[摘要] 8月10日晚間，宋都基業投資股份有限公司（600077.SH，簡稱宋都）發布公告，就7月26日上海證券交易所《關于對宋都基業投資股份有限公司有關放棄競得土地使用權事項的監管工作函》(上證公函【2021】0778號)做出答複。
集中供地後的首例退地，竟引發了“受害方”與“被合作方”的隔空對撕。
8月10日晚間，宋都基業投資股份有限公司（600077.SH，簡稱宋都）發布公告，就7月26日上海證券交易所《關于對宋都基業投資股份有限公司有關放棄競得土地使用權事項的監管工作函》(上證公函【2021】0778號)做出答複。
公告的答複內容來自宋都內部自審自查，直指由于祥生控股與浙江寶龍兩家公司違反誠實信用的原則，單方面突然違約，導致宋都在極短時間內無法達成其他商業合作機會，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力。
爲了與預期整體獲取土地權益總額保持一致、保證公司整體現金流安全，公司決定放棄已競得地塊的土地使用權。
8月11日中午，祥生一紙公告把宋都“怼”了回去：本公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協議或文件。
既然未曾簽署協議文件，爲何宋都在公告中將退地責任“分流”給了祥生和浙江寶龍？
“被合作”拿地始末
2021年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都全資子公司杭州紹輝企業管理有限公司（下稱杭州紹輝）以“17.83億元上限價+21%自持比例”的苛刻條件競得杭政儲出【2021】8號地塊土地使用權。
根據宋都在公告中的描述，拿地後隨即與祥生控股（集團）有限公司浙北區域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發的基本合作模式，即50%/50%股權聯合操盤開發，當晚，祥生相關人員至公司現場洽談合作事宜。
2021年5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長彙報，合作協議無需修改並已經傳到祥生集團公司簽字蓋章。
但5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。
這意味著，合作開發已經“胎死腹中”。
這還不是退地的全部原因。
事實上，宋都在杭州首批集中供地中奪得5宗地塊，總價高達45.84億元，記者粗略估算，已經超過其2020年營業收入71.61億元的60%。
宋都搶下的5宗地塊中的“12號地塊”，即天目醫藥港地塊，5月8日由其全資子公司杭州長慧企業管理有限公司競拍獲得，浙江寶龍表達了合作開發意願，並且雙方簽訂了《天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權比例爲宋都50%、寶龍50%”、“如一方違反上述約定，違約方應支付守約方2000萬違約金”。
然而，友誼的小船在合作開發面前又翻了。
隨後，寶龍方不僅未及時簽訂正式合作協議，且拒收了杭州長慧寄出的《關于推進天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯系函》。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。
宋都稱，浙江寶龍沒有按照約定支付土地款的行爲違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節奏，導致同一時間節點項下，公司集中資金支出金額放大。
重重壓力之下，宋都決定退地。7月20日，宋都收到了杭州市規劃和自然資源局出具的決定書，杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格被取消，同時已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。
知名地産分析師分析認爲，對于宋都來說，不願意追加投資，退地可以認爲是一種止損的做法。短期來看，資金損失會影響其拿地的工作安排，但反過來也說明企業對待開發還是比較謹慎。後續若要積極拿地，還是需要研究得更爲透徹，否則類似保證金成本也是比較高的。”
“退地事件也說明一些聯合開發的方式確實有很多壓力，或者說聯合的過程中，確實要協調好關系，否則也會影響後續企業的競拍等。”
利潤微薄仍是房企痛點
成也蕭何，敗也蕭何。今年上半年首批22個城市集中供地，衆多房企高歌猛進下場搶地，收獲頗豐的同時，不得不面臨資金緊張、利潤微薄的境地。
就連浙江區域龍頭房企濱江集團對本輪拿地後的利潤水平也沒有太大把握。董事長戚金興曾在業績說明會上表示，“努力做到1%~2%的淨利潤水平”。
這也意味著，通過競自持獲地的房企，很難做到更高的利潤水平。
“土儲對房企的重要程度不言而喻。如果一家房企長期拿不到地塊，就會被所在城市邊緣化，甚至團隊都有解散的風險。”上海中原地産市場分析師盧文曦曾指出，“退地事件也有著很好的警示和教育作用，首批集中土拍市場情緒過于高亢，這使得調控政策甚至有被誤判的可能。”
7月22日，國務院召開電視電話會議，強調加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。
近日，深圳等多個城市中止第二輪集中供地，爲競拍規則“打補丁”被認爲是爲了讓房企有利潤。
而杭州是全國較早對土地競拍規則進行優化的城市，甚至早于“722電視電話會議”。7月20日，杭州發布供地新規，對第二批集中出讓地塊的競價規則進行了適當調整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買；二是溢價率上限由30%調整爲20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限爲10%；三是出讓地塊達到上限價格後，由原來的“競自持房屋”改爲“競無償移交政策性租賃住房”。
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