[摘要] 歷經2月末上線公告被緊急撤回後，杭州2022年首次集中供地終於來了。
中房報記者 許倩 北京報導
歷經2月末上線公告被緊急撤回後，杭州2022年首次集中供地終於來了。
3月23日，杭州市規劃和自然資源局發佈2022年杭州市區批住宅用地集中出讓公告，共出讓60宗地塊，總面積3849畝，總起價約797.58億元。
備受關注的是，此次杭州將採用新的土拍競價規則——地價到達封頂價之後不再直接搖號，而是通過線下“一次報價+搖號”方式，並“以次高報價原則確定競得人”。這種競得方式在全國尚屬首例。
記者瞭解到，此次杭州還取消了去年三批次供地中才重啟的“5000萬元勾地保證金”政策，代之以“競買單位需在報名截止日足額繳納地塊起始總價的20%保證金後，即可參與競買”。
以本次將出讓的蕭山區一宗商住地塊為例，起始價約19.31億元，20%保證金意味著房企前期要繳納的資金就高達3.862億元。
“房企前期需要資金更多，相當於大幅提高了拿地門檻。就杭州市政府而言，本次取消勾地也是為了進一步穩定地價，降低每宗塊地競拍的激烈程度。畢竟在去年三批次集中供地中，全國都不太景氣，杭州土拍則獨樹一幟競爭很激烈。”浙江區域諮詢業務專案經理沈力對中國房地產報記者表示。
拍地“門檻”提高
上一次杭州土拍，也就是2021年12月21日，競價規則是土地溢價率達到10%封頂後再進行搖號。杭州今年首輪供地規則中，也設定了土地中止價（溢價10%），以及上限價格（溢價率不高於12%），但封頂之後並非直接搖號，而是進入一次性報價環節，即房企只有一次報價機會，報價區間則鎖定在起拍價的110%-112%間。
具體分為三個階段：
階段，當土地競價未達到中止價時，按照價高者得原則確定競得人。
第二階段，當土地競價達到中止價時，網上競價中止，轉為在此價格基礎上通過線下一次報價方式確定競得人，設置固定報價區間，一次報價應是報價區間內任一萬元整數，以次高報價的原則確定競得人，其所報價格確定為該宗地最終報價。
第三階段，如果多家房企報價都為次高價時，則轉入線下公證搖號方式。
沈力分析認為，去年杭州三批次集中供地採用搖號方式，競得地塊的房企更多靠的是運氣，那時有很多外來房企，之前沒有在杭州做過房地產專案，但因為運氣好，拿到了很多優質地塊。現在新的競價方式，靠的是能力和運氣組合，考驗的是房企綜合能力。設置溢價率12%封頂，低於自然資源部規定的15%上限，也是為保證房企一定的利潤空間。
記者注意到，此前已有上海、南昌等城市採用了“一次性報價”進行土地拍賣的先例，不過與杭州“次高價得”不同的是，這些城市基本採用“按最接近所有報價平均值的原則確定競得入選人”。
此輪杭州供地中，還取消了預公告和“勾地”，改為直接正式公告。所謂“勾地”，即房企與做地單位簽訂協議並繳納保證金（一般不超過5000萬元），土拍時若無其他房企出價，則勾地房企必須托底。
去年杭州第二次集中供地曾一度取消預公告，但在經歷了超半數地塊流拍之後，杭州第三批集中供地調整土拍規則，其中包括重啟預公告和“勾地”，每宗“勾地”資金不超過5000萬元。當時，綠城作為長三角頭部房企，總共申請參與了其中的20宗；熱門地塊申請勾地的企業數量更是達到10家。
此次杭州再次取消預公告和勾地，直接採用報名保證金模式，也就是少了前期桌底下的動作。但保證金由之前的5000萬元變為地塊起始總價的20%，對於動輒十幾億元的地塊起始價而言，不是個小數字。
此次杭州首輪供地，同樣採取“定品質”出讓，相比去年明確了兩點：一是要求建築層高3米；二是要求建設4米高的架空層。按照以往常規專案，杭州大部分剛需樓盤層高都是2.9米，品質較高專案才會考慮層高3米；不少專案為了節約成本，大多取消了架空層設計。增加這種規定也是為了保證杭州未來新供應住宅的品質。
本輪供地中，杭州還對房企競買資格要求和購地資金做了要求。根據競買要求，同一集團成員企業不得同時報名競買（含聯合競買）同一地塊。這包括與集團公司存在關聯關係的全資公司、控股公司、參股公司等。
競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。
杭州首輪土拍熱度或下降
杭州首輪推出的60宗宅地總建築面積580.74萬平方米，總起價798億元，將於4月25日一天內完成出讓。其中，起價的地塊位於上城區，建築面積11.86萬平方米，起價38.17億元。
從區域分佈來看，包括蕭山區16宗、餘杭區11宗、臨平區10宗、錢塘區6宗、上城區5宗、臨安區4宗、拱墅區3宗、西湖區及富陽區各2宗以及濱江區1宗地塊。
記者發現，杭州主城核心區（西湖、拱墅、上城、濱江）供地量比較少，11宗，約占16%；近郊區域則是供地重點區域，如餘杭、蕭山、臨平、錢塘區供地量約占總量75%；遠郊區富陽區、臨安區，約占9%。這與杭州“十四五”規劃中“大力發展副城”的佈局是一致的。
據記者採訪瞭解，杭州土地市場上拿地主力軍主要是國企央企以及本土龍頭房企，如濱江、綠城，“我們主要服務國企央企，杭州首輪集中供地中，他們更關注的仍是位於主城核心區的這十幾宗地塊。”一企業知情人士稱，民營房企積極性還是不高。
去年杭州第三批次集中供地共推出51宗地塊，其中23宗位於主城區，這也是吸引眾多房企前來爭搶的一個重要原因。彼時，在全國土地市場多以底價成交及流拍頻發之際，杭州第三批次供地首日攬金759億元，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價率為7%。去年全年杭州土地出讓金3029.9億元，創歷史新高，同比增漲約20%，僅次於上海位居全國第二。
這不是偶然。過去5年，杭州土地市場持續高熱。從2016年到2020年，杭州賣地收入累計超過1萬億元，為全國。一級土地市場冷暖直接決定房價漲跌，杭州房價也遠遠領先於其他同級別城市，且較為堅挺。
在國家統計局發佈的2月份70個大中城市房價中，杭州是為數不多的新房、二手房價格仍均上漲的城市。其中，2月份杭州新房銷售價格環比上漲0.4%，同比上漲0.6%；二手房銷售價格環比上漲0.2%，同比上漲4.6%。
“本次杭州調整供地節奏和方式，更符合‘房住不炒’總基調，在保證房地產品質的同時，給房企留有一定利潤空間。”沈力預計，今年杭州首輪土拍熱度不會再像之前那樣熱，因為新的出讓規則更嚴苛一些，且供地區域主要位於近郊。對於房企而言，拿地的挑戰性也更大。
從長期來看，上海中原市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，杭州這個城市的市場競爭力、對人口的吸引力還是很強的，這意味著杭州樓市的需求會繼續增加。本次通過對土地規則進行一些優化和細化，保證市場充分競爭的公平性，讓大家都有機會拿地，避免拿地市場“一家獨大”。
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