[摘要] 截止2021年末，金地集團總資產4628億元，同比增長了15.23%，近五年複合增長率高達22%；其中歸屬母公司淨資產630億元，同比增長9.57%，近五年複合增長率達到11%。
2022年4月24日，金地（集團）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，以下簡稱金地集團）發佈了2021年年報。
儘管過去一年房地產行業經歷深度調整，但金地集團的各項經營業績指標表現搶眼，不僅資產和銷售規模持續穩健增長，盈利也維持了相對穩定的水準：全年實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%，歸屬於上市公司股東淨利潤94.09億元。
截止2021年末，金地集團總資產4628億元，同比增長了15.23%，近五年複合增長率高達22%；其中歸屬母公司淨資產630億元，同比增長9.57%，近五年複合增長率達到11%。
利潤分紅方面，擬向全體股東每10股派發現金股利6.3元（含稅），合計擬派發現金紅利28.4億元（含稅），占公司2021年合併報表中歸屬於母公司股東的淨利潤的比例為30.2%，連續多年現金分紅占淨利潤的30%以上。
堅持深耕一二線城市，銷售規模增幅行業領跑
2021年地產行業整體下行，但行業中的標杆企業展現出了更強的發展韌勁。2021年全年，金地集團根據行業形勢的變化，及時調整銷售策略，銷售規模實現了逆勢增長：全年實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，銷售增幅處於20房企前列，同時也是2021年為數不多能夠完成年初銷售目標的房企之一。
優秀的銷售業績，歸因於金地長期堅持的城市深耕策略。截止2021年末，金地在全國佈局的78個地級市中，有十餘個城市市場排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名，核心城市市場份額的不斷提升，為金地銷售業績持續穩定增長提供了保障。
過去幾年來，金地在投資方面一直堅持“東密西強”投資佈局，聚焦高能級城市發展，嚴格控制三四線城市的下沉。以2021年為例，金地投資了111宗地塊，新增總土地儲備約1,636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升達到34%，更好的規避了市場下行期的投資風險。
年報數據還顯示，截止2021年末，金地集團預收賬款（含合同負債）達到了1128億元，較2020年末增長了19.1%，為未來的業績結算打下了堅實基礎。
經營品質不斷提升，盈利水準保持前列
受市場下行和疫情等多種因素影響，2021年地產行業的毛利率整體呈現出下滑趨勢。國金證券對今年3月以來已發佈年報的房企統計數據顯示，其中有14家房企的毛利率低於20%，平均毛利率為18.74%，平均淨利潤率僅為8.21%。
面對嚴峻的外部經營環境挑戰，2021年金地集團在精准投資的基礎上，強化產品定位、成本管控、經營調度及快建體系建設，通過加快核心業務系統的數位化建設及數字行銷系統的迭代，促進公司核心能力及經營效率的穩步提升，較好的對沖了行業利潤下行的影響。
整體而言，2021年金地的盈利規模雖然有所波動，但盈利能力依然保持著行業較好的水準：2021年，金地實現歸屬於上市公司股東的淨利潤94.09億元，同比下降了9.5%個百分點，但房地產結算毛利率為19.65%，淨利率為9.5%，均高於行業平均值。受益於投資拓展、產品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高，金地集團的周轉率也有了明顯的提升，2021年的淨資產率（ROE）仍達到了15.7%，處於行業領先地位。
現金流狀況良好，“三道紅線”連續6年綠檔
自2020年“三道紅線”融資監管新規出臺，“三道紅線”就成為了房企健康指數的“晴雨錶”。作為行業“優等生”，金地集團一直堅持平衡發展、穩健經營的戰略，負債指標逐年穩步下降，“三道紅線”已連續6年保持綠檔。
年報數據顯示，2021年金地集團的資產負債率為76.19%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，公司的實際資產負債率低至67.6%，淨負債率僅為55.2%，有息負債規模、淨負債率等核心負債指標繼續處於行業低位水準。債務結構方面，截止報告期末，金地一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比僅為31.7%；其中境內負債占比92.3%，境外負債占比7.7%，更加適配房地產行業的長開發週期。
現金方面，截止報告期末，金地實現經營性現金淨流入94億元，持有貨幣資金餘額648億元，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債覆蓋倍數達到1.4倍，繼續滿足“三道紅線”的監管要求。
扎實的財務基本盤面，讓金地集團在資本市場上備受青睞。2021年，金地抓住資本市場的窗口期，成功通過開發貸、中期票據、超短期融資券及ABS等多種創新、多元的融資方式補充資金，持續優化現金流水平。其中，發行公司債券共計49.95億元，發行中期票據共計110億元。截止報告期末，金地的債務融資餘額為1256億元，債務融資加權平均成本進一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點，展現出金融機構和投資者對金地資信水準和經營能力的高度認可。
當前，金地集團的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。
協同住宅主業發展，新賽道業務表現亮眼
面對行業率逐漸降低、回歸常態的大環境，金地集團過去多年來在地產主業之外，也在配置合適資源，佈局自持資產、物業服務、科技等新賽道，謀求新的業務增長點。
2021年，金地在持有型物業方面新獲取了廣州花都TOD大型綜合體專案，繼續補充商辦物業的優質儲備；產業方面則新獲取北京坤鼎專案、廣州創智匯、上海安弗施等七個專案，新增管理面積190萬平方米，實現了國內核心產業城市的全面佈局。
截止2021年末，金地在運營的持有型專案已達到了28個，涵蓋了購物中心、寫字樓、產業園區、長租公寓等不同物業類型，累積租金面積約244萬平米，同比增長37.5%，其中產業園面積達103萬平米。
在出租率方面，金地目前持有的在營購物中心、進入成熟期寫字樓、產業園區、成熟期長租公寓出租率均達到了90%以上，其中長租公寓平均出租率穩定在94%以上，達到行業標杆水準。
憑藉出色的運營能力，2021年金地持有型物業的租金收入表現穩健，達到約20.7億元，同比增長達52%，有望成為金地未來新的利潤增長點。
而與地產主業深度協同的金地物業，2021年正式更名為"金地智慧服務"後，也圍繞"三橫九縱"的服務矩陣開始全面發力。年報顯示，年內金地智慧服務通過單項目拓展和收並購雙輪驅動，新增外拓合約面積超過7000萬平方米。截止2021年末，金地智慧服務的合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業態占比達15%，市場外拓能力居於行業前四。在營收表現上，2021年金地智慧服務的營收突破50億大關，達52.8億元，增長30.0%。
開發代建業務也是金地集團近年來成長迅速的新業務板塊。2021年，金地開發代建業務新簽約19個專案，簽約面積超過300萬平米。截止2021年末，金地開發代建業務在全國超過30座城市實現了佈局，管理服務專案近90個，累計開發管理面積超1500萬平米，其中政府公建面積超過400萬平方米，並成功入選多個城市政府預選承包商庫，品牌影響力逐年提升。
“我們將進一步加強非住業務的拓展及競爭力，積極佈局地產行業全產業鏈業務，努力打造集團面向未來的長期、全產業鏈的競爭優勢。同時，穩步向養老、體育、教育、家居生活等產業探索實踐，做好與住宅主業的協作和平衡，尋找更多未來發展的增長點”，金地方面表示。
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