[摘要] 從2022年1月起，和泓服務、合生創展、中國奧園、宋都服務等房地產及物業服務企業相繼發布變更審計機構的公告。業內人士表示部分企業審計機構變更或與債務問題相關。
近日，廈門千億房企禹洲集團公告稱，安永宣布辭任公司審計師相關職務，並委任尤尼泰柏淳（香港）會計師事務所為禹洲的新審計師。此前，多家房企也出現了類似情況，從2022年1月起，和泓服務、合生創展、中國奧園、宋都服務等房地產及物業服務企業相繼發布變更審計機構的公告。業內人士表示部分企業審計機構變更或與債務問題相關。
房企業績低於預期 債務承壓信用分層
3月開始，房企、物企陸續公告2021年業績預告或業績快報。中國銀河證券《房地產行業2月行業動態報告》顯示，多數企業的表現不及市場預期，部分企業甚至出現歸母淨利潤同比大幅減少90%以上的情況。銀河證券總結各企業業績下降的主要原因包括幾點：基本面下行趨勢下計提跌價準備；受前期限價和高地價的影響結算毛利率持續下滑；受資金緊張及疫情等因素影響交付項目數量減少等。
進入2022年，房企債務壓力仍在。從公開統計數據上看，2022年房企上半年償債壓力較大，但相比2021年，全年債務負擔有所減輕。國家發展改革委政策研究室主任、新聞發言人金賢東在2022年首場例行新聞發布會上表示，去年個別高槓桿房地產企業因自身經營問題發生境外債違約事件，導致中資境外債市場房地產板塊出現短暫恐慌情緒，這屬於市場的自我調節，不會影響中資境外債市場的整體功能。與此同時，行業風險尚未完全出清，部分房企短期仍面臨流動性緊張的局面。
銀河證券分析了房企中資美元債到期額分布情況，未來三年債務壓力逐年遞減，2022年將迎來債務到期高峰，全年預計有近600億美元的債券到期，主要集中在前兩個季度，預計下半年的壓力將有所緩釋。按照2022年到期規模排序，今年美元債到期規模靠前的主體包括佳兆業、恆大、綠地、新城、碧桂園、融信、富力、景程等。從債務壓力來看，中國銀河證券表示，行業出清還未結束，但出現信用風險的企業將減少，信用分層邏輯加強。
2月銷售呈現分化 預期有所回升
銀河證券報告顯示，今年2月住房銷售延續低迷走勢，三線城市銷售壓力。2022年2月，30城新房銷售面積為714.93萬平方米，同比增速減少27.30%，環比增速減少42.10%；成交套數為65693套，同比增速減少28.36%，環比增速減少40.13%。2月成交面積和套數同環比降幅並未收窄，銷售延續低迷走勢，主要有兩方面的原因：一方面，2月正值春節及春節後期，多數房企對後市的市場需求缺乏信心，絕大多數城市的新增供應很低，另一方面，市場下行壓力依然嚴峻，購房者觀望情緒導致有效需求不足。
根據銀河證券分析，分一二三線城市來看，2月單月一、二、三線成交面積同比降低6.51%、23.14%、51.65%，環比降低34.12%、42.38%、51.12%，2月房市表現不佳，一、二、三線城市成交同環比均有所惡化，同比降幅進一步擴大，銷售修復呈現緩慢，一線城市銷售情況相對較好，同環比降幅處於溫和區間，而三線城市房地產市場較為冷淡，同比、環比增速均持續走低，未來區域間的分化或將繼續拉開。受到節假日的影響，2月銷售修復速度放緩，去化周期略有上升。截至2022年2月28日，十大城市的存銷比為11.75，較上月增長141%；去化周期環比增長13.64%，同比增長18.81%。從城市級別來看，一、二線城市存銷比分別為9.33、13.71，分別較上月增加112%、164%，一線城市去化周期顯著低於二線城市。
從土地市場來看，第三輪土拍整體熱度持續降溫。根據銀河證券報告統計，截至目前，2021年22個重點城市全部完成第三批次地塊出讓，平均溢價率為2.0%，較第二輪平均溢價率下降2.01%，較首批集中供地平均溢價率降低13.28%，整體熱度繼續下降。各重點城市中，杭州和寧波放鬆部分地塊銷售限價，整體溢價率較高，分別為7.06%、6.99%，深圳、合肥、成都熱度處中位，優質地塊吸引力仍在，其餘17城市場較為冷淡，平均溢價率均低於4%。
銀河證券總結，目前住房銷售處於築底的過程中，伴隨着近期信貸環境相對寬鬆，房屋交易市場有望迎來復甦，消費者購房的需求將會有所回升。
政策環境改善 供需兩端持續發力
房地產行業銷售下滑，政策邊際改善有利於市場恢復信心，在因城施策的政策框架下，多城市陸續出台各類涉房支持政策。2022年，多地住房公積金貸款相關政策調整，涉及下調首付比例、提高貸款額度等。繼菏澤率先下調商貸首付比例後，近期，重慶、贛州、佛山、南通等地銀行相繼下調商貸首付比例。晉中下調公積金貸款首付比例，深圳、廣州地區部分銀行下調貸款利率。同時，銀行商業貸款放鬆，貸款發放速度有所加快。
非熱點城市下調首付比例持續增加，北海、自貢、南寧、福州、晉中等地也下調了公積金貸款購房首付比例。2022年3月1日，鄭州市人民政府辦公廳官網發布了《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》國金證券報告表示，這是全國首個全方位樓市調控鬆綁政策，範圍包括住房需求側、供給側、信貸端、安置房和市場環境五大方面，在需求端，以投親等方式間接放開限購；在供給端，靈活調整住宅供應量、降低拿地門檻、適度寬鬆限價，改善供求關係；在信貸端，降低首付比例、房貸利率，刺激需求釋放；推行貨幣化安置，激發棚改餘熱，提振購買能力；優化市場環境，營造健康良好樓市氛圍。
國泰君安報告顯示，2022年前2月行業銷售金額預計同比下滑40％左右，拿地也大幅度下行，預計大多城市均將效仿鄭州模式。目前銷售處於大幅度下行態勢，同時，城投公司也被動成為了拿地主力，在現有格局之下破局難度較大。按照以往經驗，多政策同時出台帶來的疊加效應，對樓市的提振有明顯的正向意義，在當前全行業下行背景下，鄭州模式預計將被大多城市效仿。
據中國銀河證券觀點，在全國範圍內，供給端政策主要包括預售資金監管糾偏、併購貸款、保障房貸款不再計入三條紅線相關指標等，需求端主要包括下調商貸首付比例和房貸利率、加大住房公積金貸款力度等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
