[摘要] 開發商資金斷裂、審批手續不全、違規擅改規劃……近年來，由于房地産開發過程中出現各種問題，導致一些購房者有房無證，飽受群衆诟病。
開發商資金斷裂、審批手續不全、違規擅改規劃……近年來，由于房地産開發過程中出現各種問題，導致一些購房者有房無證，飽受群衆诟病。
自2020年4月以來，湖南將久拖不決的房地産辦證曆史遺留問題作爲整治重點，在全省範圍內開展清理工作，將開發企業與購房者責任剝離，爲治療這一“通病”找到一劑藥方。80萬戶購房者辦證問題被提上日程，截至目前，超過七成購房者取得房産證。
多類情形導致“辦證難”
今年59歲的姚先生是邵陽市寶慶皇府小區居民。早在2007年，他就購買了小區一套117平方米的商品房，並在2013年交清全部房款。起初，開發商承諾兩三年內交房，然而由于開發商資金斷裂，這一樓盤幾成爛尾樓，交房更是遙遙無期。
期間，姚先生和多名購房者每年都多次反映情況，但樓盤何時啓動再建遲遲沒有下文。2020年，邵陽市引進另一家房地産開發企業接盤，姚先生才在今年1月拿到鑰匙，並開始辦理不動産權證。
姚先生的遭遇在湖南省乃至全國具有一定普遍性。購房是多數家庭一筆不小的開支，而房産證是這筆資産的有效證明，除了證明房産的所有權關系外，還可用于子女落戶上學、轉售出租、抵押貸款等方面。
長沙開福區的左岸春天小區，此前有500多套房屋未能辦證。一位余姓業主說，2018年，他家小孩上一年級，因爲當時沒辦房産證，只能在幾公裏外的一所流動人口子女學校就讀。去年五六月辦證之後，他終于能將小孩轉到小區附近的小學。
記者調查發現，房産證辦證難主要包括四類情形：非法占用和買賣土地、擅自改變土地性質等違法用地問題；違反規劃建設、無證施工導致無法竣工驗收等違規建設問題；開發企業破産、開發商找不到人、不配合辦證等開發建設主體問題；土地使用權、在建工程被開發企業抵押或被司法查封等涉抵涉訴問題。
邵陽市自然資源和規劃局一位副局長說，部分樓盤在完工之後由于相關手續不全或超規劃建設，即便是商品房交付購房者也無法辦理房産證，而開發商資金斷裂導致爛尾更是“硬骨頭”，群衆對此反映強烈。
據湖南省自然資源廳介紹，針對房産證辦證難現象，湖南建立信訪聯動機制，各地對轄區內問題樓盤全面摸底排查，共計摸排出問題項目2308個，涉及房屋1.4萬棟，購房人83.4萬余戶。
“靶向治療”分類處置
自2020年4月起，湖南在全省部署開展集中化解房地産辦證信訪突出問題專項行動，省市縣組建工作專班，從自然資源、住建、稅務、信訪等部門共計抽調上千人集中辦公，向房産證“老大難”開刀。
在專項行動中，湖南省及各地市州按照“定領導、定方案、定專人、定職責、定時限”原則，全面落實縣級“領導包案”，黨政主要領導帶頭包辦重大疑難複雜問題。同時，與辦理房産證有關的各部門抽調人員形成合力攻堅機制，打通部門之間的堵點，避免相互推诿，集中高效推動專項行動。
據湖南省自然資源廳介紹，由于涉證問題複雜，化解工作中將辦證問題按照“缺資金、缺證照、缺主體、有官司”等不同情況，梳理爲涉及土地、規劃、稅費、竣工驗收、涉抵涉訴等八類問題，並分類明確處置指導意見，收集了一批具有典型性、指引性的處置案例，分期刊發爲地方提供指導。
基本做法是，對缺證照的，將手續精簡爲規劃核實證明、土地權屬證明和竣工驗收證明等核心要件；對缺主體的，將承繼單位或轄區政府授權單位作爲辦證主體，允許適當擴建商鋪、住宅引進新投資者接手爛尾樓；對缺資金的，采取先辦證、後追繳等辦法；對有官司的，與法院建立府院聯動機制等。
購房者是房産證辦證難的受害者，往往也是“無過錯人”。長沙市自然資源和規劃局幹部張瑜告訴記者，在辦證過程中，很多時候需要采取“容缺辦理”，即在依法依規的前提下，優先解決作爲善意第三者的購房人的辦證問題，下一步再去“追繳、追訴、追責”。
在長沙、邵陽等地，主管部門在確認項目“來源合法、安全合格、權屬清晰”的前提下，將開發企業與購房人的責任相剝離，實行購房人辦證與追繳項目建設單位稅費、追究相關責任相分離，對購房人無過錯的遺留問題按照先易後難的順序進行辦理。
在辦證流程上，湖南各地將正常辦理首次登記所要求的建設工程規劃許可證、施工許可證、規劃竣工驗收合格證、國有土地使用證、已繳稅費證明等10余項資料，簡化爲規劃意見、土地情況、房屋安全、購房戶個人稅費等4個核心要件，開辟綠色通道，設立專門窗口，簡化辦理流程，提高辦證效率。
解決“老大難”要有“新作爲”
湖南多地一些久拖不決的房地産辦證難題在專項行動中得以解決。截至今年5月底，湖南省用一年時間累計化解1821個問題項目，化解率達75.43%，共計爲60.6萬多購房戶解決辦證難題，發放不動産權證47萬本，同時追繳出讓金、稅費和非稅收入共計約15.21億元。
湖南不少參與化解辦證難題的幹部認爲，除了創新工作方式和業務流程之外，並沒有太多可依賴的新政策，但卻能化解存在數年甚至一二十年的難題，關鍵在于從上至下形成了在解決老難題中有“新擔當、新作爲”的氛圍。
事實上，房地産證辦理難具有一定普遍性，其中暴露出城市建設過程管理不到位、執法不嚴格等問題，尤其是在部門改革和職能調整後，更需要查缺補漏，建立長效機制，防止出現新問題。
城市建設管理需要統籌各方力量，防止“各掃門前雪”。部分受訪幹部反映，房産證辦證難題主要是因爲一些樓盤在開發建設過程中違規占用土地、違規施工、資金監管不到位等。較爲典型的是部分樓宇擅自加蓋，而執法監督不到位，致使問題樓盤“木已成舟”。
業內人士認爲，在城市建設管理過程中，一方面要明確部門職責，形成管理合力，加大執法監管和事後追責力度；另一方面，要建立長效機制，“治老病”的同時“防新病”。
2020年，湖南省自然資源廳、省住建廳等四部門聯合印發《關于開展“交房即交證”改革試點的通知》，明確將在長沙市、株洲市、湘潭市和郴州市四個地區全面開展“交房即交證”試點工作，其他市州根據實際情況選擇有條件的1-2個縣市區開展試點。自今年起，將在試點地區“交房即交證”工作評估基礎上，制定實施方案，組織在全省分批次推進“交房即交證”改革，逐步形成長效機制，從初始環節防止再出現辦證難題。
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