[摘要] “三價就低”新規可有助于抑制上海二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地産，並提高稅賦公平性。同時將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠杆，推動二手房市場有序回歸平穩。
“在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，執行“三價就低”原則作爲貸款申請房價標准。
據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行“三價就低”原則，並非是“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，而是“合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價”。
8月9日，記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價就低”爲原則進行銀行貸款金額審核。
與此同時，記者實地走訪上海多家房産中介門店了解到，“三價就低”政策並沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對于投資投機性買家而言，則需要准備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。
“此次政策是針對性的‘打補丁’。”業內人士認爲，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（余款另行支付並不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精准出手，預計效果會很明顯。
上海市中區的房産中介門店
補上“陰陽合同”漏洞
早在7月19日上海出台二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以“做低合同價”，如通過“陰陽合同”等方式規避政策監管。
但這樣的僥幸心理，在本次的“三價就低”新規下卻無法繼續通行了。
具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地産進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房産的資産價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此“三價”中的價作爲依據，具體時間以銀行實際執行時間爲准。
上海某銀行負責信貸的工作人員告訴記者，8月6日起其所在銀行已經以“三價就低”爲原則進行銀行貸款金額審核。
二手房挂牌價要通過房源核驗才能通過挂牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中“價格相對”的給予房貸額度審批。
“這個操作可以理解爲‘三價取低’。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標准，銀行評估價是確定房貸的基准，而合同價則是依據雙方的交易意願達成。”業內人士表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果采用“三價就低”的方式，則是更爲謹慎的金融政策，由于交易中心的檢驗價體現的是政府側對房産價格的判斷，也更有利于政府對二手房落實價格的管控。
業內人士看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場産生較大影響，可有助于抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地産，並提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠杆，推動二手房市場有序回歸平穩。
進一步擠壓投資性買房
上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴記者，“三價就低”新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要准備更多的現金，這方面的影響是明顯的。“尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家爲了省稅基本都是做低房價”。
另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。
“一般是涉稅評估價更趨于市場價，會比網簽價更低。”高禮以上海外郊環的次新房爲例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次“三價就低”新規出來之後，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。
但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到後就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而“三價就低”新規出來後，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。
“對于沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。”張琦表示，相較于“三價就低”新規實施之前，購房者需要多准備一些現金，以備不時之需。
上海中原地産分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎麽寫就怎麽寫，但炒房者往住會用首付去撬動。而“三價就低”新規的主要目的是爲了降杠杆，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。
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