[摘要] 年初至今，土地市場仍在低溫運行。4月22日，南京迎來2022年首批集中供地出讓，截至記者發稿，南京推出的18宗地塊已有6宗流拍。
年初至今，土地市場仍在低溫運行。
4月22日，南京迎來2022年首批集中供地出讓，截至記者發稿，南京推出的18宗地塊已有6宗流拍。而在4月19日，東莞今年首批集中供地推出的8宗地塊中，有6宗因故終止交易。
不只是4月份，今年一季度全國住宅用地流拍撤牌率也維持高位。中指院數據顯示，2022年一季度，全國住宅用地流拍和撤牌地塊數量共計836宗，流拍撤牌率為23.5%。
土地成交不振對地方財政收入影響較為明顯。財政部日前發佈的數據顯示，今年一季度地方政府性基金預算本級收入12989億元，同比下降26.5%。而地方政府性基金收入同比下降，主要因土地出讓收入下降所致。一季度，國有土地使用權出讓收入11958億元，同比下降27.4%。
“近期房地產政策暖風頻吹，但市場下行趨勢仍未逆轉，後續房地產市場何時迎來拐點並帶動地方土地財政收入改善，仍需密切觀察。”東方金誠分析師王青表示。
多地土地出讓收入低迷
民生證券數據顯示，2022年一季度，多地土地出讓金同比下滑幅度較大，僅有北京、陝西兩區域的土地出讓收入實現同比正增長。
其中北京由於首批集中供地時間較早，土地出讓情況較好，土地出讓收入同比增幅達81%；陝西土地市場在一季度實現逆勢上漲，土地出讓收入同比增長107%，達到近5年同期水準。
受集中供地尚未開始的影響，一季度廣東省土地出讓收入同比下滑幅度達96%。安徽、天津、廣西、湖北、湖南土地出讓收入下滑幅度也較大，分別達95%、95%、90%、87%、75%。
而一季度江西、河南、貴州、雲南等地土地出讓收入下滑幅度較少，分別為40%、43%、38%以及28%。四川、重慶等地土地出讓收入降幅低於全國平均水準。
“今年以來土地市場延續去年下半年的低溫態勢，一季度啟動集中供地的城市為數不多，各地供地偏於謹慎，整體土地供應量明顯回落，帶動成交規模下行。”一位相關分析師告訴記者。
其進一步表示，一季度百強房企的拿地行為明顯減少，100中僅有15家房企拿地，占比不足2成。“房企資金面偏緊的狀況仍未獲明顯改善，拿地意願不強。”
業內人士指出，今年一季度土地出讓金同比大幅回落的另一原因，是受2021年同期高基數影響。財政部數據顯示，2021年一季度全國土地收入為1.6467萬億元，同比增長48.1%。
相關分析師認為，隨著各城市供地計畫逐漸提上日程，二季度成交規模將迎來週期性回升。但由於當前多數房企流動性仍存較大壓力，拿地態度仍舊謹慎，二季度土地市場成交規模仍難追平去年同期。
“若二季度利好政策細則能落地實施，房企資金壓力得到實質性紓解，重點城市市場將率先回暖，但回暖預期僅限於樓市韌性較強的一二線及強三線城市，購房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場熱度仍將維持在低位。”上述相關分析師表示。
土地市場或將有序修復
去年下半年以來，受多種因素疊加影響，土地市場景氣度趨弱，由此引發市場對地方土地財政的擔憂。
據遠東資信數據，2021年全年，土地出讓收入占地方財政收入的比例高達41.47%。
“土地財政短時間內難以改變，2021年全國有12城土地財政依賴度超過100%，而土地財政依賴程度較高的城市多為省會城市。”經濟學家馬光遠在達美中心樣板層發佈會上說。
平安證券分析師鐘正生表示，今年一季度土地購置面積同比下降41.8%，由於土地出讓金繳納滯後於土地成交，土地出讓金和政府性基金收入增速可能還未見底。
“2022年財政預算報告並未公佈土地出讓收入規模，考慮房地產市場的漸進修復，預計2022年土地出讓收入規模有望保持在8萬億以上，較2021年決算減少7000億左右。”浙商證券分析師李超稱。
“對於經濟實力較強的區域，其對土地市場下滑容忍度或更高，但對於經濟財政實力不足以支撐市場信心的區域，容忍閾值或要相對小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說。
事實上，為促進土地市場回暖，地方政府也在供地端主動調整供地政策，如合肥、廈門加大中心城區優質地塊供應比例、減配建、降低回爐地塊地價等。
“短期可能有進一步穩增長措施出臺，地產領域有望迎來進一步政策放鬆並推升土地市場持續回暖，土地出讓收入將有序修復。”李超表示。
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