[摘要] 杭州首批次土地拍賣以高熱度落下帷幕。
杭州首批次土地拍賣以高熱度落下帷幕。
4月25日，歷時約14個小時鏖戰之後，杭州2022年首批集中供地收官，此次杭州拍地共出讓60宗涉宅地（包括2宗租賃用地），總面積3849畝，總建築面積580.7萬平方米，總起價797.9億元，最終59宗地塊成功出讓，一宗地流拍，共攬金826.76億元，地塊平均溢價率約為3.6%
本次土地拍賣中，濱江集團獨自狂攬11宗地塊，拿地比例占到18%，成交總額合計184億元。對於濱江集團當天表現，市場真呼“濱江殺瘋了”！綠城集團拿下7宗地塊，位居此次土拍中房企拿地數量第二位。
相較此前北京、廈門、重慶、武漢、長沙、成都、寧波等城市，杭州此次拍地總體熱度較高，中指研究院浙江分院常務副總高院生亦對記者表示，杭州首輪土拍提振了市場信心。
杭州土地市場歷來備受外界關注。2021年，集中供地形勢下，杭州全年賣地收入3084億元，僅次於上海的3323億元。在土地財政依賴度方面，杭州是近5年來主要城市中土地財政依賴度的城市，若用賣地收入比一般公共預算收入來計算，杭州的土地財政依賴度超過了140%。
2022年，一季度杭州實現生產總值4539億元，按不變價格計算，同比增長4%。
成交分化整體熱度高
此次杭州土地市場表現出了極大分化趨勢，熱門地塊遭到房企爭搶，冷門地塊只能以底價成交甚至流拍。
以此次熱度的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊為例，正式開拍前，該地塊就達到溢價上限，共有34家房企進入一次報價區間，最終由大悅城搖中該地塊，總成交15.57億元。
無獨有偶。此次杭州土拍中起始價的地塊錢江新城二期的四堡七堡單元JG1404-47地塊雖然起始價高達38億元，但仍吸引了近20家房企參拍，經過38輪競價後觸及中止價，該地塊最終被建發以42.75億元斬獲。
與上述高熱度地塊相比，在此次土拍中，共有25宗地塊底價成交，占此次所有出讓地塊數43%。同時，在此次供地中，臨平新城臨喬路以東、吳郭街以北地塊因無人報價流拍，成為杭州批集中供地中一宗流拍地塊，同時也是杭州集中供地以來出現的首宗流拍地塊。
高院生表示：“此次集中供地推出的60宗宅地中，僅有1宗地塊流拍，流拍的地塊周邊鄰近廠房等，微環境欠佳；25宗地塊底價成交，所在區域多為臨安、富陽以及蕭山郊區等去化能力相對偏弱區域；23宗地塊因封頂而進入一次性報價環節，所在區域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來科技城等熱門核心板塊。”這也與目前杭州土地市場冷熱不均的狀況相契合。
即使如此，相比於其他城市，杭州土地市場整體熱度較高。
對於杭州市場保持熱度的原因，高院生分析稱有兩個方面，一是本次供地對於拿地企業參拍資質有所放鬆，同時溢價率僅12%，且部分板塊限價有所提升，開發商利潤有保障；二是杭州投資吸引力強，居民購買力強勁，去化有所保證。這一點從杭州一季度市場表現也能看出，雖然一季度市場成交量有所下降，但核心板塊去化速度快，流速有保障。
一位熟悉杭州樓市的分析人士稱，杭州土地市場熱度實際也與政府的扎實工作相關。
去年集中供地政策出臺後，杭州批集中供地熱度較高，但也給市場和企業埋下了不少隱患，此後，杭州市政府也不停探索並調整拍地規則。
在此輪集中供地中，杭州再次出現拍地新規，即當競拍地塊達到10%溢價後，將直接轉入一次性報價環節，報價區間鎖定在地塊起拍價110%-112%間。隨後，若有2個及以上有效報價，以有效報價中金額第二高報價為競得價；且如果多家房企報價都為次高價，仍需通過搖號決定地塊歸屬。
在業內人士看來，這一規則進一步避免了房企盲目叫價，有助於穩定土地市場價格，使土拍歸於理性。
民企發力濱江狂攬11宗地
在當下民企流動性緊張難以在公開土地市場大殺四方時，各地土地市場均出現了“國進民退”的拿地特徵，尤其是本土國企托底現象較為普遍。
但在杭州這個對土地財政較為依賴的城市，民企卻成為此輪集中供地中的主要角色。
在此次杭州土拍中，濱江集團毫無疑問是贏家。
作為本土房企，杭州歷來是濱江集團的大本營和深耕之地。在本次集中供地中，濱江集團拿地，競得包括鐵路北站單元地塊、翠苑單元地塊、雲城單元地塊、杭州未來科技城138號地塊等11宗地塊，總拿地金額達184億元，成為本次杭州土拍中拿地金額房企。
去年同期，濱江集團董事長戚金興曾表示，公司在去年批集中供地中所拿地塊會“努力做到1%-2%的利潤率”。對比去年的悲觀，顯然今年濱江集團態度更為積極。
對於此次大手筆拿地，中國房地產報記者聯繫了濱江集團，未予回復。不過，濱江集團官方發佈了一則拿地通告，其中表示，11宗地塊位置均相當理想，有一部分屬於濱江傳統的深耕區域，屬於補倉性質，比如常青夕照區塊專案；有的是濱江近年來重點佈局的區域，比如奧體板塊、申花板塊。在這些熟悉的區域深耕，濱江駕輕就熟且底氣十足。此外，11宗地中，還有一部分是新開拓區域，例如翠苑單元地塊等。這些地塊分佈於杭城各個區域，房價從1萬元/平方米多至6萬/平方米不等，能夠為業主提供更大選擇面和可能性。
在高院生看來，濱江集團此次拿地較多有兩個原因，一是濱江集團作為杭州本土老大，從整個市場佈局和占位的角度來看，需要站住杭州核心位置地塊；二是濱江集團現階段也需要補倉，雖然去年批集中供地中，濱江斬獲土地數量相對較多，但實際上從全年來看，濱江集團去年拿地並不算多，今年後續可開發資源相對有限，加上濱江在本地專案流速很快，所以現在大舉拿地也是保障整體業績的需要，在意料之中。
土拍規則調整給開發商預留更多利潤空間也是此次濱江集團以及其他民企更加積極參與拍地的原因。
據測算，此次杭州土拍中23宗封頂成交地塊的平均地房比（樓面價/房屋銷售均價）約為0.57，房地價差也均在1萬元/平方米以上。以本輪單價的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓面價為45321元/平方米，精裝限價約6.6萬元/平方米，地房比接近0.7，但房地價差卻高達2萬元/平方米，利潤空間十分充裕。
除濱江集團，眾安、越秀、龍湖、德信等民企在此次土拍中均有不俗表現。此外，素有“杭州一哥”之稱的綠城集團拿下7宗地塊，位居此次土拍中房企拿地數量第二位，成交總額合計146.4億元。遠郊板塊及外部鄉鎮的地塊則多由城投公司競得，包括臨平城建集團、臨平新農村建設、蕭山城建等。
杭州首批次供地即獲得市場熱烈回應，外界認為杭州土地市場始終值得信任。去年，在全國土地市場多以底價成交及流拍頻發之際，杭州第三批次供地首日攬金759億元，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價率為7%。去年全年杭州土地出讓金3029.9億元，創歷史新高，同比增漲約20%，僅次於上海位居全國第二。
這不是偶然。過去5年，杭州土地市場持續高熱。從2016年到2020年，杭州賣地收入累計超過1萬億元，為全國。一級土地市場冷暖直接決定房價漲跌，杭州房價也遠遠領先於其他同級別城市，且較為堅挺。
在國家統計局發佈的2月份70個大中城市房價中，杭州是為數不多的新房、二手房價格仍均上漲的城市。其中，2月份杭州新房銷售價格環比上漲0.4%，同比上漲0.6%；二手房銷售價格環比上漲0.2%，同比上漲4.6%。
從長期來看，上海中原市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，杭州這個城市的市場競爭力、對人口的吸引力還是很強的，這意味著杭州樓市的需求會繼續增加。
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