[摘要] 這一輪房地產企業債務危機浪潮中，廣東房企債務問題最為突出。
多城鬆綁樓市調控後，市場信心獲得一定修復。
4月15日上午，國家統計局公佈3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同。城市房價漲幅方面，烏魯木齊漲幅1%領跑，成都、深圳漲幅0.8%，杭州漲幅0.7%，韶關漲幅0.6%。二手房方面，3月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-0.9%。從環比下跌態勢看，已經有所收窄；從同比下跌態勢看，跌幅繼續擴大。
國家統計局城市司首席統計師繩國慶在解讀數據時表示，2022年3月份70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。
在業內人士看來，新建商品住宅市場和二手住宅市場的邏輯是相似的，即環比在努力掙扎走出下跌通道，但有難度；同比則因為過去環比下跌拖累，將繼續下跌。“喜的一面是，隨著各類政策調整，市場已經有了一定暖意；憂的是，由於去年下半年持續下跌，其利空影響短期較難消除。”
专家則認為，整體來看3月份新房、二手房上漲城市數量止降轉升；與此同時，新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。這一系列變化表明，年初以來發佈的鬆綁政策已經初顯成效，樓市拐點已至，預計接下來鬆綁調控的城市將會繼續擴圍，市場將會持續修復。
市場微弱回暖
通過國家統計局數據可見，3月70城房價出現微弱回暖態勢。
從3月份70城新建商品住宅房價指數來看，新建商品住宅上漲城市數量29個，較上月增加2城；持平城市3個，與上月一致；下跌城市38個，較上月減少2城。從漲跌幅情況來看，70城平均跌幅為0.07%，跌幅較上月收窄0.06個百分點；上漲城市平均漲幅0.38%，環比漲幅收窄0.04個百分點。
從3月份70城二手住宅房價指數來看，上漲城市數量為21個，較上月增加11個；持平城市4個，較上月增加1個；下跌城市45個，比上月減少12個。從漲跌幅情況來看，70城二手住宅價格環比下跌0.19%，較上月收窄0.09個百分點，上漲城市平均漲幅為0.32%，漲幅收窄0.15個百分點。
從各城市來看，烏魯木齊新房價格漲幅領跑，環比漲幅為1%；其次為深圳、成都，環比漲幅均為0.8%；杭州、惠州、海口、重慶緊隨其後，環比漲幅分別為0.7%、0.6%、0.5%、0.5%。二手房方面，北京價格漲幅遙遙領先，本月環比漲幅為1.2%；其次為海口、成都，環比漲幅為0.6%；無錫價格漲幅為0.5%，位居第四；上海、昆明、揚州價格漲幅均為0.4%。
“3月份北京表現優異，二手房、新房價格漲幅都十分可觀，將成為全國修復的城市；上海近期受到疫情影響嚴重，雖然新房、二手房漲幅均有所回落，但仍然以其超高韌性維持了較高漲幅水準。”專家分析，同時以上海、杭州等為首的長三角區域，以深圳、廣州、惠州為首的珠三角以及以成都、重慶為首的成渝經濟圈脫穎而出，核心經濟圈核心城市將率先復蘇。
三四線城市壓力較大
樓市整體正掙扎著走出下跌通道的同時，三四線城市壓力則更大。
從各等級城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
一線城市二手住宅環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%；北京漲幅繼續擴大，上海受疫情影響漲幅回落。二線城市二手住宅環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；三線城市二手住宅環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
對此，專家表示，整體來看一線城市仍然延續上漲趨勢，二三線城市價格繼續下降，但降幅均有收窄趨勢，市場預期向好，後期不排除房價下跌城市仍有鬆綁政策出臺。
“雖然目前樓市試圖扭轉下行態勢，但由於三四線城市不景氣，反彈仍有阻力，需要防範房價繼續降溫風險。”專家認為，從跌幅較大的城市名單看，其包括石家莊、太原等二線城市，以及牡丹江、安慶、大理、南充、常德等三四線城市。需要注意的是，三四線城市房價同比下跌態勢更加明顯，這也說明此類城市市場壓力比較大。
業內人士表示，對於全國70個大中城市房價指數同比下跌較為明顯的，普遍會有支持樓市政策出臺，包括大理、南充、瀘州、常德、北海、岳陽、湛江、太原等近期出臺利好樓市政策的可能性將較大。
鬆綁城市或擴圍
今年以來，各地房地產政策不斷鬆綁，樓市調控似乎已步入一個新階段。
根據某數據研究中心統計，截至目前，全國已有超70城出臺鬆綁樓市政策，鬆綁內容涉及放鬆限購限售、降首付比例、降房貸利率、公積金貸款優惠等多個方面。
4月11日，蘇州市房地產市場和交易管理中心發佈資訊顯示，蘇州限售、限購政策均有所鬆動。限購方面，非蘇州戶口購房由3年內社保連續繳納滿24個月改為累計24個月，同時外地人賣房後2年內，無需社保或稅單可直接購房；限售方面，二手房限售時間由5年改為3年。
4月2日，浙江衢州明確提出“非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍家庭執行相關購房政策”。
同日，河北秦皇島也宣佈自2017年4月15日施行的限購令正式廢除。
4月1日，蘭州在貸款政策方面對購房門檻進行了下調；3月30日，福州市宣佈限購政策有了一定程度放開；3月23日，哈爾濱市廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，廢止的通知中包含主城區商品房網簽3年後方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等內容。
在專家看來，未來更多城市可能會逐步打開政策工具箱，出臺實質性寬鬆政策。在“房住不炒”總基調下，控一線、拉二線和穩三四線將是本輪樓市調控新特點。
“年初以來發佈的鬆綁政策已經初顯成效，樓市拐點已至，預計接下來鬆綁調控的城市將會繼續擴圍，市場將會持續修復，但修復進程可能是緩慢和曲折的。”專家表示。
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