[摘要] 由國家金融與發展實驗室（NIFD）主辦的“加強信貸風險防控更好服務住房消費”暨《中國住房金融發展報告（2021）》（下稱“《報告》”）發布會10月10日在京召開。《報告》是NIFD房地産金融研究中心推出的系列年度報告的第三本，由“綜合篇（總報告）”、“市場篇”和“專題篇”三部分組成。
由國家金融與發展實驗室（NIFD）主辦的“加強信貸風險防控更好服務住房消費”暨《中國住房金融發展報告（2021）》（下稱“《報告》”）發布會10月10日在京召開。《報告》是NIFD房地産金融研究中心推出的系列年度報告的第三本，由“綜合篇（總報告）”、“市場篇”和“專題篇”三部分組成。報告現已形成覆蓋房地産和房地産金融宏、中、微觀領域的研究框架，涵蓋住房金融一、二級市場發展現狀分析以及市場熱點專題研究，是國內目前關于住房金融較爲全面和權威的一份研究報告。
社科院學部委員、NIFD理事長李揚理事長在會上表示，房地産、金融與宏觀經濟關系密切，世界主要國家的經濟周期均與房地産周期有關，主要經濟危機也大多是房地産危機或房地産金融危機，我們需始終對房地産市場情況保持警惕。
社科院社會科學文獻出版社社長王利民表示，房地産是國民經濟的重要組成部門，金融部門近年來也在落實房地産審慎管理政策。針對房地産市場近年來的新的情況，NIFD房地産金融研究中心投入力量對房地産市場存在的問題進行長期的跟蹤研究，特別是對房地産審慎管理、上市房企信用評估、房地産風險進行了系統性和深入的研究，《報告》對住房金融風險進行了充分的提示。
住房市場的發展離不開金融支持，但過度金融化會導致住房市場風險不斷積聚。因此，金融應在防範風險的前提下有效支持住房消費，從而可以推動金融、房地産同實體經濟均衡發展。鑒于此，會議邀請了NIFD房地産金融研究中心主任蔡真、中信建投證券固收聯席首席分析師曾羽、中債資信評估有限公司結構融資總部副總經理鄭佳、某找房金融事業部總監趙倩、NIFD房地産金融研究中心特聘研究員陳曉等專業人士，就“加強信貸風險防控更好服務住房消費”主題展開探討。
流動性是現代金融體系最脆弱的神經。蔡真以“房企流動性風險分析”爲主題分析認爲，當前我國房企違約風險加劇，主要表現在高杠杆以及運營效率低的民營房企上，風險集中于流動性風險。向來以高毛利率著稱的房企頻頻發生債務違約，一方面其根本原因與房企自身經營有關，另一方面也與新冠疫情、調控政策收緊等外部因素有關。
蔡真進一步分析稱，房企出現債務違約風險的內部原因包括運營效率變差，存貨周轉天數上升，導致銷售回款慢，現金流狀況惡化；高杠杆運行，高負債杠杆無序擴張與低運營效率相結合導致短期流動性承壓等。外部原因包括也包括三個方面：，新冠肺炎疫情的影響，疫情導致房企加速分化；第二，房地産調控政策的影響，隨著疫情得到控制房地産泡沫再起，各地政府控制泡沫的一個重要措施是限制新房價格，開發商目前結轉的項目大都是2018年前後所拿地塊，而當時土地市場火熱，拿地成本較高，銷售限價和高成本因素使得房企盈利不佳；第三，房地産金融審慎制度的影響，房企融資呈更加緊張趨勢。
房地産行業近期出現的波動也影響到民企房地産債券價格的表現。曾羽表示，7月之後，民企地産債價格快速調整，主要源于以下幾方面因素：一是多因素下短期行業銷售數據趨冷；二是“大而不能倒”信仰弱化；三是投資者對于財務報表真實性的擔憂；四是部分資産流動性的喪失，使得流動性風險和資不抵債的風險難以分辨；五是信用債本身負反饋效果較強，投資者避險情緒加劇。
趙倩以“存量房市場金融服務”爲主題，發表了對存量房市場住房金融如何更好地促進住房消費健康發展的看法。她認爲，當前，住房市場正由增量市場向存量市場轉型，但存量房交易的金融服務存在諸多痛點：，交易資金安全性缺乏保障；第二，金融服務的供給周期長；第三，金融服務收費高，亂收費現象嚴重。住房消費離不開金融支持，但也需要本著國家維護房地産市場健康良性發展的基本准則，秉承謹慎風險管理的底線，應盡可能降低成本，堅持金融合規費率和要求；同時，金融服務不應該支持住房投資投機性需求，爲房地産金融審慎管理發揮積極作用。
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