[摘要] 進入四季度以來，多家房企的美元債出現違約或延期兌付情況，導致地産美元債價格一度大幅下跌。在地産美元債集中到期的壓力之下，或許是爲了提振市場信心，近期房企境外債券市場掀起了一波回購潮。
進入四季度以來，多家房企的美元債出現違約或延期兌付情況，導致地産美元債價格一度大幅下跌。
在地産美元債集中到期的壓力之下，或許是爲了提振市場信心，近期房企境外債券市場掀起了一波回購潮。
10月22日，中梁控股發布公告，購回2021年11月票據累計本金額達1200萬美元。之前的10月18日，中梁剛剛購回2021年11月票據累計本金總額950萬美元。
此外，中國奧園回購了300萬美元的美元債；正榮地産已在公開市場回購3300萬美元優先票據；龍光集團在公開市場提前購回部分2022年到期優先票據，購回總額爲1000萬美元。
不過值得注意的是，上周央行在第三季度金融統計數據發布會上表示，目前相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東，嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。
圖片來源：攝圖網
地産美元債違約風險加劇
光大證券研報數據顯示，今年四季度和明年房企美元債到期壓力較大。其中今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。
事實上，今年以來房企債務違約事件頻繁增加，且逐步蔓延至頭部房企。同時違約産品的類別也在持續擴大，由此前的信托貸款等非標産品，逐步蔓延至境內公募債，從而引發公募債券的信用風險。
尤其是10月份以來，多家房企的到期美元債出現無法兌付或延期兌付情㫛。如花樣年公告2.06億美元到期票據未能如期償付，並自曝“流動性受市場環境困擾”；當代置業尋求將2.5億美元債到期債務延長三個月；新力控股集團公告稱，即將到期的2.5億美元債及最後一期利息可能會違約；鑫苑置業針對2億美元即將到期票據提出要約交換計劃，如無法完成交換要約則可能無法償還現有票據。
數據顯示，2021年起，房企的境外發債到期額暴漲，2021年、2022年、2023年到期美元債均達到3000億元人民幣以上。其中2022年到期美元債，規模達到3755億元，境外償債壓力更大。
由于境外債的企業發行年限主要以1-5年爲主，且近幾年“借新還舊”持續滾動發行，隨著境外債償還高峰的到來，“借新還舊”滾動機制也將備受考驗。
某研究中心總經理林波告訴記者，明年上半年債務償還高峰期的到來，取決于今年四季度邊際放松程度有多大，如果政策有放松並能帶動銷售的話，對于企業來說可維持現狀，爆雷現象也不會蔓延。
數據顯示，今年前9月，房企境外發債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發行債券小于2021年到期債券總額。而2020年前9月境外發債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時僅有43%的企業發行新債低于到期債券。
“房企美元債規模雖不是太大，但其違約可能引發連鎖反應，潛在風險值得警惕。”某房産研究院分院院長表示，一是違約房地産企業將面臨境內外融資困境，引發更爲嚴重的流動性危機，如果處置不當，可能引發償付危機；二是其他房地産企業可能面臨融資可得性難題，進而危及整個房地産部門及其上下遊企業，從而觸發更大的經濟下行風險和融資困境；三是房地産部門風險將直接傳染至銀行部門以及地方政府財政系統，引發更大的風險外溢衝擊。”
通過回購美元債提振市場信心
或許是爲了提振市場信心，近期房企境外債券市場掀起了一波回購潮。
10月22日，中梁控股發布部分回購優先票據的自願性公告，購回2021年11月票據累計本金額達1200萬美元，占2021年11月票據初始發行本金總額的6%。該票據爲年利率8.875%、本金總額爲2億美元的優先票據。在此之前，中梁控股已進行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時還表示未來仍將積極強力加大債券回購力度。
之前的10月15日，中國奧園回購了300萬美元的美元債，今年以來回購金額已達1500萬美元。此外，正榮地産已在公開市場回購3300萬美元優先票據，涉及7種美元票據，並表示可能在適當時候再次回購；龍光集團已在公開市場提前購回部分2022年到期年息爲5.75%的優先票據，購回總額爲1000萬美元，未來可能進一步回購其優先票據；時代中國控股有限公司已完成悉數贖回于2022年到期的優先票據。
而且，一些房企贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，範圍較大；同時從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般爲100萬-800萬美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點。
據不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次。從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，占初始發行金額4.07%。
“一方面，房企通過回購可以進行債務置換和緩解短期內的到期壓力；另一方面，也在于提振和重塑市場信心，意在維穩。”某企業集團CEO表示，整體來看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業旨在穩定各只債券的價格，提振市場信心。
高層頻頻釋放政策回暖信號
“美元債兌付只是表象，核心還是能否按時履行到期債務。無法按期進行還本付息，這和房企整體經營有關，包括整體杠杆率。如果房企自身比較自律，杠杆比較有序，過往經營業績比較穩健，那未來是相對可控的。”
某10房企的資金負責人告訴記者，目前來看，包括按揭貸款和開發貸等已經所松動的迹象，但具體效果可能需要一定的時間，從這兩天地産股上漲就能看出市場預期。“但要化解相對比較激進房企的債務危機，就要具體問題具體分析，哪怕說發債利率也不一樣，本身差異化就很大，出問題也是利率從高到低排列”。
其實從9月底以來，就不斷有利好消息傳來。
9月29日，央行和銀保監會召開房地産金融座談會，再次強調維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。在10月15日的央行第三季度金融統計數據新聞發布會上，鄒瀾司長認爲，部分金融機構誤解銀行不得新發放開發貸款，未來將保持房地産信貸平穩有序投放。
在10月20日召開的金融街論壇年會上，國務院副總理劉鶴表示“房地産合理的資金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體態勢不會改變”。同日，央行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，對于房地産市場，“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行爲逐步得以矯正”，融資行爲和金融市場價格正逐步恢複正常。
10月21日，在國新辦舉行的新聞發布會上，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，要保障好剛需群體信貸需求。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
就在近日，青島部分銀行的貸款額度全面放開，其他行也在陸續跟進。此前，廣州和佛山等地部分銀行利率已出現下調，哈爾濱也率先放松了房企資金監管，在預售條件上做了些改善用以改善房企資金問題，
“對于首次置業的購房者，在貸款予以傾斜，使得相應資金投入到新房市場，這在客觀上對開發商資金回流有更大的支撐。”張波表示，未來對于房地産的強監管方針不會改變，對于部分房企，能夠在融資層面適當放松，才能有利于房企現金流穩定，避免出現系統性風險。
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