[摘要] 上市房企半年報顯示，不少房企拿地方式呈現多元化趨勢，除了“招拍挂”外，還通過與其他公司合作、城市更新、與政府及企業合作、兼並收購等方式，積極拓展優質土地資源。日前，多地集中供地陸續返場，第二輪集中土拍規則全新升級。從升級後的集中供地模式看，房企通過集中拿地的利潤水平仍受限較大。
上市房企半年報顯示，不少房企拿地方式呈現多元化趨勢，除了“招拍挂”外，還通過與其他公司合作、城市更新、與政府及企業合作、兼並收購等方式，積極拓展優質土地資源。日前，多地集中供地陸續返場，第二輪集中土拍規則全新升級。從升級後的集中供地模式看，房企通過集中拿地的利潤水平仍受限較大。業內人士指出，隨著舊改市場機會增加，房企多元化拿地或成爲趨勢，如果運營得當，利潤有望增加。但相比招拍挂市場，多元化拿地的成分和後期運作都比較複雜，更考驗房企的區域深耕能力。
呈多元化趨勢
從拿地態度上看，房企表態普遍趨于謹慎。頭部企業裏，碧桂園在半年報中指出，面對新挑戰及市場變化所帶來的機遇，集團將矢志堅持穩健的財務政策和風險控制措施，保證建築質量和安全，審慎、務實地補充優質土地，強化合同銷售及回款，以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。
融創中國此前稱，公司將充分發揮多元拿地優勢，審慎獲取優質土地。持續推進“城市共建”戰略，發揮産業合作能力和品牌優勢，推動更多優質産業合作項目落地；同時也將密切關注集中供地政策的推行和帶來的影響，審慎把握公開市場的機會。
研究院智庫中心研究總監對中國證券報記者表示，當前，房企拿地方式呈現多元化，這和“招拍挂”出讓規則要求增多、房企資金普遍緊張等有關。對于舊改來說，由于當前進入到存量時代，舊改的機會明顯增多，獲得土地項目後，若開發得當，盈利空間可期。
指出，強監管要求下，部分房企經營出現了較多新問題。對于部分經營情況尚可的房企而言，通過並購同行出售的地塊，可以獲得一些優質的、性價比高的土地項目，也有助于利潤的囤積。從勾地模式看，目前直接勾地的方式越來越少，隨著土地招拍挂模式更加公開透明，憑借傳統優勢如配建酒店項目來勾地的方式，顯然空間更小，類似模式目前很多房企都放棄了。
各有利弊
東方今典房地産集團總裁胡長龍對中國證券報記者表示，相對于舊改、並購、勾地的拿地模式，集中供地優點是市場化獲取，遺留問題少，缺點是競爭壓力大，拿地成本比較高。
“舊改的優點是獲取土地的渠道通暢，資金返還與支付有政策依據。因爲前期投入大的原因，政府會充分考慮開發商的利益，綜合拿地成本相對較低。缺點是前期資金占用過大，控地過程中會出現不可控難解決的政策、現場等問題，導致供地周期過長甚至供不出土地，讓前期的投資無法及時收回或損失，很多房企在這方面是有深刻體驗的。”胡長龍指出。
針對並購拿地方式，胡長龍指出，並購的優點是能充分在市場上進行選擇，能遇到較好質量的項目，也能運用好公司的資本運作能力，運用一部分財務與經營杠杆。缺點是帶“病”項目會比較多，導致後期的開發經營很難順利進行，很多問題是在並購期無法完全發現的，這對投資並購團隊的要求特別高。
研究院高級分析師潘浩指出，舊改由于對土地前期介入較深，因此相比于招拍挂拿地，其利潤整體會較高，但同時資金回報率周期也較長，因此對房企的運營能力、資金實力要求較高。收並購相對于招拍挂拿地，優勢是切入成本低、交易模式彈性大，但隱藏的風險也較高，若是前期盡調不充分，較容易出現影響項目開發的風險事項，導致項目開發周期拉長，容易變成沈澱資産。勾地對房企來說，主要意義在于深耕城市，建立糧倉型大盤項目，是拓展規模的方法之一，但同時勾地成功的必要因素是滿足政府的需求，如招商需求、配套建設需求等，因此對房企的資源整合能力要求相對較高。
綜合實力是關鍵
近日，多地集中供地陸續返場，第二輪集中土拍規則全新升級。各地紛紛出台了“競品質”試點、禁“馬甲”、現房銷售、競配建調整、溢價率上限下調等諸多新規，地價已進入全面管控的階段。
融創中國孫宏斌表示，近期全國22城第二輪集中供地有很多城市陸續調整了土拍規則，其目的是把地價控制住，意在降低整個行業的風險。“有些企業壓力很大，出了一些問題，可能是公司在買地、布局、産品上出了問題，並不是政策造成的。當然，相關政策的出台會帶來整個行業的洗牌，隨著調控的進行，優秀企業的優勢會慢慢顯現出來，這是一個長期的持續過程。”
“第二次集中供地並沒有改變開發商利潤降低的趨勢。”中原地産首席分析師對記者表示。
針對多元化拿地的可行性，指出，舊改肯定有機會，但大部分企業是很難指望舊改拿地的。房企要想通過舊城改造等方式拿地，需要持續深耕區域才可以，否則拿地難度很大，且不利于後期開發。集中供地因爲土地基本都是淨地，所以房企開發難度小，相對競爭肯定激烈。招拍挂的競爭力度加大後，大部分企業都在嘗試多元化拿地，但多元化拿地同樣也存在很多風險，比如舊改項目通常位于市中心，面臨搬遷、新建項目限高、限建等一系列問題。
潘浩則認爲，隨著集中供地的土拍規則優化升級，對房企的綜合實力要求更高。近期，集中供地城市土拍規則升級，中小規模房企、本土房企均有機會競地成功，市場呈現多元競爭，優質地塊依然會競爭激烈。在此背景下，舊改與勾地等土地市場會更受房企關注。
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