[摘要] 政策大部分從需求端出發，內容涵蓋放鬆限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款、放鬆限售及購房補貼等層面。
據相關房統計數據，截至3月8日，今年共有55個城市對樓市政策進行了鬆綁。政策大部分從需求端出發，內容涵蓋放鬆限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款、放鬆限售及購房補貼等層面。
值得注意的是，2022年以來幾乎所有鬆綁調控的政策都平穩落地，沒有出現撤回的現象。
首創證券首席分析師王嵩表示，結合近期銀保監會主席郭樹清表態“房地產泡沫化金融化勢頭扭轉”，以及支持合理住房需求的相關描述，基於防風險意圖的地產政策寬鬆化有望貫穿全年。
穩樓市政策無一被叫停
“與2021年開年房地產調控全面收緊相比，2022年樓市政策全面寬鬆跡象明顯，從中央到地方都在發力穩定樓市。”中原地產首席分析師表示。
事實上，今年以來各地穩樓市政策頻出，其中外界關注的是商業貸款的鬆動。從各地政策來看，一方面，多城下調了商業貸款首付比例，另一方面，首套房認定標準有所放寬。
其中菏澤、重慶、贛州、溫州、南通等11個城市降低了商業貸款首付比例，降至20%；而鄭州則打響商業貸款“認貸不認房”槍，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，金融機構執行首套房貸款政策。
“商業貸款鬆動是具有實質效果的政策，尤其鄭州取消認房又認貸具有標誌性意義，對其他城市放寬調控政策提供了有效借鑒。”某智庫一位研究員分析。
在鬆綁公積金貸款方面，各地主要圍繞提高貸款額度、降低首付比例以及放寬首套房認定標準三方面進行。
某智庫研究報告顯示，在提高貸款額度方面，山西晉中對所有正常繳存的群體提升額度，四川遂寧針對二孩、三孩家庭，在同等條件下將其貸款額度提高5萬元；降低首付比例方面，南寧、宜昌等城二套房公積金貸款首付比例降至30%，晉中降至20%；放寬房產認定標準方面，晉中以家庭公積金貸款使用次數認定房屋套數，沒有貸款記錄的視為首套房。
此外，還有部分城市或區域在限購、限售及限價方面，也有所鬆動。
其中鄭州允許老人投靠家庭新購一套房產，限購政策出現有針對性的邊際鬆動。青島即墨區則對限售政策進行鬆綁，新房由原來的取得不動產權證書滿5年，變更為網簽後滿五年便可交易，二手房則是拿證滿兩年即可交易。
整體來看，在本輪樓市鬆綁過程中，救市力度的城市是鄭州。多位受訪專家表示，作為熱點二線城市，鄭州近期發佈的穩定樓市19條政策，是今年以來首個系統性救樓市政策。鄭州樓市政策力度更大、覆蓋面更廣，或預示著樓市正式進入實質寬鬆週期。
業內人士認為，本輪樓市鬆綁力度超出預期，其中部分三四線城市下調首付比例，個別城市出現“認貸不認房”，一些省會城市甚至重提“棚改貨幣化”。值得關注的是，前述政策均未被叫停。
預計更多城市鬆綁調控
從政策走向上看，去年9月底央行首提房地產“兩個維護”，釋放出積極信號。隨後政策暖風頻吹，12月3日，銀保監會表態，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，這是時隔幾年後，監管部門再提改善性住房需求。12月6日，管理層更是明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。
中原證券分析師指出，下階段地產調控將突出精調控、穩預期、保交付和托底線四個方向，以保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。
“預計後續限貸和限購將繼續不同程度放寬，以支持剛需和改善需求充分釋放，地方將充分利用因城施策的空間。具體而言，一線和核心二線城市難有放鬆，鬆動主力將在普通二線以及以下城市展開。”上述某智庫研究員表示。
“在當前市場環境下，監管層對地方樓市鬆綁政策容忍度有所提高。政策放鬆的空間正在擴大，三四線城市可以鬆綁限購、限貸等政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器，二線城市政策鬆綁幅度也可以適度加大。”相關分析師認為。
中原地產首席分析師告訴記者，從趨勢看，預計針對剛需、改善需求的政策會出現井噴，包括昆明、南寧等市場下行壓力較大的城市，至少有40個城市會針對改善需求出臺政策。
“針對剛需及改善型需求著手調整是當前較為有效的政策演化路徑。”王嵩稱，組合拳政策的有效實施有望使行業在二季度末迎來增速的觸底回升。
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