房方面，4月份貝殼50個城市中多數城市成交量同比只是增幅減緩，並未出現下降。從目前的政策來看，新房和二手房的分化趨勢還會加劇，但如果信貸和杠杆收緊，加上二手房市場走弱，交易周期拉長，這對換房需求是明顯的制約。目前，各地增量需求有很大一部分是換房需求，如果手上的二手房無法順利賣出去，“賣舊買新”的需求就無法實現。
下一步，預計調控政策將會更加嚴格。比如，“五一”前中央政治局會議再次強調了“房住不炒”，並嚴打以學位房名義的房價炒作，預示著下一步調控不僅力度不減，而且將更加精細化和聚焦。同時，4月份各地“集中供地”開始發力，盡管熱點區域的地塊仍受推崇，但均采取了“地價上限”的政策，溢價率也得到控制。而且，土地供給明顯放量，有利于緩解預期。
金融信貸政策的收緊會更加明顯。近期建行深圳市分行下發通知，首套房貸款利率執行標准爲LPR+45BP(相當于5.10%)，二套房貸款利率執行標准爲 LPR+95BP(相當于5.60%)，相比之前分別上調15BP和35BP。對于樓市繼續升溫，房價繼續上漲，如果地方政府調控力度不夠的話，金融信貸政策收緊將是大趨勢。綜合來看，2-3季度，樓市會明顯降溫。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
