[摘要] 本次土拍的一次性報價規則，打破了原有“價高者得”的規律。上海此次土拍規則基于房地聯動機制，設置地塊起始價、中止價和最高報價。
6月25日，上海首批集中供地全部結束，合計成交56宗住宅用地，共291公頃住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供應計劃的40%。其中30幅涉及商品住宅的地塊，成交總金額約772.77億元。
本次土拍合計攬金857億元，整體溢價率爲4.90%。
總的來看，本次土拍，中建、金地、碧桂園各競得3宗地塊，成爲贏家。其中，金地耗資68.54億元布局松江車墩地塊，以及嘉定的馬陸地塊、南門地塊；碧桂園則落子嘉定南翔地塊、寶山新江灣地塊和闵行華漕地塊，總成交金額95.13億元。此外，保利、光明和中建二局也各競得兩塊地。
一次性報價規則打破“價高者得”
本次土拍的一次性報價規則，打破了原有“價高者得”的規律。
上海此次土拍規則基于房地聯動機制，設置地塊起始價、中止價和報價。報價一般限定爲起始價的1.1倍（即溢價率爲10%），報價低于中止價時，爲價高者得；若高于終止價，進入一次性書面報價環節。一次性書面報價不得超過報價，並以最接近一次性書面報價平均價的爲土地確定競得者。
雖然不低于20%的保證金和將1.1倍于地塊起拍價的金額打入監管賬戶的要求讓中小規模房企捉襟見肘，但招標過程中“每受讓一塊土地減15分”的打分機制，也爲頭部房企多拿地增加了難度。
另外，“同一申請人的規定”也讓一家房企無法以多個馬甲的方式增大拿地概率。
本次集中供地的56宗地中，有27宗地（都爲純住宅用地與綜合用地）涉及限地價、一次性報價的競拍規則。
其他29宗地則爲價高者得，分別是25宗安置房與租賃房用地，以及4宗城中村改造項目地塊。
國企央企仍占優勢
從最終拿地結果來看，24家房企瓜分31宗涉住宅地塊，大規模品牌房企還是占了優勢。
金地、碧桂園、中建在此次土拍中各拿下三宗地塊，並列拿地數量。
從房企規模看，保利、碧桂園、招商與金地等9家一線品牌房企成功取地，拿地金額合計爲484億元，占總成交金額的56.5%，規模房企對上海房地産市場仍有較高熱情。
從成交結構看，新城區承擔此批次土地供應主力。供地的區域是浦東新區(11宗)、奉賢(8宗)，依序是松江(7宗)、寶山(7宗)、闵行(6宗)、青浦(4宗)。不難看出此次集中供地旨在提高外郊環區域的供應，遵循上海的城市發展規劃以及緩解住房剛性需求。
從區域來看，可以發現此次政策創新性拍地規則對部分城區的效果明顯，如楊浦區溢價率從2020年28.87%顯著下滑至此次供地的9.21%，樓面價也從2020年77670元/平方米回落至此次供地的64040元/平方米。
房企盈利空間仍存
除了明顯帶有特殊出讓條件的地塊，剩余成交的地塊中房地比多數在2.0以上，後期存在一定的利潤空間，但整體低于近期蘇州集中供地成交的地塊、高于甯波集中供地成交的地塊，其中次主城區的靜安、楊浦地塊，未來銷售壓力不大；另外部分帶有嚴格産業出讓條件的地塊將更加考驗企業能力。
上海首輪集中供地采取的土拍政策具有特殊性，或成爲全國土拍“模板”。
本次集中供地共計四大政策相輔相成控制土地市場熱度，除了高自有資金監管外，實施“房價、地價”聯動機制（除限價外，分別設定地塊起始價、中止價及一次書面報價），“鎖死”地價、穩房價，同時也可保障企業一定的利潤空間；且采取招挂複合制度，使用打分制確定入圍者和扣分制（企業拿地數越多將扣分越多，倒逼房企不要大規模拿地）；多重措施控“馬甲、圍標”亂象。整體符合國家政策邏輯“穩房價、穩地價、穩預期”，或將成爲其他城市土拍政策模板。
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