[摘要] 在“三道紅線”等融資政策趨緊的強壓下，房企整體融資規模正在緊縮
蒙眼狂奔式加碼投資，債務違約牽一發動全身，千億元量級房企深陷資金鏈困局，已不是孤案。在“三道紅線”等融資政策趨緊的強壓下，房企整體融資規模正在緊縮，不少房企都在尋求表外融資渠道，但這同樣受到了監管層的關注。
據同策研究院監測數據顯示，2021年5月份，40家典型上市房企共完成融資440.91億元，環比下降28.48%，同比下滑27.40%。總體來看，在當前的融資環境下，“找錢”很難，找到低成本資金更難。
“監管政策環境趨緊、資金需求前置，境內滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目等多重因素，造成5月份房企融資規模驟降。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，在房企融資渠道整體收緊環境下，一些非標類融資將成爲重點監管的對象。不同陣營、不同體質的房企在融資成本上分化將會加劇，融資市場對中小型房企的友好度或將進一步下降。
部分涉房ABS融資被叫停
“房企融資驟降是多方因素共同作用造成的，一是監管政策環境趨緊，‘三道紅線’制約下，房企對自身負債增速有一定控制；二是資金需求前置，由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份進行，房企會提前部署資金調度。而進入5月份後，由于該月需要償還到期債務規模回落，房企償債遇短暫‘喘息期’，融資需求階段性放緩；三是境外5月份美元債多數下跌，其中地産債跌幅較大，這都影響到房企融資動作。”潘浩向記者表示，此外，境內滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類項目，同時釋放出監管進一步趨緊氣氛，房企發債審批時間將被延長，預期將會影響當月以及後期房企境內的發債節奏。
不得不說，在傳統融資長期受限的環境下，近年來不少房企都加大了供應鏈融資等表外融資渠道的籌錢規模，但此番多個涉房類ABS項目被叫停之後，更加劇了房企融資壓力。
“在‘三道紅線’強壓下，不少房企都將目光轉向表外融資渠道，供應鏈融資逐漸成爲房企獲取資金的重要來源之一。”同策研究院黃钰騁認爲，但5月份監管力度不斷加壓，讓表外負債無所遁形。
據中指研究院監測，2021年季度，房地産行業資産證券化産品共發行160支，總發行規模975.97億元，同比上升65.14%。其中，有107支供應鏈ABS産品，規模達575.33億元，占比59.0%。但資産證券化融資，特別是供應鏈ABS産品的快速增長，引起了監管層注意，5月初，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地産供應鏈類産品，加大房地産金融監管及防風險力度。
受此影響，陽光城、金科股份等公司均未發行計劃中的供應鏈類産品和資管類産品。6月初，又一上市房企3.9億元購房尾款ABS發行“終止”，預計6月份將保持對ABS類融資的監管力度。
黃钰騁認爲，這或將倒逼房企縮短回款周期，增強運營能力，多元發展以應對融資困境。比如，5月份房企股權融資占比略有回升，主要原因是雅樂居集團的附屬公司雅生活智慧城市服務股份有限公司配售新H股。當前房企股權融資相對受限較小，其地位極有可能在未來凸顯，未來或將迎來又一輪分拆上市熱潮。
強促銷緩拿地保現金流
對于未來地産行業融資環境的預期，中指研究院企業研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，融資環境持續收緊，渠道限制越來越多，開發商資金鏈將會持續偏緊。在這種大趨勢下，保障現金流充裕是重要任務。
在劉水看來，一是加大促銷，加快銷售回款；二是謹慎拿地，放緩拿地節奏；三是開拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。他表示，據中指院監測，2021年一季度房地産綠色債券發行規模約爲153.0億元，占2020年房地産綠色債券規模296.8億元發行量的51.5%，房地産綠色金融發展迅速。
“一方面，各房企積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強融資合作。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，另一方面，企業拿地節奏放緩，可用部分長期貸款替代短期貸款，減輕短期還款壓力，保證較強的資金流動性。同時，房企要加大營銷力度，加速銷售回款。
“目前房企最常見保證現金流的方式是加強銷售回款率，這種‘開源’的方式較爲積極，同時也會采用減少拿地、調整新開工節奏，項目減配、降低管理、銷售費用等‘節流’的方式。” 潘浩表示。
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