[摘要] 這已是周世虹第四年提交關於取消商品房預售制度的提案。
這已是周世虹第四年提交關於取消商品房預售制度的提案。
今年全國兩會，全國政協委員、民革安徽省委員會副主委周世虹再次提交《關於廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售》提案，他表示，多年提交是希望能推動相關政策的早日出台。
在周世虹看來，目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。周世虹認為，如果沒有預售制度，如果實行現房銷售，房地產企業危機將不會涉及購房人，將不存在「保交付」等問題，更不存在社會穩定和系統性金融風險問題。
商品房預售制度取消已呼籲多年，早些年，南寧、成都、濟南等多個城市都曾去預售而改推現房銷售政策，因涉及房企融資渠道、地方政府土地財政等問題，最終無奈作罷。
「此次提案，再次把現房銷售推上了熱議話題，客觀理解此類提案的內容，有助於把握好此類領域的改革方向。」相關專業人士表示表示。
呼籲逐步取消注商品房預售制度
商品房預售制度出現於香港，後來傳入內地，並於1994年開始正式實施，其初衷是為了減輕房企資金壓力。經過近30年發展，期房銷售已經成為內地房地產銷售主要方式。
但是，因部分城市商品房預售資金監管長期缺位，預售制帶來的偷工減料、延期交房、虛假宣傳、爛尾等問題屢見不鮮，尤其是最近幾年情況愈演愈烈，不少龍頭房企發生流動性風險。
「專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發商的負債已經上千億元甚至達到萬億元以上，隨時都有引發債務危機的風險。」周世虹認為，產生上述嚴重後果與我國目前實施的商品房預售制度密切相關。
周世虹表示，預售制度的實質是購房人預先付款，開發商後交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購房人不但要承擔銀行貸款利息和首付款，還要承擔交房或不能交房的風險；同時，助推了開發商盲目擴張，形成高周轉、高負債，極易引發開發商資金鍊斷裂、項目爛尾閒置等一系列風險和社會穩定問題。
周世虹強調，目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。
為此，他建議，國務院及有關管理部門立即採取措施，徹底廢除商品房預售制度，在全國範圍內全面實行商品房現房銷售。
全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明也多次呼籲取消商品房預售制。他認為，預售行為與房屋實際交付之間存在一定時間差，作為商品交易行為來說，預售已經違背公平交易法則，建議實行現房銷售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。
儘管當下房地產市場出現的很多系列問題都與預售制度有關，但如果全面取消預售制度，從金融風險角度看，可能引發房企資金鍊斷裂，產生嚴重的系統性金融風險；從市場供給角度看，新建商品房供給時間將推遲至少1-2年，導致供需結構惡化。
因此張建明也補充道，全面實行現房銷售制度要避免「欲速則不達」，留夠窗口期（比如3年），給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備時間，確保新政有序、穩健、高效實施。
全國政協委員、南通大學校長施衛東也建議，按照地區有步驟地逐步取消期房制度。「2020年3月，海南全省宣布新建房屋實行現房銷售，但各地的情況差別很大，建議按照地區有步驟地逐步取消期房制度。
全國人大代表、民進江西省委員會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫也建議可逐步提高商品房預售許可門檻，直至過渡為現房銷售。
由於此前預售制引發的風險主要是監管長期缺位導致，因此，盧天錫還建議應從完善商品房預售管理制度入手。「鑑於各地房地產主管部門自行制定的預售資金監管辦法較為混亂，且《關於規範商品房預售資金監管的意見》的規範效力較法律規章而言相對較低，建議國家層面研究制定《城市商品房預售資金監管辦法》，切實規範和強化預售資金全過程監管。」
此外，近年來不少購房者不幸買到爛尾房，面臨着房子沒得住、卻得按時還房貸的境況，頗受社會關注。
對此，盧天錫建議調整購房款付款方式，由購房人按工程進度分期付款，項目達到竣工交付條件後支付尾款。申請銀行貸款的，後續按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發放貸款。
曾多次遭到「廢除」呼聲
實際上，頻頻出現的偷工減料、延期交房、項目爛尾等系列問題，正是商品房預售制度飽受爭議的焦點所在。
過去，商品房預售制度也曾多次遭到「廢除」的呼聲，但因涉及房企融資渠道、地方政府土地財政等問題，即便早些年南寧、成都、濟南等多個城市都曾推出現房銷售政策，終因改革不理想作罷。
申萬宏源證券首席分析師袁豪認為，取消預售制度將導致大量高槓桿中小房企因資金鍊風險而倒閉，另外，短期內會導致商品房供應嚴重不足。
在樓市地市過熱的2016年，南京、蘇州等城市進行土地拍賣時，也都提出現房銷售的要求。
其中，南京在2016年8月至2018年7月，先後拍出67塊現房銷售地塊；蘇州自2016年9月至2018年10月，累計出讓70宗塊現房銷售地塊。
2017年3月，杭州要求當拍賣土地「溢價率達到50%，必須現房銷售」，但4個月後該政策即取消。
直至2020年3月，海南出台調控新政，提出海南實行現房銷售制度。至此，海南成為全國首個也是全省推行現房銷售的省份，並取得了較好成效，邁出重要一步。
不過也有不少業內人士認為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無法複製，未必是一份人人能抄的作業。
一是海南省存量土地規模較大，在新出讓土地建設的商品住房實行現售後，短期內實際市場供應量不會顯著降低，所以將不會過度干擾市場供需穩定性和引發房價上漲。
此外，海南省旅遊資源豐富，加之被選作自由貿易港實驗區，具有明顯的經濟長期向好趨勢，可以在一定範圍內承擔房地產調控的經濟影響。
但中央對於期房轉現房銷售，確有逐漸推進的考慮。2021年開始，杭州、北京等多個城市在集中供地時陸續推出「競現房銷售面積」的土拍競價新規，從土地出讓環節普及現房銷售。
伴隨着中央出台多項穩定房地產相關政策，實施範圍逐漸擴大。在2022年北京首次集中供地中，有50%的地塊要求「競現房銷售面積」。
值得注意的是，由於房地產行業景氣度下行以及房企融資面臨嚴厲監管下，越來越多房企出現現金流風險，使得各地出現爛尾樓問題的可能加大。
在此背景下，部分地方過度升級當地資金監管政策，使得預售制度變相成為了「現房銷售」制度，使得所在城市房企現金流進一步吃緊，反而造成更多現金流風險。
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