[摘要] 長城資產獲批在全國銀行間債券市場公開發行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用於重點房地產企業優質專案的風險化解及處置、房地產行業紓困及償還到期存量債券。
長城資產獲批在全國銀行間債券市場公開發行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用於重點房地產企業優質專案的風險化解及處置、房地產行業紓困及償還到期存量債券。
長城資產已是今年以來第二家獲批發行房地產專案金融債的大型資產管理公司（AMC）。今年2月，東方資產在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金亦主要用於重點房地產企業優質專案的風險化解及處置，開展房地產行業不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。
“這主要是為了落實1月份金融監管部門的相關要求。”一位AMC行業相關人士對財聯社記者表示，資產管理公司曾多次參與過地產債務風險化解，不良資產處置經驗豐富。AMC的入場不僅可以為存量風險專案提供重組的資金，亦可為其提供綜合性的服務，讓其恢復經營，為“保交樓”提供相應的支持。
業內人士指出，當前已有兩家大型AMC通過發債來化解房地產不良資產，這無疑是房地產市場的又一大利好，預計後續還會有更多的銀行、AMC等金融機構參與進來，這將有利於房地產企業不良資產的處置，亦將有助於房企資金面的改善。
AMC化解房企風險“辦法多”
今年1月份，金融監管部門曾召集幾家大型AMC開會，研究其按照市場化、法制化原則，參與風險房地產企業的資產處置、專案並購及相關金融仲介服務。財聯社記者瞭解，儘管目前僅有兩家AMC獲批發行針對房地產風險化解的金融債券，但自去年底以來，AMC就參與到了本輪房企債務風險的化解工作之中，多家地方AMC亦在進行房地產相關風險的處置業務。
談及與銀行發債支持房企進行優質專案並購的不同點，一位AMC人士稱，雖然都是發債，但AMC入場主要是為了化解房地產企業的存量風險，而銀行則主要做新增專案。AMC還可以按照金融與產業相結合的方式，來幫助房地產專案化解風險。該人士預計，大型AMC進入後或主要聚焦在房地產風險專案的重組上，將重點選擇一些龍頭的、暫時出現資金短缺的企業或專案進行紓困。地方AMC則主要將聚焦本地的房地產企業和專案。
據財聯社記者瞭解，在實際案例中，AMC可以協同發揮“產業+金融”的優勢來支持困境地產企業盤活專案，還可以用基金化的手段為房地產企業紓困。當前，已有多家AMC成立了紓困房地產企業的基金，並將“房地產市場定向拆彈”作為今年的重點業務方向。
植信投資研究院研究員耿欣欣表示，AMC在處置房地產專案風險過程中，能夠更好協調各方資源，加快房企債務化解進程。不少地產專案的債權債務關係複雜，化債進程緩慢，而AMC可以通過控股出險房企、全部收購買斷出險房企專案債權等方式對不良資產進行整體規劃，並能很好地協調上下游、買賣方和政府資源，協助出險房企共同把專案盤活，並實現原始存量債權人的退出。
AMC還可以豐富收並購的買方市場，穩住出險房企資產價格。耿欣欣介紹，目前多數房企受制於“三道紅線”的約束以及銷售回款的不暢，房企均面臨不同程度的資金流動性壓力，因此房企間的收並購意願較低、進程緩慢。在市場缺少足夠收購方的情況下，很可能出現由涉險房企低價拋售資產導致的大規模資產價格偏離公允價值的情況，將對現行房地產市場資產價格造成不利影響。
“AMC可以直接出資控股出險房企或專案，與市場中其他的不良資產買方相比，很可能僅要求微利，有助於穩定出險房企的資產出售價格，避免引起市場資產價格的波動。”耿欣欣表示。
房地產債務風險化解需多方合力
一位AMC行業人士對財聯社記者表示，在房地產行業高速發展的時候，地產類專案的地段只要不是非常偏僻，回款很快。但當前房地產市場仍在下行週期中，市場信心還未完全恢復，AMC所面對的房地產債務風險的化解難度有所增加。
記者從上述人士處瞭解到，其近期接觸的房地產爛尾專案不少，但他認為可以通過市場化的方式出清風險的專案占比不高。因此，他也建議，AMC在處置房地產風險時，應重點紓困一些暫時遇到問題但總體相對優質的房地產企業及專案，“抓大放小”以穩定市場預期。
“平穩化解債務風險是重構 ‘市場信心’和 ‘房企信用’，開啟房地產‘寬貨幣’到‘寬信用’通路的鑰匙。”耿欣欣認為，當前仍應重點圍繞“房地產債務化解”加強供給端和需求端的政策扶持力度，打通房企“銷售端”和“融資端”資金鏈。
耿欣欣建議，讓更多有條件、有能力的金融機構參與本輪地產債務化解，同時應加快對REITs、ABS等資產證券化產品的審批，實現部分債務風險的化解。
“資產證券化是通過資產進行融資，企業的現金和總資產也同步增加，一般不會對企業的負債率造成明顯惡化，如運用得當，企業的負債率還可能會因此而降低。”耿欣欣表示，加強對優質房企發行資產證券化產品的支持力度，可為更多暫時不具備負債融資條件、但綜合資質仍較好的房企提供融資機會，進一步提高債務化解規模和速度。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
