[摘要] 房地產紓困政策正以更大力度落地。
房地產紓困政策正以更大力度落地。
先是4月15日央行宣佈於4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，共計釋放長期資金約5300億元。這次降准，被業內認為是住房金融回暖的表現。
但僅靠投入市場流動性顯然還不夠。當下，對房地產市場缺乏信心的不止是購房者，還有金融機構。
3日後，4月18日，央行、外匯局聯合出臺《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》。其中提到，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的首付款比例、貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。
通知還要求，金融機構區分專案風險與企業集團風險，加大對優質專案的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務，穩妥有序開展並購貸款業務，加大並購債券融資支持力度，積極提供兼併收購財務顧問服務。
第二日，即4月19日，央行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會，要求抓好近期各項金融政策的落地工作，加大疫情防控和經濟社會發展金融支持。央行上海總部及相關分支機構，18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司的主要負責同志參加了會議。
此次會議上，央行再度強調，金融機構要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。要及時優化信貸政策，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計畫。要執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區分專案風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。
“這次座談會是在疫情對經濟衝擊超出預期，以及房地產債務風險處置急需加速推進兩個背景下召開的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示，一方面，央行在受疫情影響的個人按揭貸償還上作出部署，2020年疫情暴發後，很多城市也推出了這種政策，規定一段時間內推遲還貸不算違約，不計入個人征信記錄；另一方面，優化住房信貸政策，部分區域可根據疫情影響和房地產下滑程度，動態調整差別化住房信貸政策，包括調整首付比例等。
在李宇嘉看來，此次央行強調執行好房地產金融宏觀審慎管理制度，目的是為了促進房地產市場平穩運行。對於房地產風險處置，央行要求區分專案風險與企業集團風險，即把大風險拆分成小塊風險處置，也就是從專案盤活作為切入點，這樣有利於加速房地產風險處置進度，快速理清房地產整體風險。
此次央行還要求，要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業風險處置專案並購的金融服務。
今年一季度，至少16家房企以發行公司債及申請金融機構貸款等形式獲得並購融資，融資主力亦逐漸由央企、國企擴大至優質民營房企，包括碧桂園、美的置業、旭輝控股、新希望地產4家民營房企已合計獲得並購類貸款逾700億元。
但更多民營房企融資依然艱難，它們面臨的更大壓力還有來自到期債務與融資發債造成的剪刀差缺口。
據研究院監測數據顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中3-4月連續兩個月到期債務規模均超過千億元，這兩月無疑對房企資金流動性構成一定威脅，將增大對房企融資能力考驗。整個2022年房企美元債本金存量金額約2043.23億美元。
但從2020年末開始，在“三道紅線”與貸款集中度約束下，房企自身融資管道呈現收緊態勢。
今年一季度，房地產開發企業到位資金同比下降19.6%，這是有統計數據以來降幅，比2020年一季度還低。其中，國內貸款同比下降23.5%；定金及預收款同比下降31%；個人按揭貸款同比下降18.8%；自籌資金同比下降4.8%。這也從側面反映出，當前，銀行、信託等金融機構對房地產企業投放積極性仍然謹慎，放貸風險偏好降到低點。
“內地金融監管機構應放寬對房地產開發商債務限制，以協助度過新一波疫情衝擊。”人民銀行調查統計司前司長盛松成近日在接受採訪時表示。
他指出，疫情可能嚴重打擊房屋銷售並阻礙市場復蘇，各級政府應對開發商流動性危機導致的惡性循環保持高度警惕，認為考慮到目前的市場情況去杠杆應可適當放慢，監管機構亦應允許銀行繼續向違反“三條紅線”債務指標的開發商提供貸款。
他還呼籲，應允許銀行有更多時間來遵守限制房地產貸款的規定，同時地方政府亦需繼續放寬購房限制以刺激需求。
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