[摘要] 經過6月25日、26日、29日三天三場競拍，武漢首批集中土拍累計成交54宗地，成交金額788億元，平均成交溢價率17.01%。
6月29日，武漢今年首批集中供地收官。
經過6月25日、26日、29日三天三場競拍，武漢首批集中土拍累計成交54宗地，成交金額788億元，平均成交溢價率17.01%。
記者梳理發現，在本次土拍中，超過6成地塊以底價成交。但同時，光谷花山、左嶺以及東西湖區域等多個熱門片區地價屢屢被刷新。此外，頭部房企拿金額占比20.5%，遠低于22城首批集中土拍中規模房企拿地金額占比均值。
“受益于此次集中供地中的優質地塊頻出，相比2020年，武漢此次土拍溢價率與樓面顯著提高。”研究院高級分析師潘浩分析指出，預計今年武漢第二、三批集中供地的核心區土地供應比例將下降，樓面價也會有所回落。
武漢城市景觀 圖片來源：攝圖網
區域分化明顯，超6成地塊底價成交
記者統計發現，武漢首批集中土拍中共有34宗地塊底價成交，占成交地塊總數的近63％，其中多數地塊具有相對嚴格的出讓條件。特別是在6月25日土拍首日，31宗地塊全部成交，合計出讓金額401.60億元，其中24宗地塊以底價成交。
對于土拍首日，武漢市自然資源和規劃局當日在官方網站發文稱，大部分項目以起始價成交，洪山、東西湖、蔡甸、東湖高新、江夏等熱點區域出現競價，尤其如蔡甸中法生態新城區內的P（2021）064號純住宅項目，其項目規劃起點高，企業競買意願更強。整體來看，武漢土地市場區域分化特征日趨明顯，呈現出活躍且理性的態勢。
雖然底價成交地塊多，但優質地塊仍然受到多方競逐。如土拍首日，青菱地區和東西湖區的兩宗地塊就分別刷新了區域樓面地價紀錄。
而相較于首日土拍的稍顯冷靜，6月26日的第二場土拍現場則顯得比較火熱。當天出讓的10宗地塊總成交面積783836.69平方米，成交總價146.05億元。除2宗地塊底價成交外，其余8宗地塊均溢價成交，溢價率達109.74%。
如位于光谷的P（2021）035號地塊經134輪競拍，最後被武漢東湖新技術開發區管委會旗下全資國資公司武漢葛化科創置業有限公司以25420萬元摘得，樓面價10135.94元/平方米，溢價率達109.74%，刷新了光谷左嶺片區地價紀錄。
在位于武漢市東西湖區園博園附近的P（2021）045號地塊競奪中，中交、華潤、萬科等32家房企經過110輪競價，最終被德信地産旗下的武漢德康興企業管理咨詢有限公司以17.77億元競得，樓面價13671.54元/平方米，溢價率47.21%，刷新了東西湖區的地價紀錄。
“光谷板塊是本次武漢集中供地中最爲炙手可熱，該板塊成交的3宗地塊樓面價突破20000元/平方米，創下曆史新高。與宗地周遭在售樓盤房價相比，其樓面價/在售房價高達70%以上，在穩房價與穩預期的背景下，考驗房企的項目管理能力。”研究院高級分析師潘浩表示。
而在6月29日的第三場土拍中，東西湖區域依舊表現亮眼。其中，最熱門的地塊是編號爲P（2021）037號和P（2021）033號地塊。經過421輪競價，由深圳市南山房地産開發有限公司控股的武漢山恒建設發展有限公司以72.135億元總價競得，成交樓板價爲20799元/平方米，溢價率爲103.27%。
“蔡甸區、東湖新技術開發區和東西湖區等近郊城區是土地成交大戶，這些區域也是武漢未來發展規劃上，其中東湖新技術開發區和東西湖區的土地溢價率與去年相比呈現明顯上漲，顯示各家企業對此兩區的看好程度。”潘浩續表示，東西湖區此次集中供地平均成交樓面價已達11314元/平方米，突破東西湖區成交樓面價紀錄，比2020年成交樓面價6518元/平米上漲達74%，溢價率也從去年15.40%上升至31.40%。
深圳南山成黑馬，84.9億獨攬3宗地
記者梳理發現，在此輪武漢集中供地中，萬科、金地、富力、新城、招商等全國性開發商，以及武漢城投、武漢文投等多家本土老牌房企，大多傾向于競奪熱度較高的東西湖區、蔡甸區地塊，而中小房企則多選擇江漢區、漢陽區等非熱門地塊。
研究院統計顯示，在本次武漢土拍中，深圳南山獨奪3宗地，總金額84.9億元，溢價率90.3％，成“黑馬”。其中，兩宗位于光谷板塊的地塊更是分別以103％和100％的高溢價率擊敗對手競得。在22城首批集中土拍中，除武漢外，深圳南山並未在其他城市拿地。
此外，萬科獨自及通過聯合方式取得4宗地，總金額44.7億元，溢價率9.4％；武漢城建獨自及通過聯合方式共拿下3宗地，總金額97.8億元，平均拿地溢價率爲0.05％；華融則以57.7億元的底價競得1宗地。
記者注意到，萬科、保利、招商、遠洋、金地、新城、富力等頭部房企均在本次武漢集中土拍中成功拿地，總金額合計爲156.2億元，占總成交金額20.5%，但遠低于22城首批集中供地中規模房企拿地金額占比均值。
“這表明，中小規模房企、本土房企對武漢房地産市場有較高預期，呈現多元競爭局面。”潘浩表示。
而中建與鄂旅投聯合以底價46.9億元摘得硚口區P（2021）055號地塊，24163元/平方米的樓面價也是本次土拍中單價成本的地塊。究其原因，在于該地塊地區位良好，商業、交通等配套設施完善，且近年該板塊土地挂牌出讓少，最近一次出讓還得追溯至2018年1月。
“本輪成交的高價地塊後期入市表現如何，將考驗房企的成本管控以及産品打造能力。”中指研究院武漢分院高級分析師李浩表示，在宏觀調控政策持續強化背景下，武漢近期房貸普遍收緊，主管部門針對熱點區域進行集中銷售等因區施策試點，今後房企競地將更加謹慎。
供地之前，5宗地塊調高起拍價
值得注意的是，在武漢首批集中供地正式啓動前，武漢市土地部門分別于6月11日和18日連發三則公告，對8幅地塊進行了調整，其中5幅地塊調高了起始價和樓面價。
6月11日，武漢市土地市場網發布了次補充公告《武漢市挂牌出讓國有建設用地使用權補充公告 武告字（2021年）9-1號》，對6宗地塊做了調整，其中2宗地撤銷挂牌，1宗地延期挂牌，3宗地起始價調高。
具體來看，蔡甸區P（2021）027號地塊起始價調整爲55055萬元（原起始價爲45000萬元）；東西湖區P（2021）042號地塊起始價調整爲127080萬元（原起始價爲100270萬元），P（2021）044號地塊起始價調整爲165170萬元（原起始價爲125370萬元）。
6月18日，武漢市土地市場網連發2次公告，其中一則調整了東湖高新區2宗地起始價並做了延期挂牌出讓：P（2021）033號地塊起始價調整爲234110萬元（原起始價爲188440萬元），P（2021）037號起始價調整爲354850萬元（原起始價爲293790萬元）。
5幅調高了起始價和樓面價的地塊，相較初始價格均超過20%上幅。
對此，武漢市自然資源和規劃局解釋稱，針對部分住宅地塊起始價格的適度修正，是對武漢市房地産市場和“兩集中”供地形勢進行多次研判後的主動作爲，可使土地價格更爲契合市場供需實際，有利于引導企業理性競爭，有利于防止市場異動。依據土地挂牌相關規定，在調整起始價的同時延後了相應地塊的揭牌時間。
事實上，今年以來，武漢市場恢複良好，供需兩旺。據武漢市住房保障和房屋管理局統計數據顯示，今年前5個月，武漢新建商品房銷售102903套，銷售面積1184.32萬平方米，新建商品住房銷售90213套，同比增長200.56%；新建商品房批准預售107013套，同比增長138.03%；其中，新建商品住房批准預售90064套，同比增長159.64%。
存量房市場表現同樣不俗。今年前5個月，武漢存量房成交46934套，同比增長242.44%；其中，存量住房成交44717套，同比增長252.32%。
據武漢市自然資源和規劃局披露，2021年武漢市國有建設用地計劃供地7萬畝。從土地用途類型看，住宅用地爲18000畝，其中還包括保障性安居工程和其他還建項目3300畝、租賃住房1800畝、商品房12900畝等。
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