[摘要] 在我國經濟發展面臨國內外風險挑戰、房地產業面臨諸多困難的背景下，房地產政策走向成為業界普遍關注的焦點。
政府工作報告提出“經濟工作要堅持穩字當頭”，“穩地產”成當務之急。預計宏觀財政貨幣政策仍將進一步發力，或對房地產行業的平穩發展提供重要支撐。在需求端，滿足合理住房需求特別是新市民、年輕人住房需求將成為政策發力點，後續需求端政策優化空間可能進一步加大。
城市與區域發展研究院 蘇志勇
持續一周時間的全國兩會圓滿落下帷幕。作為全年經濟的風向標，一年一度的全國兩會備受矚目。特別是在我國經濟發展面臨國內外風險挑戰、房地產業面臨諸多困難的背景下，房地產政策走向成為業界普遍關注的焦點。會場內，代表委員通過建議、提案獻計獻策；會場外，各家研究機構透過政府工作報告，洞悉行業發展大勢。
在此，我們結合研究機構和專家學者對兩會的政策解讀，對房地產發展趨勢做一番梳理和解讀。
穩地產政策意圖明顯
政府工作報告確定的2022年經濟增長5.5%的目標受到廣泛熱議。多家研究機構認為，這一目標反映了政府的主動作為，一方面有利於在預期轉弱背景下提振信心，另一方面也體現了政府今年穩增長的決心。
目前我國經濟面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，“穩字當頭、穩中求進”成為全年工作的總基調。據統計，今年的政府工作報告出現了76個“穩”字，穩住宏觀經濟大盤成為今年的主要政策取向。中國社科院金融所副所長張明認為，5.5%的增長目標，意味著無論宏觀經濟政策還是金融監管政策都要出現一定程度的放鬆。
2021年下半年以來，經濟出現明顯的下行壓力，房地產和基建投資持續低迷。經濟學家任澤平認為，經濟的下行壓力來自傳統的房地產鏈條，2021年5月份以來房地產銷售大降，部分房企現金流緊張，土地大面積流拍，進而拖累地方政府土地財政、上下游建築建材家電。據統計，2021年房地產增加值名義增速僅為4%，對GDP增長形成了負向拉動，今年前兩個月尚未見到明顯好轉。
平安證券分析判斷，政府工作報告提出“經濟工作要堅持穩字當頭”，“穩地產”意圖明確。預計宏觀財政貨幣政策仍將進一步發力，或對房地產行業的平穩發展提供重要支撐，為行業資金流動性恢復奠定基礎。
政府工作報告在貨幣政策上提出“穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕”，意味著貨幣政策逐步轉向寬鬆，對房地產投資和房企流動性形成利好。全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦近日在接受媒體採訪時表示，今年上半年，宏觀政策要發揮防滑托底的重要作用。貨幣政策在前期降准、引導降息的基礎上，結構性導向要為房地產軟著陸和中長期平穩發展提供必要的流動性，同時重點支持城市化和結構轉型升級過程中住房建設資金需求，如支持城市農民工安居工程建設。簡單地說，短期內貨幣政策重點在穩房地產，財政政策重點在穩基建。
申銀萬國研究所分析認為，鑒於近期政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風險，而穩經濟則急需穩地產，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，並將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升。
新市民購房需求
將成政策發力點
政府工作報告提出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
中金公司表示，當前房地產政策的重中之重是促進房地產實體市場需求的合理回歸，而需求的恢復關鍵，在於引導購房人對於樓市景氣度（尤其是房價）的預期回歸平穩。
修復對樓市景氣度的預期、引導市場需求合理回歸，需要一系列政策安排。英大證券認為，相比2021年政府工作報告，2022年新增加了兩個提法：一是“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這意味著“購房者”的覆蓋面更大。二是“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，再次強調 “因城施策”，預計會有更大、更多的針對“購房者合理住房需求”的政策出臺。
?中信建投認為，目前核心需求側政策放鬆被逐步觸及，監管對行業風險調控表態更為積極。近期二線城市房地產政策放鬆開始觸及限貸、限售，具備重要信號意義，後續其他地方有望跟進。
長江證券分析，上半年壓力較大已是定局，所以後續需求端政策優化空間可能進一步加大，才能在下半年拉動基本面邊際改善。截至目前已落地政策的效果可能相對有限，留給政策進一步優化的時間窗口已經比較窄，可能大概率就在3月份到二季度。新市民購房是重要抓手，降首付、降利率、限制性措施優化等是需求端核心工具，其他如購房補貼和稅費優惠等，本來就在因城施策框架內。
對於釋放新市民購房需求，平安證券也有著相同的觀點，他們認為新市民潛在購房需求會加速釋放。其中新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有3億人，潛在購房需求的加速釋放亦能為當下樓市提供一定支撐。同時當下部分城市限購政策對非戶籍人口或落戶未滿一定年限群體仍有購房限制，隨著本次政策的出臺，不排除未來部分城市政策出現微調。
中銀證券預計會放寬部分人群的限購條件，如大學生、外來務工人員、隨遷老人等。針對新市民的合理購房需求，或出現以下調整，如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可按 20%執行，並下調房貸利率等。
解決新市民住房問題需租購並舉
政府工作報告提出，“探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。這一表述與去年的經濟工作會議一脈相承。
租賃需求是住房需求的重要一環。長期以來租房需求與市場供應嚴重不平衡。《2021中國城市租住生活藍皮書》預計，10年內我國租房人口將近2.6億，保障租賃住房需求是近年來住房供應的重中之重。
2021年7月，國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，從國家層面明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。近日住建部相關負責人透露，今年將計畫籌集建設保障性租賃住房240萬套（間）。機構預計，相關投資有望超過1.2萬億元，不僅將大大緩解新市民、青年人等群體的階段性住房難題，而且對於提振國內需求、穩定經濟大盤具有積極意義。
租賃住房供給一方面靠保障性租賃住房籌集建設，另一方面更需要發展市場化、機構化長租房市場。對此，全國人大代表、華中師範大學教授周洪宇在接受媒體採訪時表示，當前長租房市場已進入高質量發展階段，加快發展長租房市場，尤其是機構化長租房，是推動完善住房租賃體系及解決居住問題的主要工作思路。周洪宇認為，發展市場化、機構化長租房市場，有利於補齊我國租賃市場供給側短板，是住房供給側改革的重要舉措，也是構建“租購並舉住房制度”的重要內容。
保障性租賃住房加速補短板，“租購同權”的呼聲也日益高漲。全國人大代表、58同城CEO姚勁波在今年兩會再次提交了推動“租購同權”的建議，他希望加快落實，保障租房者享受同等的教育、醫療、就業等權利，逐漸推進租賃住房配套的基本公共服務均等化。全國政協委員莫天全也提出“保障租房群體享有公共服務的權利”的建議，希望推動住房模式由“購”向“租購並舉”轉變。
任澤平在其微信公眾號撰文指出，租購並舉意味著“新模式”將通過市場體系與保障體系的雙線發展，實現讓所有人“住有所居”。加大租賃住房建設，是解決大城市“新市民”、年輕人住房問題的關鍵舉措。
兩會聲音
全國人大代表盧天錫：建議調整購房款付款方式
全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫建議，從完善商品房預售管理制度入手有效防範房地產市場風險。盧天錫建議，儘快修訂《城市商品房預售管理辦法》，儘快制定《城市商品房預售資金監管辦法》，並調整購房款付款方式。
具體來說，就是改變當前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）並由監管部門按進度撥付預售資金的模式，變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準後，由購房人繳納規定比例的首付款，剩餘款項按預售合同約定的工程進度分期支付，專案達到竣工交付條件後支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的品質保修金專戶。申請銀行貸款的，後續按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發放貸款。
全國政協委員葛華勇：支持剛需者需求不應強行規定硬性購房資格
全國政協委員、中國銀聯原董事長葛華勇在政協提案中建議，對於年輕人完全為了自住而購買的首套住房，應在購房資格、住房抵押貸款等方面予以積極支持，不應強行規定繳納社保年限、本地戶籍等硬性購買資格。
葛華勇認為，面對當前經濟運行中需求收縮、供給衝擊、預期轉弱的三重壓力，要實現經濟穩中求進的總目標，對於住房市場不能限制過死，或調控政策層層加碼，更不能一棍子打死。應在堅持“住房不炒”和市場化發展的大方向下，因勢利導、區別對待、因城施策。
全國政協委員周世虹：建議廢除商品房預售制度
全國政協委員、安徽省律師協會監事長周世虹表示，預售制度的實質是購房人預先付款，開發商後交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購房人不但要承擔銀行貸款利息和首付款的損失，還要承擔交房或不能交房的風險；同時，助推了開發商盲目擴張，形成高周轉、高負債，極易引發開發商資金鏈斷裂、專案爛尾閒置等一系列風險和社會穩定問題。
周世虹認為，只要商品房預售制度存在，其危害性將會一直存在。金融體系和資本市場的發展，為開發商提供了多元化的融資方式；經過30多年的發展，房地產開發企業已經完成了資本積累，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在，商品房預售制度改革勢在必行。
全國政協委員楊成長：建議加快完善土地出讓收入三大平衡機制
全國政協委員、申萬宏源證券首席經濟學家楊成長建議，要健全國有土地基金制度，推進土地出讓收入與出讓支出的跨週期平衡；建立土地出讓收入專項轉移支付機制，推進土地出讓收入的跨區域平衡；構建土地出讓收入與一般公共預算間常態化的調節機制，推進土地出讓收入的跨專案平衡。
全國政協委員洪洋：建議取消公攤面積
全國政協委員洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。
洪洋認為，沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積，而百姓卻為它承擔了高額費用；公攤面積劃分沒有統一標準，只能由開發商說了算；業主並未享受到公攤面積的合法；住宅物業費按建築面積收費不合理；公攤面積並不供暖，卻多數採暖費按照建築面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理。
全國人大代表周洪宇：以機構化長租房為抓手擴大租賃住房供給量
全國人大代表、華中師範大學教授周洪宇認為，發展市場化、機構化長租房市場，有利於補齊我國租賃市場供給側短板，是住房供給側改革的重要舉措，也是構建“租購並舉住房制度”的重要內容。當前，相關住房租賃企業也正向著更加專業化的方向邁進，現階段要進一步提高機構化長租房的市場地位。
對於進一步擴大租賃住房供給，周洪宇指出，可在超大、特大城市規範發展“起居室改造再出租”模式，也就是“N+1”模式，並支持在人口淨流入大、租房需求大的地區進行模式試點。該模式能有效增加單間、小戶型房源供給量，提高單套租賃住房使用效率，降低單位租金水準、緩解年輕人的租房壓力。當前，上海、武漢、蘇州等城市已陸續出臺政策鼓勵“N+1”模式的規範發展。
除此之外，周洪宇建議，在一線、新一線城市中的淨流入人口、租房人口較多的地區，鼓勵多套房的個人房東將閒置房屋委託給專業租房租賃企業進行出租，可給予房產稅減免。相關部門對住房租賃企業、仲介機構、個人房東做到分類分級管理，個人存量住房交由住房租賃企業統一管理、出租、備案，不僅能規範長租房市場持續健康有序，也能在提高居住品質的同時擴大租賃住房供給量。
全國人大代表劉志讓：支持國企建設人才公寓和住房
為了更好地幫助青年職工解決住房方面的困難和需求，讓他們在城市安家、安心、盡心，全國人大代表，中國航太科技集團六院黨委書記劉志讓建議，要依據國務院辦公廳印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發[2021]22號），出臺相應的具體支持措施或細則。要統籌考慮企業自身資源、後續發展規劃和政府配套等具體措施，支持大型國有高科技企業建設青年人才公寓和人才保障性住房，為企業發展創新提供有力的人才保障條件，產權歸國有企業，並納入國資監管。
另外，要由屬地政府與當地高科技大型國有企業進行聯動，依據相關支持政策，共同制定建設方案，以緩解青年人才住房壓力。
（根據媒體公開報導整理）
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