[摘要] 房地產政策端的利好尚未帶來市場信心的明顯恢復。多個指標表明，房地產市場仍在大幅下滑。
圖片來源：視覺中國
中房報記者 許倩 北京報導
房地產政策端的利好尚未帶來市場信心的明顯恢復。多個指標表明，房地產市場仍在大幅下滑。
國家統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發投資增幅僅為3.7%，是2020年8月以來增幅；土地購置面積同比下跌42.3%，為歷史上跌幅。
房企資金鏈並未好轉。1-2月份，房企到位資金同比下降17.7%，創兩年來新低。其中，定金及預收款同比下降27%，在各項資金來源中跌幅。
來自央行的數據亦顯示，今年2月新增居民中長期貸款為-459億元，這是自2007年2月公佈數據以來首次出現負增長。居民中長期貸款主要構成部分就是房地產按揭貸。
“當前市場全鏈條下行，既有同比高基數影響，也有市場供需相對慘澹影響。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。
他認為，開發商信用風險對供給端的影響還在惡化需求端預期，表現在房價下降，市場對開發商不信任，購房積極性不高。儘管當前各界都在積極紓困，但若供給端衝擊不消除，針對需求端紓困和救市的作用就會比較有限。
“要想降低供給端衝擊，就必須修復房企資金鏈。”他說。
房地產全鏈條下行
房地產行業的持續下行，是拖累經濟增長的因素。
國家統計局數據顯示，1-2月國民經濟恢復顯著好於預期，為全年經濟平穩運行開了個好頭。其中，規模以上工業增加值同比增長7.5%，兩年平均增速比2021年加快1.4個百分點；固定資產投資同比增長12.2%，比2021年加快7.3個百分點。其中，基礎設施投資同比增長8.1%，製造業投資增長20.9%，房地產開發投資增速僅為3.7%，比去年全年4.4%的增速還要低。一般認為，當房地產開發投資增速位於5%以下的水準，屬於偏冷區間。
無論是房地產供給端還是需求端，都出現了自2020年疫情以來跌幅。
從土地購置面積來看，1-2月份房企土地購置面積838萬平方米，同比下降42.3%（上年全年下降15.5%），創歷史跌幅；土地成交價款369億元，同比下降26.7%。拿地銳減將直接影響後續房屋的供應。
土地購置下降，一個主要原因是銷售回款大幅下行。1-2月份，商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額1.55萬億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。
此前來自機構數據顯示，2月百強房企實現銷售操盤金額為4015.8億元，環比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。
據此計算，1-2月，全國商品房均價為9845元/平方米，同比下降10.7%。這也是2008年以來的跌幅。而房價的下行，無疑將使得市場買房信心更為低沉。
從房企到位資金情況看，資金面總體上表現並不好，既有的寬鬆金融政策並未讓房企感受到資金壓力減輕。這也是房企不願意拿地的重要原因。
1-2月份，房企到位資金25143億元，同比下降17.7%，是兩年來新低。其中，國內貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預收款8027億元，下降27%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。
開發商資金鏈緊張，既衝擊供給端拿地，也衝擊開工和竣工。1-2月份，房屋新開工面積同比下降12.2%；房屋施工面積同比增速降至1.8%（上年全年5.2%），也是歷史增幅。
從竣工端來看，房屋竣工面積同比下降9.8%，住宅竣工面積同比下降9.6%。
與此同時，庫存規模大幅增加。2月末，商品房待售面積5.7億平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米。據此測算，截至2022年2月末，住宅待售面積為2.84億平方米，創下2018年5月以來新高。
交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，從施工面積、到位資金以及商品房銷售來看，未來房地產開發投資增速可能進一步下降。
對此，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉表示，在持續穩地價、穩房價、穩預期下，房地產下行態勢有所減緩；1-2月份房地產行業生產指數同比下降3.1%，降幅比上年12月份收窄1.2個百分點。
市場呼籲更大力度紓困
市場現在比較擔心的一點是：持續偏弱的房地產業會影響到地方政府的地方土地出讓收入，收入受限則會進一步限制今年基建發力進度。
事實上，自年初以來，全國多個城市房地產利好政策頻現。從房貸利率下滑到首付比例下調再到近日鄭州表示要推進棚改貨幣化安置，各地房地產邊際放鬆的信號層出不窮。但從數據表現來看，居民購房意願仍然很弱。
央行數據顯示，2月新增社會融資規模1.19萬億元，比上年同期少5315億元；新增信貸1.23萬億元，同比少增1300億元。其中，中長期貸款新增4593億元,同比大幅少增1.05萬億元。
分部門看，居民、企業信貸需求均較為疲弱。2月份，新增企業中長期貸款5052億元，相比2021年2月增量減少了5948億元，同比降幅超過一半；新增居民中長期貸款為-459億元，這是2007年2月公佈數據以來首次負增長。
“這是信貸不達預期的主因，集中反映了房地產市場的成交弱勢。儘管此前對於樓市成交低迷以及按揭難以提振已有預計，但程度仍超過市場預期，或側面反映信貸穩樓市力度仍有不足。”唐建偉表示。他認為，從國內基本面和政策面來看，經濟基本面恢復仍需政策發力支持，預計貨幣政策總量寬鬆空間可能放大，後續可能有1-2次全面降准，同時將繼續運用結構性工具強化定向支持。
上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢亦呼籲，房地產銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現較相對偏弱，整體信心仍然不足，未來打通良性迴圈，還需要政策發力支持。
紅塔證券首席經濟學家李奇霖認為，即使有著政策加持，因為對房企交付期房不信任，對可能出臺的房地產稅存在擔憂，目前居民的購房意願目前依舊偏弱。2月30大中城市商品房日均成交量僅有25.5萬平方米，即使是有春節因素，這一數值也明顯偏低。而且如果分城市等級來看，三線城市的表現還會明顯弱於一線城市。
“最為關鍵的還是要提振銷售數據，銷售數據改善，才能真正讓房企緩解資金壓力，而不是單純依賴外部的各類融資。考慮到近期以鄭州為代表的各類救市或穩樓市政策，後續房地產銷售增速有轉正的可能。”相關專業人士表示。
“目前，按照市場化、法制化的企業紓困原則，自救是出路，這就需要市場交易面能好轉起來。”李宇嘉預計，隨著按揭利率繼續下降，貸款額度增加，各地積極出臺扶持需求的政策，加上供給端在供地上，降低門檻，給開發商讓利，紓困效果將在今年二季度才能體現，但同時也要考慮疫情影響。
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