[摘要] 2021年，房地產行業銷售和投資規模保持增長，但由於市場需求透支、政策持續收緊和企業過度追求規模等多方因素，城市市場成交和房企銷售遇冷，部分企業債務違約，加重購房者、地方政府和資本市場的觀望情緒，各項行業指標“前高後低”。
“從目前看，國內城鎮化率仍不算高，市場發展空間巨大。”3月30日，碧桂園集團舉辦2021年度業績發佈會，管理層人士表示，公司認為現在政策已經觸底，市場信心也在逐漸恢復之中。
次日舉行的萬科2021年度業績會上，萬科董事會主席鬱亮也在發言中談到，房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意仍會“常做常有”。
“目前，有利於市場穩定的政策措施在不斷出臺，中央已經明確了促進房地產業良性迴圈和健康發展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，公司對政策環境有信心。”鬱亮稱。
這是兩場全行業都關注的業績會。作為頭部房企，碧桂園和萬科對於房地產市場的預判，風向標意義強烈。
房地產行業的春天，會來嗎？
行業發展邏輯重構
2021年，房地產行業銷售和投資規模保持增長，但由於市場需求透支、政策持續收緊和企業過度追求規模等多方因素，城市市場成交和房企銷售遇冷，部分企業債務違約，加重購房者、地方政府和資本市場的觀望情緒，各項行業指標“前高後低”。
2021年第二季度之後，房企銷售增速持續放緩，特別是下半年市場降溫明顯，百強房企單月業績增速自7月由正轉負，此後延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。
據相關數據，2021年12月，100房企實現銷售操盤金額9940.1億元，單月業績同比降低35.2%。從累計業績來看，年內百強房企累計業績增速持續放緩。截至12月末，累計銷售操盤金額較2020年降低3.5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長。
房企融資情況亦不樂觀。自2020年“三條紅線”和貸款集中度政策出臺後，2021年房企融資呈現供需兩端持續收緊的態勢。
據相關數據不完全統計，2021年100家典型房企的融資量約為1.29萬億元，同比下降26%。近五年來，融資量首次出現負增長，達到點。
融資環境不斷收緊，房企資金壓力加劇，違約事件頻發。2021年違約債券數量和金額，均遠超2020年同期水準。
陣痛之下，有的房企黯然退場，有的房企咬牙堅持。
有數據指出，2021年，房地產行業迎來格局重塑。穩健型的房企，倘若不出現大的失誤或外部黑天鵝事件衝擊，待市場開始回暖，將能夠享受到一定的紅利。
中海管理層人士在業績會上指出，房地產下半場將迎來巨大變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態與行業格局。“房地產市場不再到處是機會，而是轉變成分化市場、結構性機會。行業也將從躁動回歸理性，從盲目擴張走向高質量發展。”
市場信心逐漸修復
碧桂園管理層人士在業績會上指出，去年房地產市場出現波動，現在政策已經觸底，信心也在逐漸恢復之中。
信心比黃金重要。據安信證券研報，2022年以來，房地產需求端放鬆可以劃分為三個階段：階段為年初至2月中旬，以公積金、購房補貼和人才政策為主；第二階段為2月17日至2月底，以非限購城市下調首套首付比例、核心城市下調房貸利率和加快房貸放款節奏為主；第三階段為3月以來，“鄭州 19 條”突破了既定政策，隨後青島、東莞、南寧、哈爾濱、福州等城市的放鬆都觸及了“四限”。
3月中旬，財政部、外匯局、證監會、銀保監會、央行、證監會五部委紛紛表態，要提振房地產行業信心，穩定市場預期，積極有效化解房地產行業風險，包括加大並購貸款支持，重點支持優質企業兼併收購困難房企優質專案等。
上海證券指出，多部委對房地產行業密集發聲，穩定預期，提振市場信心，將對房企業務開展和商品房市場銷售產生積極影響。短期內，融資成本較低、擁有拿地優勢的企業或將受益；中長期，具備融資、拿地優勢的品牌房企在未來的競爭中將具備明顯優勢。
時代中國管理層人士表示，地產行業最壞最糟糕的時間已經逐步過去，預測行業今年將呈現“先低後平穩”態勢。
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