[摘要] 今年以來，房地產政策端暖風頻吹，但市場端仍在不斷觸底，居民購房信心明顯不足。
今年以來，房地產政策端暖風頻吹，但市場端仍在不斷觸底，居民購房信心明顯不足。
4月18日，國家統計局發佈的數據顯示，一季度樓市多項指標達到歷史低水準，市場下行程度可以比肩2020年一季度。
一季度，我國房地產開發投資增速僅0.7%，僅高於2020年一季度，創下有統計數據以來歷史次低水準。3月份單月，房地產開發投資增速更是下滑至-2.4%。
從銷售端來看，一季度商品房銷售面積同比下降13.8%，較1-2月的-9.6%繼續放緩；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額同比下降22.7%，同樣弱於1-2月的-19.3%；其中，住宅銷售額下降25.6%。
據此計算，一季度，全國商品住房均價為9552元/平方米，自2021年2月達到11030元/平方米歷史水準後，已連續14個月下降。
銷售不力的同時，房企資金來源創歷史降速。
一季度，房地產開發企業到位資金同比下降19.6%，這是有統計數據以來降幅，比2020年一季度還要低。其中，國內貸款同比下降23.5%；定金及預收款同比下降31%；個人按揭貸款同比下降18.8%；自籌資金同比下降4.8%。這也從側面反映出，當前，銀行、信託等金融機構對房地產企業的投放積極性仍然謹慎，投貸風險偏好降到低點。
市場並不缺少流動性。來自央行數據顯示，3月末社會融資規模存量同比增長10.6%，3月單月新增社會融資4.65萬億元，同比多增1.27萬億元，這是一個超預期數字。但從結構上看，新增融資主要靠企業短貸和票據貼現支撐，居民貸款和企業中長期貸款則非常疲弱。
其中，3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比減少2504億元。整個一季度，居民部門中長期貸款新增1.07萬億元，同比少增9100億元。居民中長期貸款主要構成就是個人按揭貸款。這反映出，目前房地產銷售市場依舊萎靡，過去的房地產刺激措施收效尚微。
這直接影響了房企拿地積極性與開工速度。一季度，房企土地購置面積同比下降41.2%，這是歷史增速，比2020年一季度（-22.6%）還要低，也低於2015年去庫存時期水準。一季度，房屋新開工面積同比下降17.5%，較1-2月的-12.2%繼續回落，其中住宅新開工面積同比下降20.3%，房企新開工意願仍然疲弱。
目前來看，房地產相關指標仍全面走弱。3月份房地產開發景氣指數降至96.66，是2016年初以來水準，市場繼續處於“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。
與此同時，擺在市場面前的一道難題是，如何消化不斷累積的房地產庫存？根據國家統計局數據，3月末商品房待售面積5.61億平方米，同比增長8.2%。其中，住宅待售面積增長14.2%。
新一輪疫情衝擊下，同樣面臨壓力的還有經濟增長。
一季度，我國GDP同比增長4.8%，高於去年四季度的4%；環比增長1.3%，略低於去年四季度的1.5%，但仍然高於去年前三季度的0.5%、1.2%、0.7%。
受新一輪疫情衝擊，居民消費意願低迷。3月份社會消費品零售同比增長-3.5%，為2020年5月以來水準。其中，商品零售同比-2.1%，為2020年5月以來的水準；餐飲消費同比-16.4%，為2020年6月以來水準。
央行一季度的城鎮儲戶問卷調查顯示，一季度傾向於“更多消費”的居民占比為23.7%，較上季度減少1個百分點；傾向於更多儲蓄的居民占比54.7%，較上季度增加2.9個百分點。兩者差距拉大至31個百分點，與2020年一季度持平。
3月份，規模以上工業增加值同比增長5%，低於1-2月的7.5%。國家統計局方面指出，受本輪疫情影響，局部地區部分企業臨時減產停產，且波及上下游相關企業正常生產經營。
固定資產投資成為“穩增長”主要推動力。一季度，固定資產投資同比增長9.3%，低於1-2月的12.2%。其中，3月環比增長0.61%，較1-2月平均增速0.86%同樣有所回落。三大支柱中，基建投資增速回升，但製造業和房地產開發投資出現放緩，繼續拖累經濟增長。
市場也不應過度“悲觀”。近期，政策逆週期和跨週期調節力度正在加大，來自政策面的利好加碼下，更多市場人士相信，房地產不會明顯“失速”。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉表示，儘管當前房地產銷售在下降，但也要看到隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。
他認為，下階段各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點城市也開始紓困開發商、激勵需求端，鬆綁週邊限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預計在4月份到5月初結束，二季度商品房銷售將呈現觸底穩定的走勢。下半年，預計樓市將比上半年表現好一些。
植信投資研究院宏觀高級研究員羅奐劼表示，展望二季度，國內疫情有望在四月底和五月初逐步被有效控制，消費從階段性低點回升；房地產投資可能觸底，對投資和消費的壓力逐步降低；積極財政政策效應在貨幣政策的有力支持下，進入發力的主要階段，推動內需穩步回升。
市場也在呼籲，要打通房地產良性迴圈和健康發展，還需要政策繼續發力支持。近日，中共中央、國務院提出加快建設全國統一大市場，房地產作為支柱產業理應成為統一大市場中的關鍵一環。房地產行業轉向高質量穩定增長，亦是應有之義。
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