[摘要] 3月22日，在招商蛇口（001979.SZ）業績會上，招商蛇口董事長許永軍表示，房地產市場發展至今，運行邏輯已發生根本變化。
「去年很難，今年也不會輕鬆。」3月22日，在招商蛇口（001979.SZ）業績會上，招商蛇口董事長許永軍表示，房地產市場發展至今，運行邏輯已發生根本變化。人口紅利、城市化紅利和金融化紅利等，有的已消失，有的逐步減弱。未來房地產行業，仍將以「穩」為主。
對於2022年的房地產市場，招商蛇口管理層人士均審慎看待。
招商蛇口董事總經理蔣鐵峰認為，由於房地產行業趨勢改變，商品房銷售額已見頂。此後，商品房銷售額將逐步下滑，預計下滑比例將達30%以上。尋找第二曲線，是招商蛇口的重點方向。
招商蛇口的審慎，體現在業績目標上。
2021年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。2022年，招商蛇口將力爭實現簽約銷售金額3300億元，銷售額目標與2021年銷售額基本持平。
「哪裡回報率高去哪裡」
房地產行業承壓，挑戰高負債企業的資金承受能力。而對融資成本低、現金豐厚的央企國企而言，行業洗牌期給予整合機會，可借力收併購提升市場占有率。
頭頂央企光環，招商蛇口拿下今年行業首筆收併購融資。1月12日，招商蛇口發行首筆併購類票據，首期發行額為25.8億元。
業績會上，當被問及是否將進一步爭取併購融資機會時，招商蛇口財務總監黃均隆表示，房地產行業變化給公司提供併購機會，公司在秉承穩健併購策略的基礎上，充分考慮利用併購貸的可能性。若有合適的項目，在考慮風險的前提下，公司會積極爭取併購貸款。
關於收併購標準，蔣鐵峰用12個字概括：積極尋找、謹慎決策、慎重出手。
蔣鐵峰透露，行業進入下行期，市場上收併購信息多且雜。併購項目風險多，但回報率高，招商蛇口綜合判斷資產質量、風險、回報率等因素，考慮是否進行收併購。目前，招商蛇口正與多家房企接觸，如果有實質性進展會及時披露。
「拿地和併購相同，哪裡回報率高（我們）就去哪裡。」蔣鐵峰坦言。
除在收併購市場上尋找機會外，招商蛇口在公開拍地方面亦表現出進取性。
年報顯示，2021年，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。
在產城聯動方面，招商蛇口全年獲取項目9宗；在兼併收購和城市更新領域，落地的單項目收併購共12宗，累計補充項目資源106萬平方米；全年斬獲14個舊改項目排他資格，預估土地儲備面積510萬平方米，貨值超1200億元。
毛利率有望見底
近期，房企陸續發布2021年業績預告。據中指研究院統計，A股已有64家房企發布業績預告，虧損27家，占比42.2%。
受行業環境影響，「招保萬金」均面臨利潤下行壓力。
2021年，招商蛇口公司實現營業總收入1606.43億元，同比增長23.93%；歸屬於上市公司股東的淨利潤103.72億元，同比減少15.35%。
對增收不增利的原因，招商蛇口在年報中解釋稱，受行業下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。 同時，公司計提信用減值準備共計43.72億元，減少歸屬於上市公司股東的淨利潤34.56億元，對歸屬於上市公司股東的淨利潤的影響同比增加12.72億元。此外，公司轉讓子公司產生投資同比減少24.45億元，由此形成的歸屬於上市公司股東的淨利潤同比減少20.49億元。
時代周報記者從業績會上獲悉，隨着結轉地塊利潤率增加，招商蛇口毛利率有望見底。
黃均隆表示，毛利率下行是行業共性。受房地產行業結算周期影響，此前，招商蛇口結算地塊主要為2017-2019年拿的高價地，此類地塊集中結轉，導致毛利率下滑。今年開始，招商蛇口將結轉2019年之後所拿地塊，相關毛利率更高，預計毛利率水平將有所提升。
「2021年下半年拿的地，毛利率可觀。」蔣鐵峰補充道，招商蛇口已有多項拿地指標，「寧可不拿、不要拿錯」。
已持有60個商業項目
管理紅利時代，招商蛇口將從以開發為主，向開發與經營並重轉變，從重資產為主向輕重結合轉變。招商蛇口的第二增長曲線中，商業是重中之重。
招商蛇口副總經理聶黎明表示，進入存量時代，商業是招商蛇口的成長型業務。2022年，招商蛇口將繼續朝「雙百目標」努力。
2021年，招商蛇口正式對外宣布了持有物業雙百目標，即到「十四五」末，商業實現百億元經營收入，持有百個大型集中商業。
目前，招商商管已布局全國25個城市，持有商業項目60個。報告期內，招商蛇口獲取4宗集中商業項目，位對應集中商業體量為43萬平方米，平均單項目商業體量11萬平方米。
截至2021年年末，招商蛇口主要在營集中商業項目共計25個，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個城市。
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