[摘要] 2022年一季度土地市場波瀾不驚。
中房報記者 苗野 北京報導
2022年一季度土地市場波瀾不驚。
“南京和杭州土地市場都會參與，目前正在研判中。”談及2022年首輪集中供地時華東某房企一人士表示，我們主要會選擇去化有保障、適合公司品質落地和客戶認可的價值板塊。
截至2022年4月5日，22個集中供地重點城市中，北京、上海、杭州、南京、青島、武漢、廈門、成都、重慶、長沙等近20個城市相繼公佈首批次集中供地計畫和競拍規則，鄭州、寧波和無錫開啟了首批次供地“預申請”模式，北京、福州、合肥、青島、廈門、重慶、武漢、成都8個城市完成了首批次土地集中出讓。
從8個城市競拍結果看，2022年首批土地市場已然沒了去年首批集中供地的熱情。
據研究中心統計，一季度百強房企近7成企業未拿地，國企、央企依然是土地市場主力軍，民營房企態度漸趨謹慎。
“到目前為止我們還沒有制訂具體投拓計畫，上半年要務是抓銷售促回款還債，下半年如果市場好轉也會‘囤糧’，除一線城市外，重點關注經濟發達的強二線城市。”上海某房企一行銷總經理表示。
多位房企內部人士在接受中國房地產報記者採訪時認為，受利潤和市場預期影響，民營房企投資熱度有待恢復，現階段核心是“穩”；整體市場上銷售難、融資難、回款難，民營房企主動出擊更難。
國企、央企是拿地“先頭軍”
4月2日，為期3天的成都2022年首批集中供地以攬金393億元平穩落下。沒有意外，國企、央企依然是拿地“先頭軍”，摘得44宗地中的36宗，占比約82%。其中，中海斥資56.5億元斬獲3宗地，合計面積約229畝；保利競得2宗地，中交、金茂各斬獲1宗地。
“今年1至3月，中海總投資額已超過200億元。現在整個市場處於復蘇過程中，投資機會還是相對不錯，所以公司在收並購、公開市場都在發力。”中海地產行政總裁張智超在此前的業績會上表示。
這是整個房地產行業的縮影。
今年1月，北京打響2022年集中供地槍，綠城耗資98.4億元拿下3宗地塊，成為本輪土拍收穫最豐厚房企；華潤排第二，以80億元拿下2宗地塊；另外中海、“金地+保利”均有2宗地塊收穫。旭輝控股成為本輪土拍中一家有所斬獲且是獨立拿地的民企。
旭輝給予記者的回復表示，未來依然會聚焦高能級城市核心區位板塊，這也是實現利潤、保證公司健康平穩發展的重要途徑。旭輝管理層在業績會給出的答案同樣是，嚴守投資紀律和底線，謹慎判斷聚焦核心城市拿地，不拿貴地，不拿錯地。
中指院研究數據顯示，2022年1月-3月，100房企拿地總額為2271.6億元，拿地規模同比下降59.3%。從累計新增貨值來看，綠城中國、華潤置地和上海地產集團佔據百強房企新增貨值榜單前三名。其中，綠城中國以392億元佔據榜首。
從拿地企業來看，一類是頭部國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億元；另一類是區域深耕的本土房企，如濱江、大家、偉星等，借集中供地補充大本營可售貨值，在廈門、合肥的首輪土拍中有80%和60%地塊被本土房企斬獲。
“主要是預期不明朗，銷售回款壓力倍增嚴重影響公司現金流，從而制約新增拿地投資。”前述上海某房企行銷總經理表示，不管是現金流還是投拓力度，希望保持穩健，希望經營回歸到自身權益和利潤上。
銀城國際執行董事兼副總裁朱力表示，公司投拓以不低於15%以上毛利率作為投資准入門檻，在多元化拿地節奏上，准入新專案目標經營性現金流回正週期18個月，自有資金回正週期9個月，這才會對集團利潤及長期可持續經營提供有力支持。
市場冷熱不均
今年首輪集中供地門檻普遍有所下降亦是一大特點。
杭州在首輪土拍中未採用去年使用的“預公告”和“勾地”模式，改用“限地價、限房價、定品質、一次書面報價+搖號”的競價方式，首推“次高者得”的規則，即當地價到達封頂價之後將不再直接搖號，而是通過線下的一次報價方式進行。這一規則被認為能在一定程度上保證專案利潤。
蘇州批集中供應15宗涉宅用地中，不乏位於工業園區湖東板塊和高新區獅山板塊內的優質地塊，以及新房供應告急的姑蘇平江新城等板塊。且將保證金比例由30%下調至20%，這一舉動無疑降低了參拍門檻。
南京首輪土拍推出的20宗地塊中，僅對1宗地塊實施了配建要求，其餘均未有配建要求。同時南京還將部分地塊保證金比例進行了下調，並延長付款週期。
中指研究院土地事業部分析師殷玉軒表示，南京批集中供地呈現出“質優量小”特點，並適當提高了地塊房地價差，使企業利潤空間進一步加大。
成都對首輪集中供地全部採取“限地價+抽籤”方式進行拍賣，較2021年第三批次“限地價+競人才公寓”的方式有所放鬆。東莞取消了對房屋銷售價格的限制，並大範圍取消無償配建安居房。
“這些措施主要是為了提升企業拿地意願，但土拍市場要重新回暖尚需時日，預計2022年上半年為土地市場出現‘政策底’，到下半年有望出現‘市場底’，一線城市和部分重點二線城市土地有望率先回暖。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。
上述華東某房企人士認為，各地優化土拍規則有助於釋放企業合理利潤空間，促進市場良性迴圈，“土拍規則的局部調整，主要朝著合理利潤空間、居住品質有保障方向，我們會積極面對和研究，爭取提升優質地塊命中率”。
儘管近期針對房地產行業政策暖風頻吹，地方政府吸引企業拿地意圖也比較明顯，但不同城市土拍市場熱度分化明顯。
北京首輪集中供地熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及限價。廈門、重慶在“讓利”“降低土拍門檻”政策下，地市熱度較去年四季度也小幅回升。其中廈門島內5宗地塊均溢價成交，2宗觸及限價；重慶在核心板塊起拍價下調的情況下，13宗地塊零流拍，有3宗進入搖號環節；武漢共推出11宗地塊，其中7宗涉宅地有1宗流拍，1宗觸及限價+搖號成交，整體溢價率1%；福州、青島地市相對較冷，地塊以底價成交為主；合肥表現為“冰火兩重天”，有15宗地塊進入競品質環節，但同時有8宗地塊遭遇流拍。合肥溢價率，達到11.2%；福州流拍率，為33%。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，各地通過調整土拍規則給房企預留了利潤空間，基於自身城市特點有保有壓適度調整土拍規則也是為了適應市場。但受大環境影響，土地市場信心短時間內難恢復。土拍市場分化的背後可以看出房企的投資邏輯，企業主要關注城市整體發展空間。
馬泓認為，土拍市場能否更大程度改善還要看住房銷售預期能否好轉，房企融資問題能否積極妥善解決。目前來看，對資質相對優良的央企、國企及城投公司，土拍規則放鬆是利好，參與度也相對較高；民營房企普遍因現金流、融資和償債壓力，對土地市場持觀望態度。考慮到本身資產負債率仍處於相對較高水準，拿地行為還是會比較謹慎。
研究中心認為，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。分化也將愈發明顯，長三角部分抗壓性較強、穩定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場熱度或進一步降低。
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